昆明某房地产开发项目可行性研报告(doc27)-地产可研_文库吧

2020-09-19 14:07:07 本页面

【导读】到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求,创建新型城市住。宅小区,该公司经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,相连的现A市b厂区内,开发中高档‘佳园二期”住宅,与“佳园一期”连成÷片,建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基。园二期”与98佳园仅一墙之隔,这为本项目的开发带来不可多得的商机。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。经估算,工程总投资17623万元,每平方米造价2316元。计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明,项目的社会效益和经济效益较。省计委计投[2020]XX号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。达到1个百分点以上。平方米,位居全国大中城市前列。

  

【正文】 房地产开发项目可行性研究报告
一、总论
1.项目建设背景
南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区”,以高品质的开发
建设,优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象,受
到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求,创建新型城市住
宅小区,该公司经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,
根据自前房地产市场现状与发展趋势,选择靠近c民族园,与“98佳园住宅小区”
相连的现A市b厂区内,开发中高档‘佳园二期”住宅,与“佳园一期”连成÷
片,建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基
本结束,该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可,由于“佳
园二期”与98佳园仅一墙之隔,这为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求,B房地产开发
公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议,获得该厂33333.5平方米生产用
地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。
根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求,A市D厂搬迁至高新技术开发
区内。
该项目初步方案设计已经完成,“佳园二期”项目建议书已经省计委批准,各
项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2.项目概况
(1)项目名称:“佳园二期”项目。
(2)建设地点:A市白龙路。
(3)建设单位:B房地产开发公司。
(4)企业性质:国有。
(5)经营范围:主营:房地产开发经营。兼营:建筑材料、
装饰材料、室内外装饰。
(6)公司类别:专营企业。
(7)资质等级:城市综合开发二级。
(8)企业概况:B房地产开发公司是独资国有房地产开发企业,成立于1993
年。6年来,该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、
交林路职工宿舍,98佳园住宅小区”等项目,总开发面积24万平方米,形成一
定的开发规模,积累了城市住宅小区开发经验,并创出了佳园小区品牌效应,在A
市房地产行业站稳了脚根,给公司带来了良好的经济效益和社会效益,企业得到
了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。
(9)工程概况:“佳园二期”项目占地33333.5平方米,总建筑面积76100
平方米,其中多层住宅50960平方米,联排低层住宅10140平方米,地下停车库
15000平方米。经估算,工程总投资17623万元,每平方米造价2316元。
(10)资金来源:本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹,不足投资通过
预售房款解决。根据收益计算,所得税前项目的财务内部收益率为%,财务
净现值(Ic=15%)517万元,投资回收期年。投资利润率%,利税率%,
计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明,项目的社会效益和经济效益较
好。
3.可行性研究报告编制依据
(1)省计委计投[2020]XX号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;
(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产
损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;
(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;
(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;
(5)白龙寺片区地质勘探资料;
(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;
(7)省审计事务所验资证明;
(8)A市城市合作银行资金证明;
(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;
(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
4.可行性研究报告研究范围
根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作范围主要是
住宅市场分析及营销战略,建设规模及功能,住宅及公用工程建设方案,投资估
算与资金筹措,项目经济效益评价等。
5.研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,开发
用地变更及项目建设规划手续已在办理,建设资金完全自筹,现场建设条件具备。
针对商品房升级换代,住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收
入较高的住房消费群体,户型规划为中高档住宅,根据对A市住宅市场分析预测,
项目开发有市场销路。财务分析结果表明,项目经济效益可行。本项目开发土地
利用A市D厂生产用地,对盘活国有资产,推进国有企业产业结构调整,有明显
的社会效益。
从目前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方
案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研,尤其是面
积较大的联排商品房,如完全作为住宅,要根据市场变化作出更为准确的市场定
位,调整户型或面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设
成本,尽量减小项目风险。
6.主要经济技术指标
“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。
表3-1“佳园二期”项目主要经济技术指标
序号项目名称单位指标
1总占地面积平方米
2总建筑面积平方米76100
3建筑容积率
4小区绿化率%40以上
5户均面积多层住宅平方米/户A型100、B型160
联排低层住宅平方米/户260
6地下停车库车位30平方米/车位500个15000平米
7综合售价多层住宅元/平方米2950
联排低层住宅元/平方米3850
8地下停车库元/位7500
9建设投资万元17623
10每平方米建设投资元2316
11投资利润率%
12全部投资财务内部收益率(税前)%
13全部投资财务净现值(税前)万元379
14全部投资投资回收期(税前)年
二、住宅市场分析与营销战略
1、当前住宅市场现状
进入2020年以来,在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下,以住宅
为主体的房地产市场,总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在:
(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调
控,至1995年以后,房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后,商
品房投资逐步增加,1998年,在国民生产总值增长的%中,住宅建设的贡献率
达到1个百分点以上。
(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下,居民对住房消费的
投入迅速增加,购房积极性大大提高,新的消费热点正在逐步形成。
(3)住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来,住房
消费信贷迅速发展起来,有力地支持了居民房,成为启动房地产市场的一大亮点。
(4)房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场渐趋活跃。房地产二、三级
市场联动从理论探讨转向广泛的实践,房屋置换活动蓬勃展开,必将成为住宅市
场的一个热点。
2、A市商品房现状与市场需求
A市城市住宅建设速度加快,城市居民人均居住面积1998年达到了10.98
平方米,位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大,
家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看,商品住宅市
场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料,A市目前有26%的市民住房
是“单位借房”,约39%属“房改房”,19%是“私房”,只有16%的住房是居民
“购买的商品房”。从以上现象可以看出,目前商品房在A市市民住宅构成中所占
的比例仍然很小,商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度
改革的进一步深入,住房分配货币化,住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放,
商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看,居民住房60平方米(指建筑面积,下同)以下
的占38.96%,60~80平方米的占33.8%,81~100平方米的占14.82%,101~
120平方米的占8.02%,121~140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%
和1.57%,有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水
平的提高,收入的增加,部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住
环境典雅,每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高,住
房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
3.“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤,也是今后对城
市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加,物质文化生活
水平不断提高,居住条件也从只要求户内宽敞、舒适,转移到对住宅的功能、品
质、科技含量等方面来,不仅要求规划合理,建筑容积率低,而且要求绿地率高。
根据A市城市经济社会发展,以及商品房今后发展趋势预测,这类“精品住宅”
将有不小的市场消费需求,并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
“精品住宅’’的表现为:
住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束,个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市
场日趋活跃,买方面临多种选择的今天,一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己
与众不同的个性,换句话说,住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年,A
市住宅市场针对一些消费群体,推出高标准、多户型新型住宅,由于住宅小区环
境优美、品质高,售价合理,刚刚推出就卖掉60%以上,销售火爆。从中可以看
出,住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度
要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高,
并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈,住宅市场品牌商品房的出现势
在必行。在商品房日益走向买方市场的今天,消费者对于商品房的关注将越来越
具体全面,不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全,还要考虑文化品位、
今后改造余地以及升值潜力等等,这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同
时,开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用,加大投资力度,全面提升
楼盘品质,瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业
展示会上,许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一
期”住宅的成功开发和火爆销售,就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角
逐趋势的原因,主要有:
(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来,经济快速发展,城市居民
收入水平有很大提高,城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平,据有关资
料统计,富裕家庭约占3%左右,最近两年,富裕家庭这一比例又有提高,今后还
将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大,形成先富者市场
潜力。
沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带,是A市较早开发
的商品住宅区,区内人口密度大,聚集了众多先富起来的人士,下一步商品房的
更新换代,加上二,、三级市场的放开,将为商品房交易提供方便,并有可能使先
富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。
(2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市,发展商贸一直是
A市经济发展的重点之一。由于几次博览会的成功举办,提高了A市在国际国内
的知名度,为A市城市经济发展带来前所未有的机遇,商贸旅游繁荣,驻市各类
商业机构众多,今后私营企业也越来越多,私营企业主的住房需求趋
旺,随着多种所有制成分共存的发展,大面积户型住宅可办公和居住两用,因此
高档次的商品住房将形成一定的市场需求,像98佳园这样环境优美、档次较高的
住宅,无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南,环境得天独厚,
是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置,加上开发建设条件优越,开
发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势,并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点
户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题,它包含新型居室建筑材料
的运用以及居室内部智能化设施的安排,智能住宅的优势不仅在于其高科技和高
智能使业主保持与时代同步,更在于其高附加值性:一套性能良好、可更新换代
的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容,使住宅本身的科技含量
也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值,提高了住宅
的档次、品牌和价值。
消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为,因此质量是购房者首要关注的问题。住
宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面,主要是结构安全和设备安
全。二是功能性方面,住宅应具有完备的居住功能,将来高价格的住宅应是最好
的住宅。三是舒适性方面,包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方
面,一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构,对住宅消费也有不同的要求,因
此会形成若干即期消费。所以,住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费
者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说,包括售后服务内容的物业管理与
住宅本身的质量同等重要,他们要求物业管理具有多种功能和高品位,收费合理,
物有所值。
住宅开发及开发商向规模化发展
前几年,A市城市住宅开发数量发展过快,但开发规模偏小。目前A市已有
各类资质的房地产开发企业200多个,除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区
外,大多规模较小,不但开发成本高,还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄
抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适,有足够的居住空间,功能设
施齐全,还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发,
才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在
千户以上,具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展,形成新的住宅市场
竞争,也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看
出这一变化,一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出
来,并占市场主导地位。
住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着A市城镇居民收入水平的逐步提高,住宅消费将逐步成为居民消费热点
和投资手段。目前,A市居民购房除直接居住或自用外,有近15%是用于投资保
值、增值或出租,这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料
统计,1990年A市城镇居民人均收入为1579元,1995年为4384元,1996年汰
到5151元,1997年达到6243元,1997年比1995年实际增长42.4%。在居民消
费支出中恩格尔系数已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%,最近几年这
一系数又有新的下降,这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随
着城市耐用消费品逐步饱和后,消费热点将转向住房、汽车消费,这是一个必然
的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革,家庭住房消费支出的
平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%~10%,中高
收入家庭为13%—16%,,富裕家庭占20%--30%,加上银行住房按揭贷款的支持,
住房消费热,点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28%增加到1997
年的32%,目前这一比例已超过50%,并保持逐步上升的势头。
从以上分析可以看出,“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等
的成功开发,预示着未来商品房的升级换代,由低档走向高档,高品质开发已成
为新趋势,“佳园二期”市场定位在中高档住宅,是有其市场需求依据的。
4,当前住宅市场面临的矛盾和问题
目前,以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾,结
构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出,市场有效需求的不足。主要表现在
以下三个方面:
(1)商品房空置量继续上升,消化空置房压力加大。据有关资料统计,A市
空置商品房已达80余万平方米,一些建设标准低,施工质量差,户型不合理,设
施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。
(2)住房制度改革未能达到预期进度,各种政策的落实未能实际到位,住宅市场消
费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。
(3)市场发育程度整体水平偏低,地区之间发展严重不平衡。‘‘佳园二期”住宅
开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消,房地产二、三级
市场逐步开放,居民收入水平逐步提高,为商品房市场的发育打下了一定的基础,
但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出,加上政府在2020年
后将建成1000万平方米的经济适用房,低档房市场供给量很大,对房地产价格将
产生较大影响,导致本项目的开发有一定的市场风险。
5.营销战略
根据上述分析和本项目市场定位,制定以下营销战略:
5.1确定项目整体形象
‘‘佳园二期’’与“98佳园”地块相连。佳园小区已成功开发,其品牌形象得到
了A市市民和政府的认同,在A市房地产市场有一定影响,建立了一定信誉。“佳
园二期”处于C民族园片区,地段位置优越,小区整体形象根据“人与自然”这
一主题,强调综合环境和居住生活方式协调,注重消费者人际、精神和心理上的
需求和沟通,人与自然的和谐,从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小
区主体形象,营造21世纪高素质物业,开发继“98佳园”之后又一个精品住宅小
区。
5.2“卖点”分析
‘‘佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势,小区住宅销售的“卖
点”主要是:
(1)小区规划不是简单的绿化,而是按“园林化”概念规划建设,因此有突
出的环境特点。此外,开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计,先期
发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。
(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务,注重消费者生活居住多方面的需求
与沟通。
(2)物业管理在佳园小区的基础上更加完善化,服务更加周到全面,管理高
质量、高水平。
(3)小区住宅设计引入“智能化”新概念,使住宅小区按“精品化”的标准
档次规划设计和经营管理。除以上因素外,小区“卖点”还有消费者最为关心的
价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。
5.3营销推广策略
高素质的物业开发,除了高水平的规划、设计外,还需要有一套行之有效的
市场营销策略和手段,高标准地经营和管理,以确保项目有市场销路,开发商有
合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点,拟采用以下营销推广策略:
(1)广告宣传策略。
由于佳园小区的成功开发与经营,B房地产开发公司已在A市消费者心目中
建立了良好的信誉,对后期项目的开发销售较为有利。“佳园二期”项目要针对确
定的目标群体,按计划、分阶段,系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行
广告宣传。广告媒体包括:现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、
各种宣传资料、户外及路牌广告等,具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果
和费用而定,广告宣传费用列入项目开发成本。
(2)促销策略。
1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销:①销售准备阶段;②首次公开
展销和跟进销售阶段;③二次公开展销及跟进销售阶段;④三次公开展销及跟进
销售阶段;⑤扫尾阶段销售。
应根据不同的销售阶段,制定不同的销售策略。
2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是:①拟更新换代商品房的消
费者;②收入较高或中、高收入的消费者;③驻A市办事机构商用或商住;④其
他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况:以及市场情况而定。
3)促销手段。拟采用多种促销手段,包括:①广告宣传;②内部认购;③人
员直销;④举办展销会;⑤集团认购;⑥有针对性(销售对象)的举办展销会;⑦灵
活多样的付款方式;⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;⑨售楼现场
样板房促销(佳园小区效果很好);⑩其他促销手段。
5.4定价策略
(1)价格定位。
1)根据A市目前房地产屋源交易信息,二环路以外西、南及东北市区一带,
同类商品房销售价格见表3-2。
表3-2楼盘销售价格情况表
(2020年1、2月)
序号名称房屋类型区位地段最低价
(元/平方
米)
最高价
(元/平方
米)
1红塔花园多层住宅市西区高新开发区25202880
2阳光花园高档商住市南区滇池路24803880
3星河明居高档住宅市南区交易会旁33803880
4宝海豪园高档住宅市南区关上宝海公园31603730
5盛达花园多层住宅市南区春城路北段26503020
6钻石豪苑三层住宅市东北C民族园32003900
从A市2020年1、2月楼盘销售情况分析,中高档住宅售价每平方米在2480~
3880元之间;别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环
境、配套等均有差别,开发成本各异,仅作参考。
2)98佳园第一期销售价为2030—2580元/平方米,最高价为3、4楼,最低
价是7楼。复式楼砖混结构为2380元/平方米,框架结构为2580—3088元/平
方米。“佳园二期”价格定位为中高档住宅,考虑上述因素,多层住宅价格每平方
米定在2800~3000元之间,联排低层住宅每平方米定在3500~3900元之间,可
研中分别取2950元和3850元,地下停车位每个75000元。
(2)价格优惠策略。拟采用以下策略:①付款方式优惠;②集团购买优惠;③
选择购买优惠;④特殊消费对象优惠;⑤其他优惠措施。
(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价:①展销会期促销优惠价;②限期销售优
惠浮动价;③正常销售期段浮动价;④其他浮动措施。
(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价,并考虑楼层差、
朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、
楼层及朝向等购房因素的差异。
三、项目选址及建设条件
1.项目选址
1999年以后,C民族园作为永久性公园,园区依山傍水,环境得天独厚,今后
A市将严格控制这一地区规划,区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住
宅为主,发展为A市的一个高尚新社区,其周边环境还将进一步改善。C民族园
片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地,不可多得。‘‘佳园二期”项目在此
选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
2.建设条件
位置优越
“佳园二期”项目建设地块位于C民族园1公里处白龙路主干道西侧,空气清新,
水质优良,周围是龙华路、昙小路,主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路
一带的住宅区,是该市较早开发的商品住宅片区,区内人口众多(仅新迎小区就
有人口10万人),商业网点密布,生意兴隆,呈现一派繁荣景象,与C民族园片区
优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居
住观念的建立,中高档住宅的更新换代将成为新的趋势,依托C民族园一流的社区
环境,佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。
交通方便
已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达
的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区,坐车由佳园小
区至市中心只需10分钟,到火车站15分钟,到A市机场20分钟。白龙路连接环城东
路和白塔路延长线,紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接A市
城市南北方向交通动脉---北京路,并以东西方面交通干线---人民路交汇,往南
是火车站,往西至西市区,交通十分便捷。
建设厂区“五通”条件具备
C民族园片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力
沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯
等市政设施。
供水;设施自来水管网供水。接入干管为DN300--DN800。从佳园一期预留口
引入。
供电:D厂有现成的变电所(2*),电源不需重新引入。
煤气:佳园一期建有开闭所,从预留口接入。
地质勘探:该地块与佳园一期相连,相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。
通信:直接由A市市话通信网接入
场地:建设场地为D厂内生产用地,土地平整,需要拆迁。
2.4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
“佳园二期”与’98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住
宅片区,区内商业、教育设施完备,交行、农行、建行在该区均设有营业网点,
龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心,附近有白龙幼儿园、云山小学等
初等教育园地,西南林学院、A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困,形成
了良好的文化氛围。
2.5土地征用情况
开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333.5平方米,未用转
让变更方式办理用地手续。
四、建设规模及功能标准
1.建筑面积和内容
根据省计委立项批复,佳园二期项目建设为商品住宅小区,初步规划总建筑
面积76100平方米,其中住宅建筑面积50960平方头,联排低层住宅建筑面积10140
平方米,地下停车库15000平方米。
2.功能设施标准
建筑使用功能
2020年城市住宅流行模式为:家庭向小型化发展,户规模"3口户为主,户结
构以核心户为主,两代人家希望分离居住,但要靠近。居住环境质量有较大的改
善和提高,城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展;学校和托儿所与住宅距
离较近,能满足服务半径步行距离的要求;公共服务设施逐步完善,满足居民文
化和购物等要求,环境绿化有较大提高。
2020年住宅的套型模式:各空间的功能更加明确,设备和装修上更加体现个性,
其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高,并使空
间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。
根据这一趋势,“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设
计。
设施标准
住宅的室内环境,设备与设施,以及消防、安全防护等基本要求须符合《XX
省城市住宅建设标准》和有关规范,并按中高档住宅有关标准设计。
(1)住宅装饰及设施标准:住宅为初装修,厨房、卫生间一次装修完成。①外
墙:高级外墙涂料;②内墙:厨、卫为彩釉面砖,其余为双飞粉;③顶棚:厨、
卫为塑料扣板吊顶,其余为飞粉;④地面:厨、卫为防滑地砖,其余为无砂地坪;
⑤门窗:高级塑钢窗带纱窗;分户门:复合防盗门;户内门:实木镶板门,实木
填芯蒙板门;⑥厨房设施:洗涤盆;⑦卫生间设施:台下盆或立柱盆、坐便器、
浴盆;⑧阳台:铝合金封闭式阳台;⑨其他:楼梯间踏步为面砖,墙面喷塑,塑
料扶手。
(2)小区配套设施:小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下
停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、
闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
住宅户型规划
根据“佳园二期”区位环境和住宅市场需求,初步规划为以下3种户型:
多层住宅A户型:每户建筑面积100平方米。
多层住宅B户型:每户建筑面积160平方米。
联排低层住宅C户型:每户建筑面积260平方米。
多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套
以上户型在下一步单体设计时,还应根据消(费对象需求,综合考虑
住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素,每
套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各
种功能空间(卧室(单双人间))、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满
足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排
依据初步规划方案,“佳园二期’主要工程项目见表3-3
表3-3主要工程量一览表
序号项目名称说明
1土建工程建筑面积76100m2
1.1
1.2
1.3
多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车库
建筑面积50960m2
建筑面积10140m2
建筑面积15000m2
2给排水工程水箱、水池、水泵机房
3普通消防系统住宅区
4变配电工程(强电)配电房变配电设备
5照明工程小区照明
6通讯工程普通申话配线(端子接单元口)
7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警,可视防盗门
8通风工程地下停车库通风
9闭路电视住宅区
10室外工程室外绿化及部分道路场地
五、建设方案
1.建设场地环境
地形
建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块,东北宽,西南窄,地形平坦。根
据“佳园一期”地质勘察报告钻孔位置和高程数据,地块高程约为1901.41—
1902.42米,高程差为1米左右。
场地自然条件
(1)地貌:场地位于A市盆地东北部,地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平
原地貌,原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。
(2)水文地质:根据“佳园一期”地质勘察结果,场区内地下水位高程为
1900.60~1901.76米,地下水埋深—米。根据场地水质分析结果资
料,建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性,对钢筋混凝土结
构中的钢筋无腐蚀性。
(3)地震烈度:根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图
(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通
知》,本工程按A市地区标准,设防烈度要求为8度。
(4)地基土工程地质评价:依据《岩土工程勘察规范》(GB50021—94)、《建筑
地基基础设计规范》(GBJ7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类
标准》(GBJl45—90)。根据佳园小区地质勘察报告,地基土主要有人工填土、耕
填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成,地质物理力学性质一般或较好,周围场地
内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土,场地类别为Ⅲ类建筑场地。
2.总体规划布局
片区规划
A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过控制性详细划,以园林旅游、
休闲娱乐和高档住宅为主。目前,该片区市政配套设施齐全,周边环境还将进一
步改善。
小区整体规划设计原则
(1)高绿化低密度;
(2)综合服务配套设施齐全;
(3)户型设计适应“升级换代”居住要求;
(4)体现小区独特的整体建筑风格。
总平面布局
“佳园二期”总平面略呈“T形布局,由4个地块形状较为规则大小不同的庭
院式住宅建筑群组合而成,中心花园布置在小区中部,下设地下停车库,利用不
规则地形布置网球场和休息厅,小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范
围内,合理布局区内空间,与“98佳园小区”内空间视觉相呼应,风格相协调。
交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成,道路宽度和消防
通道按城市住宅小区建设标准规划,地下停车出口和人口分别设于小区北面主出
人口,紧接北面20米宽这域规划路。
规划指标
根据“佳园二期”初步方案及建设规模,规划指标见表3--4。
3.建筑方案设计
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通
风、燃气、电气等各种专业,设计时需遵循有关的规范规定,单体设计时还应符
合国家现行的有关强制性标准的规定。
表3-4“佳园二期”项目建筑技术经济指标
序号项目指标
1总用地面积33333.5平方米
2总建筑面积?6100平方米
3地下建筑面积(地下停车场)15000平方米
4地上建筑面积61100平方米
其中:多层住宅50960平方米
联排低层高档住宅10140平方米
5建筑层数地上2~7层
地下1层
6建筑总高7—22米
7建筑层高地上2.8—4米
地下3.6米
8建筑容积率1.4米
9绿地率40%以上
10停车地上不停车
地下500辆
建筑方案总体构思
建设地块紧连“98传园小区”,背靠C民族园,位置居园区中北部。基本
要求是:建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题,创
造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区,并与“98佳园
小区”相呼应,与周边建筑环境协调统一。
同时考虑到,由于社会经济的发展,人们审美观念也随之化,对现代建
筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求,因此,小区的建
筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制,拟采用简练的现代构成手
法,体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。
平面设计
(1)住宅。根据使用功能,住宅采用框架结构大空间布局,条式结构可根
据消费需求在设计时灵活组合,调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符
合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。
表3-5“佳园二期”项目住宅经济技术指标
序号指标名称单位指标
1套内使用面积平方米/套80、128、208
2住宅标准层总使用面积平方米48880
3住宅标准层总建筑面积平方米61100
4住宅标准层使用系数%80
5套内建筑面积
5.2
5.3
多层住宅A型
多层住宅B型
联排低层高档住宅c型
平方米/套
平方米/套
平方米/套
100
160
260
6户内平均居住人数人/户
7居住户数户431
8居住人数人1379
(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库,地下车库出人口均为小区北面
主出人口,地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施,符合现行行业
标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息
厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小
品等。
立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色,考虑与“佳园一期”和周围城市环境
协调,表现简洁明快,有一定力度,使园区建筑轮廓线优美和富于变化,并与规
划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一,又具有鲜明的个性。
4.结构设计
根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划,工程基础和上部结
构设计拟采用以下类型:
基础选型及处理
(1)桩基础:桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质
量,并根据实际地质勘探结果,确定成桩方法和工艺,以保证成桩质量。
(2)深层搅拌桩:采用深层搅拌加固地基,并按规定养护、测量,搅拌桩单桩
还应通过试桩确定。
上部结构
“佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组
成,地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程
按8度设防。
5.公用设施方案
本住宅区因与’98佳园相连,可利用部分佳园小区配套设施,并可借助本项
目改善或弥补两个小区配套设施的不足。
5.1供水排水’
水源为城市自来水管网,进水管径为DN200—DN800,由佳园小区预留口接
入,并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下:
(1)用水标准和用水量。
住宅生活用水:140公升/人·日,K=;
初步估算,住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。
(2)给水。
1)设300~500立方米消防水池,安装通用消防水泵2台,自动消防水泵2台。
建设区内已有水泵房。
2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。
3)城市自来水进水管不小于DNl50,设一组水表装置。
(3)室内给水和消防给水系统。
1)室内生活给水:4层以上屋顶水箱给水,1~3层由城市压力供水,采用下行
上给式供水系统。
2)普通消防供水系统:由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供
水系统。
(4)室内外排水。
1)室内污水排放量按供水量的85%—90%估算,约173立方米。室内排水需
经室外化粪池处理后,进入城市排污管网。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统,雨水量按A市地区暴雨强
度公式计算。
5.2供电
(1)供配电系统。
1)负荷等级:工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级
负荷,其余负荷为三级。
2)供电电源及电压:供电电压为10kV电源,从厂内配电室增容后接出,配电
房设自动化柴油发电机组作备用电源。
3)主要电力供应指标:设备容量2155kW,计算负荷1657kW,变压器总装机容
量2134kV·A。目前厂内配电室变压器装机容量为2X315kV·A。
4)计量方式:l0kV系统进线设专用计量柜,住宅每户设专用磁卡式分户电表。
(2)照明及电力设计。
1)配电方式:二级负荷按设备功能分组,由不同母线段供出回路,到末端配电
箱后对其供电;三级负荷为单回路供电;每户户内设分户箱,按5kW/户计算。
2)照明设计:有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标
准GB133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯,住宅预留灯位,由用户装
修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置,设安全出口标志灯;在
通道及转弯处,设疏散标志灯。
3)电力设计:消防设备按消防中心指令开停机;通风空调系统集中联动控制;
生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。
5.3供气
采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区,煤气用量按民用建筑日
煤气用量标准估算(每户每月40—50立方米),从98佳园小区预留口接人。
5.4通风空调
(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器(挂璧式或立柜式)。由住户
自行购置(一般不需要)。
(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统,设管道或通风窗自然补风。
安装机械排烟系统,排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4~6次/
小时(变配电房按10次/小时计算)。
5.5弱电设计
(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。
(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。
(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式,用五类传输线。
(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄
像机、双监报警监视器和微音器。
(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入,每用户设2~3个电视用户
盒。
(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。
6.消防
(1)建筑物周围设环形消防通道,利用建筑四周城市道路系统,为消防补救提
供有利的交通应急条件。
(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间,采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、
消火栓。
(3)小区室外按规范设消火栓。
(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。
(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用),按规定要求储存充
足水量,以满足消防的要求。
7.环境保护
本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境
构成的污染,其次是住宅生活污水、固体垃圾,地下层设备运行的噪声污染。对
上述污染拟采取以下措施进行治理:、
(1)公共及生活污水:公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。
(2)固体垃圾:采用袋装方式收集处理,防止二次污染。
(3)噪声:设备选型应尽量选用噪较低的,必要时对有关功能分区在建筑上做隔
声处理,达到环保标准。
六、项目实施进度安排
本项目计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下:
2020年1月20日:项目建议书批复。
2020年2月23日~2020年3月:编制可行性研究报告并报批。
2020年5月—2020年7月:建筑方案设计。
2020年8月:综合管网设计。
2020年9月~2020年11月:施工图设计。
2020年12月:报建、领取建设规划许可证。
2020年1月:工程开工。
2020年3月:完成投资25%,开始预售。
2020年8月:主体工程断水。
2020年12月—2020年2月:单体工程验收。
2020年1月—2020年3月:分项工程验收。
2020年6月:正式人住。
七、投资估算与资金筹措
1.投资估算
根据建设单位提供的“佳园一期”土建工程基础数据,按本项目设计方案确
定的建筑面积、结构、建设标准,以及可行性研究财务评价有关取费要求,估算
总投资造价见表3-6和附表3-1。
表3-6“佳园小区”项目投资估算单位:万元
序号
项目
开发产品分期计划进度
成本1234
1土地费用45004500
2前期工程费647647
3基础设施建设费20546001454
4建筑安装工程费713210905400642
5公共配套设施建设

28050100130
6开发间接费10925353514
7管理费用28590909015
8销售费用71350250250163
9开发期税费130130
10其他费用5449090364
11不可预见费1230400500330
合计17623714279492020522
2.资金筹措
本项目建设资金完全由建设单位自筹,B房地产开发公司使用自有资金
8000万元作为项目资本金;按国家对商品房销售有关规定,不足资金可以从
预售房款中解决,实行滚动开发,本项目需利用分期预售房款总计约9623万
元。详见附表3-2。
八、经济效益分析
1.住宅销售价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测,考虑房地产
销售风险和工程建设成本等综合因素,多层住宅按每平方米2950元;低层联排
高档住宅按每平方米3850元:平均每建筑平方米售价3001元。地下停车库每个
车位75000元,按80%即400个车位销售计。
2.销售进度及付款计划
本项目计划在3年内完成销售,各年销售计划见表3-7表。
表3-7各类建筑销售计划表(%)
项目合计12
多层住宅1001560
联排低层高档住宅1001060
地下停车场1001060
所有业主均在两年内付清房款,签合同当年付一半,第二年再付一半。
考虑小区临时停车的需要,20%的地下停车库车位,用于租赁,由小区
物业公司经营和管理。投入经营后第一年60%出租率,每个停车位每月280元;
第二年以后出租率为100%,第二年至第五年,停车位每月300元,五年以后
每月400元。
3.税费率
本报告采用的各种税费率见表3—8。
表3-8税费率表(%)
税费项目税费率税费项目税费;
营业税5土地增值税30、40、50超率
累进
城市维护建设税7公益金5
教育费附加费3法定盈余公积金10
企业所得税33任意盈余公积金8
房产税(按租金)12不可预见费
4.盈利能力分析
项目在计算期内经营收入22089万元,可获利润总额3132元,扣除所得税
1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616
万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1215万元,企业所得税为1034万元,
土地增值税为380万元,合计缴纳税金2629万元。详见附表3-3—附表3-5。
项目全投资内部收益率(所得税前)为19.8%,在预期可接受的内部收益率为
15%时净现值可达517万元,投资回收期为2.9年。资本金内部收益率为13.1
%。详见附表3-6和附表3-7。
商品房投资利润率=利润总额/总投资X100%
=3132/17623X100%=17.8%
商品房资本金净利润率=税后利润/资本金X100%
=2099/8000X100%=26.2%
5.清偿能力分析
本项目所需资金全部均由开发商自筹,末向金融机构借款,因此不存在还款
问题。由于项目未借款,在适当安排应付利润的情况下,资产负债率可以一直保
持为零。
6.资金平衡分析和资产负债分析
在项目计算期内,各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款,
在适当安排应付利润的情况下,资产负债率可以一直保持为零,由附表3-9可见,
在项目计算期内,项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见附表3-8,资
产负债分析详见附表3-9。
7.敏感性分析
将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定
性因素进行敏感性分析,分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目
的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%,全部
投资内部收益率将分别下降至6.3%和4.8%,净现值分别下降至—857万元和
—927万元,均为负值;投资回收期则增加到3.5和3.?年;租
房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算,敏感因素的变动
均不应超过基本方案6%左右的范围,否则,项目收益风险较大。详见表3-9及图
3-1。
表3-9敏感性分析表
序号
项目
变动幅度
(%)
内部收益率
(%)
净现值
(万元)
投资回收期
(年)
0基本方案5172.9
1开发产品投资+10—8673.5
-1019012.7
2售房价格+1019612.7
-10—9273.7
3预售款回笼进

+106162.9
-102463.3
4租房价格+105232.9
-105102,9
敏感因素变动(%)
图3—1敏感性分析图(全部投资,所得税前)
1一售房价格;2--预售款回笼进度;3一租房价格;
4--基准收益率;5一开发产品投资
8.临界点分析
为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力,对开发产品投资、
售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析,若期望的内部收益率为15
%,则项目投资的临界18281万元,增加654万元;每平方米售房价格的临界点
为2894元,下降107元;土地费用的临界点为5069万元,增加569万元;售房
面积的临界点为70335平方米,减少2765平方米。详见表3--10
表3-10临界点分析表
敏感因素基本值临界点
全投资税前内部收益率%期望值%
开发产品投资(万元)17623最高值18281
售房价格(元/平方米)3001最低值2894
土地费用(万元)4500最高值5069
售房面积(平方米)73100最低值70335
9.主要经济指标
本项目的主要经济指标见表3—11。
表3-11主要经济指标表
序号名称单位数据备注

1
1.1
1.2
建设规模
房地产开发产品总建筑面积
商品房销售
其中:多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车场
出租房
地下停车场
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
76100
73100
50960
10140
12020
3000
3000

1
2
3
4
5
6
7
8
9
经济数据
总投资
资金筹措
其中:资本金
使用预售房款
经营收人
经营税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税
税后利润
土地增值税
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
17623
17623
8000
9623
4418
243
3472
626
207
420
76
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均

1
2
3
4
5
6
7
6
财务评价指标
商品房投资利润率
商品房投资利税率
商品房资本金净利润率
全部投资内部收益率(所得税
前)
全部投资投资回收期(所得税
前)
全部投资内部收益率(所得税
后)
全部投资投资回收期(所得税
后)
资本金内部收益率








17.8
26。9
26.2
19.8
2.9
13.1
3.2
13.1
九、风险分析及对策
1.市场风险分析
(1)从A市目前住宅市场来看,出现了住房供过于求的情况,据统计,目前
已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足,改革滞后,福利分房
与货币分房双轨并行,购房者举棋不定,房价超过消费者的承受能力等原因
外,小区位置偏僻,设施不配套,交通不方便,住宅小区环境不尽如意,缺
乏良好的居住环境是其重要原因。
本项目市场定位为中高档住宅,项目在区位、配套设施、交通、小区环境
等方面有较大的市场需求优势,但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯
例,房价一般是居民家庭年收入的3~6倍,而目前A市房价每平方米售价为
1500--2020元之间(中低档商品房),一套建筑面积65平方米的住房平均售价
达~13万元之间,相当于家庭年收入的7.2倍至9.6倍,
难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍,目前A市先富者毕
竟是少数,需求有限,销售有一定市场风险。
虽然目前A市房地产市场总的趋势是供大于求,价格走低,销售相对低迷,
但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功,扩大内需取得成效,居民实际购
买力处于上升趋势,从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功,开
发商应提高工程质量,通过降低开发成本,减小市场风险。
(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上,包
括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏
完善的配套功能的方案规划,从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者,
减小项目的市场风险。
2.经营管理风险分析
(1)本项目主要应加强市场营销工作,做好商品房销售,加大促销力度,多
渠道、多种方式推广促销,尽快销售,才能最大限度地减少项目市场销售风
险。
(2)在项目实施中还应优化设计,采取切实可行的工程技术措施和施工方
案,在施工管理中,控制各项开发建设成本费用;降低投资成本。从财务评
价分析数据可以看出,工程投资降低1%,将比基本方案增加净现值139万元,
增长36.5%;反之,利润减少,销售收益率下降。因此,降低工程造价,控
制投资成本,也是降低本项目风险的因素之一。
(3)做好物业管理和售后服务工作。
3.金融财务风险分析
本项目资金完全自筹,不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金
回收考虑十减少占用资金回收风险,应采用多种付款方式促销,可选择采用:
(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成银行按揭方式;(4)建筑分
期付款+银行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等
多种付款方式,使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。
附表3-1项目总投资估算单位(万元)
序号项目总投资估算说明
1开发建设投资17623
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
1.11
1.12
土地费用
前期工程费
基础设施建设费’
建筑安装工程费
公共配套设施建设费
开发间接费
管理费用
销售费用
开发期税费
其他费用
不可预见费
财务费用
4500
647
2054
7132
280
109
285
713
130
544
1230
2经营资金
3项目总投资17623
3.1
3.2
3.3
开发产品成本
固定资产投资
经营资金
17623
附表3-2投资使用计划与资金筹措表单位:万元
序号项目合计]23456
1总投资17623714279492020522
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
自营资产投资
自营资产投资借款建
设期利息
自营资产投资方向调节

经营资金
开发产品投资
其中:不含财务费用
财务费用
17623
17623
7142
7142
7949
7949
2020
2020

522
522
2资金筹措17623714279492020522
资本金
预售收入
预租收入
其他收入
借款
固定资产投资长期借

自营资产投资人民币
借款
自营资产投资外币借

房地产投资人民币借

自营资产投资建设期
利息借款
经营资金人民币借款
8000
9623
6400
742
1600
6349
2020
522

附表3-3售房收入与经营税金及附加估算表单位:万元
序号项目合计123456
1售房收入219371473805494962915
1.1
1.2
1.3
可出售面积(车位)
平均售价(元/平方米)
销售比例(%)
73100
100
9858
2988
13
43860
3001
60
19382
3008
27
2经营税金及附加120781443522160
2.1
2.2
2.3
营业税
城市维护建设税
教育费附加
1097
77
33
74
5
2
403
28
12
475
33
14
146
10
4
3土地增值税3801913317157
4商品房销售净收入203501373747888022697
附表3-4租房收入与经营税金及附加估算表单位:万元
序号项目合计123456
1租房收入15220364848
1.1
1.2
1.3
可出租面积(车位)
单位租金(元/车位)
出租率(%)
60
3360
60
100
3600
100
100
4800
100
100
4800
100
2经营税金及附加8.3711.982.642.64
2.1
2.2
2.3
营业税
城市维护建设税
教育费附加
7.61
0.53
0.23
1
1.80
0.13
0.05
2.40
0.17
0.07
2.40
0.17
0.07
3租金净收入143.?91934.0245.3645.36
4净转售收入339.51
附表3-5损益表单位:万元
序号项目合计123456
1经营收入2208914738054951629514848
1.1
1.2
1.3
商品房销售收入
房地产租金收入
自营收入
21937
152
147380549496
20
2915
36
48
48
2经营成本1728411666329745122962121
2.1
2.2
商品房经营成本
出租房经营成本(摊
销)
17209
75
116663297438
12
2276
21
21
21
3出租房经营费用7812212222
4自营部分经营费用
5自营部分折旧、摊销
6自营部分财务费用
7经营税金及附加12158144352316233
8土地增值税3801913317157
9利润总额31322071149135841422
10弥补以前年度亏损
11应纳税所得额31322071149135841422
12所得税10346837944813711
13税后利润209913877091027722
公益金
法定盈余公积金
任意盈余公积金
105
210
168
7
14
11
38
77
62
46
91
73
14
28
22
14加:年初未分配利润43220220220
15可供投资者分配的利润1076359214342221
16应付利润1616644157012142221
A方
B方
C方
1616644157012142221
17年末未分配利润43220220220
附表3-6财务现金流量表(全部投资)单位:万元
序号项目合计123456
1现金流人22429147380549516295148388
1.1
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
售房收入
租房收入
自营收入
其他收人
回收固定资产余值
回收经营资金’
净转售收入
21937
152
340
1473
8054
9496
20
2915
36
48
48
340
2现金流出203307310890431668992626
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
固定资产投资(含方向
税)
开发产品投资(不含投
资费用)
经营资金.
自营部分经营费用
出租房经营费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
17623
78
1215
380
1034
7142
81
19
68
7949
443
133
379
2020
12
523
171
448
522
21
162
57
137
22
3
1
22
3
1
3净现金流量
累计净现金流量
2099-5837
-5837
-850
-6687
6350
-337
2052
1715
22
1737
362
2099
4所得税前净现金流量
累计所得税前净现金流

31325769
-5769
-471
-6240
6799
558
2189
2747
23
2770
363
3132
计算指标所得税前所得税后
内部收益率(FIRR)19.8%13.1%
财务净现值(FNPV)517-203。
投资回收期(年)2.923.16
基准收益率(/。)15.00%15.00%
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