山东济宁某住宅小区开发建设项目可研报告(58页)-地产可研_文库吧

2020-09-19 17:45:16 本页面

【导读】偿安置标准规定》的通知;司,公司注册资本金3100万元人民币;总资产3亿元。面积5万平方米,为济宁市东南片区旧城改造的亮点。该同志带领员工,将资产不足。产超过5亿元的大型集团企业。人们的居住环境,也让济宁市区变得越来越美,越来越现代。该片区位于济宁市最繁华商。局批准的项目选址意见。该小区建设规划方案由济宁市规划。成为国家的重大战略决策。设施不完善”的问题在济宁市区仍然存在。济宁市的发展越来越迅速,经济规模也在不断的增大,济宁市的远景总体规划是,使全市成。鲁南经济、政治、文化和物流中心。在这一总的思想指导下,

  

【正文】 1
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
济宁***开发建设项目
二、项目承办单位
山东***房地产开发有限公司
三、项目建设地点
济宁师专附中南校区东邻,太白路路南,天马家具城西侧
四、可行性研究报告编制单位
第二节可行性研究报告依据
一、国家及省市有关政策、法规和文件;
二、项目总体规划;
三、《住宅建筑设计规划》;
四、《济宁市城市总体规划》;
五、《城市居住规划设计规范》;
六、济宁市人民政府关于印发《济宁市城市房屋拆迁补
偿安置标准规定》的通知;
七、济宁市各类建筑取费标准;
八、济宁市土地分等级及基准地价;
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九、《2020年济宁市年鉴》;
十、《2020年济宁市房地产开发统计年鉴》;
十一、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。
第三节可行性研究范围
开展该项目可行性研究的根本目的,是实现项目决策的
科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开
发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有:
(1)项目背景及建设的必要性;
(2)市场需求分析;
(3)建设地点和建设条件;
(4)建设规模和建设内容;
(5)小区规划布局与工程方案;
(6)环境保护和节能;
(7)物业管理;
(8)项目进度安排;
(9)投资估算及资金筹措;
(10)财务分析;
(11)项目风险分析;
(12)经济社会效益分析。
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第四节项目单位基本情况
该项目的法人为山东***房地产开发有限公司,该公司
是以房地开发、新型建筑材料开发为主的房地产专业开发公
司,公司注册资本金3100万元人民币;总资产3亿元。现有
高级工程技术管理人员6人,中级经济、技术人员15人。其
他人员10人。公司自1995年成立至今,已累计开发建筑面积
50万平方米。其中济宁***花园小区获得山东省节能示范小
区奖。聊城***花园小区总建筑面积20万平方米,被评为聊
城市明星楼盘。现正在开发建设的济宁济邹花园小区总建筑
面积5万平方米,为济宁市东南片区旧城改造的亮点。公司
现有土地储备300余亩。大型商业地产项目5万平方米正在运
营之中。
法定代表人:***,男,1959年生人,中共党员,大学
文化,现任山东***集团董事长兼任山东***房地产开发有限
公司董事长、法定代表人。1983年参加工作,1985年任嘉
祥万张建筑公司总经理,1993年任济宁***新型建材有限公
司董事长、总经理,1995年任济宁***房地产开发有限公司
董事长、总经理。2020年任山东***集团董事长、山东***
房地产开发有限公司董事长。该同志带领员工,将资产不足
50万元的小型乡镇企业通过二十年的努力创业,发展成了资
产超过5亿元的大型集团企业。***集团下属国家一级建筑
施工企业***建筑公司、三级房地产开发企业***开发公司、
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资产逾亿元的聊城***温州家具城、建材公司、设备租赁公
司、科技公司、物业公司、门窗公司等单位。
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第二章项目背景及建设的必要性
第一节项目提出的背景
近几年来,随着住房制度改革和旧城改造步伐的加快,
济宁市个人住房需求明显增加,居民家庭购房热情持续高
涨。新开发的住宅小区如雨后春笋般不断涌现,不仅改善了
人们的居住环境,也让济宁市区变得越来越美,越来越现代。
楼高了、道宽了、天蓝了、水清了、草绿了,人们的日子越
来越好。虽然济宁市区已经开发建成了许多小区,房价不断
上涨,但是住宅的供需矛盾依然突出,人们购买力的旺盛趋
势依然不减。随着居民收入的增加和生活水平的提高,过去
单一的小户型设计已不能满足居民的居住需求,纷纷要求购
买新户型、舒适性、智能性的小区住宅。为改善城市居民的
居住环境,满足群众住房需求,山东***房地产开发有限公
司提出建设***。
***拟建在原建设社区(原村委)和济宁市无线电元件
三厂原地址。该片区内原居民居住条件较差,用地很不规则,
房屋破旧,房屋座落不规范,且棚户较多,生活配套设施不
全,卫生及公共设施缺少,无绿化、休闲等场所,实施改造
势在必行,期待整体规划开发。该片区位于济宁市最繁华商
业街南侧,生活路南北贯穿整个生活区,附近有多路公交停
靠站点,距汽车站、火车站仅有500米,周围无工厂,无污
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染,十分适合居住。
由于国家实行严格的土地占用管制,建设用地总量有限,
小高层住宅建设势在必行。特别是随着经济的迅速发展和人
们生活观念的变化,小高层住宅越来越受到广大居民的青
睐,目前已经有多家团购和散户在联系购房。同时,该项目
的建设顺应了城市建设向高层发展的趋势。
***开发用地是通过济宁市国土局以拍卖形式由***房
地产开发公司获得的土地开发使用权,并取得了济宁市规划
局批准的项目选址意见。该小区建设规划方案由济宁市规划
研究院设计,本着“统一规划、合理布局、综合开发、配套
建设”的原则,“高标准、高起点、高绿化、高质量”的宗
旨,从前期规划入手,扎扎实实地为济宁市区奉献一座花
园式居住区,为把济宁市建设成经济强市、文化名市、组群
结构大城市做出积极的贡献。
第二节项目建设的必要性
一、符合国家产业政策和房地产业发展规划
随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货
币购房体制的实行,城镇居民的居住条件得到了显著改善。
近年来,国家相继出台了一系列扩大内需、支持基础设施建
设和房地产开发的政策措施,制定了城市住宅建设与房地产
开发2020年远景目标规划。国家对房地产业的宏观调控方
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针,不是紧缩性的调控,而是紧缩性的调控和扩张性的调控
并行,且以扩张性的调控为主。如控制套型结构、控制高档
商品房开发,鼓励中低价位、中小套型住房开发,推行实名
购房制度。以调整供应结构为重点,引导和增加中低价位、
中小套型普通商品房。维护房地产支柱产业地位,维持一定
的投资增长速度、拉动经济增长,改善居民住房条件,已经
成为国家的重大战略决策。
随着居民购房能力和水平的不断提高,居民购房十分看重
住房质量,“规划设计是否合理,功能设施是否齐全,物业
管理是否完善”已经成为居民买房时最为关心的问题。但是,
“房屋利用率低,住房面积小”,“小区缺乏整体规划,附属
设施不完善”的问题在济宁市区仍然存在。
从山东***房地产开发有限公司开发建设的***来看,完
全符合国家和地方房地产业发展规划,而且能够带动当地居
民消费水平的提高,迅速提高居民的生活质量。
二、符合济宁市城市总体规划
济宁市的发展越来越迅速,经济规模也在不断的增大,
在经济规模增大的前提下,为社会各个产业的良好和健康发
展奠定了坚实的基础。济宁市的远景总体规划是,使全市成
为全省除青岛和济南以外的第三大都市圈之一,成为鲁西、
鲁南经济、政治、文化和物流中心。在这一总的思想指导下,
顺应济宁市大的发展方向,现在所要建设的济宁***项目恰
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位于济宁市的繁华区域。
在济宁市新的城市规划中,规划了一批房地产开发建设区
域,***恰在这个规划之中。该项目是在已废弃的原建设社
区(原村委)和济宁市无线电元件三厂原用地开发建设,对
于旧城的改造升级,改善城市面貌、美化市容,都将发挥积
极的推动作用。
三、符合居民对新型住房的需求
目前,城市的土地资源正日益减少,在寸土寸金的城区,
小高层住宅与多层住宅相比,在同等建筑面积下可节约用地
30%左右。所以建筑小高层,无疑是有效利用土地的好途径。
小高层是指7至9层和10至11层的住宅相加在一起的
概念。根据规范,小高层的电梯和楼梯可共同作为公共垂直
交通通道,并可不设消防电梯。因此,小高层住宅虽然属高
层住宅,但楼层数较少,且同时具有多层住宅的某些优点。
所以,随着人们追求高品质住宅意识的提高,小高层电梯住
宅将成为济宁市区房地产开发的“主流产品”。
小高层住宅相对于多层住宅具有较高的品质。首先是科
技含量高,项目审批严格,抗震要求高,工艺先进,有较高
的建筑质量水准。其次,小高层住宅保值空间大,它即可居
住,也可用于办公,商业价值高,产品设计也较超前,所以
升值空间大。三是小高层住宅一般分布在市区,位置优越,
交通方便,环境良好,是一种高品质的产品。四是小高层住
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宅在通风、采光上均优于多层,小高层在户型设计上比多层
有更大的空间余地。五是小高层在设备硬件上更具有潜在优
势,小高层具有良好的景观空间,可以为城市造景,增添一
道风景线。同时,又有较好的户外景观效果,自然环境与社
区景观相融和。登高望远,开窗见景,身居高层,可以增添
几分生活情趣和品味。六是小高层非常有利于土地资源的合
理利用。目前济宁之所以会流行小高层,是因为小高层除了
住宅本身有优势外,这还与开发商为了有效用地,节约成本
有关。七是城市用地越来越紧张,地价更是节节攀高,因此
开发商在通过招标拍卖得到一块地之后,更要想办法“创造
空间”、消化成本。在这种情况下,住宅的楼层理所当然便
会往高处走。八是小高层本身具有高层住宅并带有电梯的心
理期望,而且又无高层建筑的大公摊特点,是众多消费者竞
相青睐的原因之一。
特别是通过对原济宁市无线电三厂部分多层住宅和商
业门市进行拆迁改造,采取了对原居民实行拆补平衡、面积
对等置换回迁安置的政策,深受社区群众的欢迎。
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第三章市场需求分析
第一节国内房地产市场情况
住房是居民的基本生活需求。按照世界各国城市化发展
的一般规律,一国的城市化水平在达到30%后,城市化进程
便会加快。城市化水平的提高,必然带来城市人口的增加,
从而极大带动了对房地产的需求,成为促进房地产行业快速
发展的主要动力。
我国正处在全面建设小康社会阶段,随着经济社会的发
展和人民生活水平的提高,城市化进程不断推进,大量的农
村居民成为城市居民,城镇住房的增量需求和改善需求呈现
双旺盛局面,并成为房地产业持续发展的动力。房地产行业
已经成为我国现阶段重要的支柱产业和消费热点,成为吸引
内需、拉动国民经济增长的重要因素。
房地产业既是资本密集、关联度高的产业,又是提供生活
必需品的基础产业。作为不动产,房地产价值大、资金占用
多,保值增值,不仅具有消费价值还具有投资价值。随着我
国经济的快速发展,社会积累了大量的闲散资金,由于当前
存款利率低,利率水平跟不上物价的上涨幅度,股市低迷且
风险大,再加上投资渠道少,以及近年来房地产价格大幅上
涨,人们对未来经济的良好预期,看重房地产的保值增值功
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能,因此房地产成了良好的投资对象,投资需求旺盛。
去年,国家对房价进行调控,提高银行贷款利率,增加经
济适用房和一般住宅的供应量,限制“炒房”投机行为,房
地产市场得到健康发展。
今年是国家建设部确定的“鼓励住房消费年”,鼓励商
品房消费。作为"十一五"规划的起步年,国家希望继续保持
适度的国民经济增长规模和总供给,而需求的扩张将是关
键。在扩大消费需求中最有意义、对上下游产业带动作用最
大的,仍然是住宅消费。所以国家2020年的经济政策中,
将鼓励住房消费作为扩大内需的核心内容之一。这一举措,
将大大刺激房地产市场和居民的住房购买力,推动房地产业
的不断发展。
第二节济宁市房地产市场状况
济宁市城区住宅房90年代以前的居多,其结构和功能
已不能满足居民生活发展的需要,城市居民随着积蓄和收入
的增加,改善居住条件的愿望愈加强烈,对房地产的潜在消
费需求大量增加;住房按揭贷款和住房公积金贷款对购房的
有力支持,使房地产的潜在消费需求变为现实需求成为可
能。
当前,济宁市团体和个人住房购买力目前处于上升发展
阶段。但具有超前意识强、综合性服务高的住宅建设工程目
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前还仅仅处于起步阶段,它的市场潜力随着市区居民的增
多,对居住环境要求改善的呼声越来越高,再加上经济强市、
文化名市和组群结构大城市的规划建设,济宁市城市规模不
断扩大,必然要求房地产业快速增长。特别是济宁市新一轮
城市环境改造,为规划住宅社区提供了以人为本的生态气
息,从而提高了济宁人的居住档次与生活品位。人们对户型
合理、环境优美、配套设施齐全、物业管理较好的楼盘比较
看重,或投资、或居住。为此,济宁市出台了限制多层住宅
建设,鼓励小高层、高层住宅建设的规划政策。
房地产在济宁国民经济中也占有举足轻重的位置。据统
计,2020年房地产投资占济宁市全社会固定资产投资%,
房地产投资景气指数高出固定资产投资景气指数48点,成
为推动固定资产投资增长、推动我市经济发展的重要动力。
2020年各项稳定房价的政策实施后,由于拆迁等原因,市区
新开楼盘项目数量较少,普通商品房供应不足,房地产价格
仍有较大幅度的提高。
第三节项目的市场优势
***位于济宁市城区中部,具有以下几个方面的市.场优
势:
一是区位环境优势:紧邻市区主干道太白路和车站东
路。该区域周边商业、教育、医疗、文化娱乐、公共服务设
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施齐全,居住环境较好,所处地段和区域位置优越。本片区
拆迁量较少,土地取得成本较低,地势平坦,易于施工。
二是交通优势:该地段两面临路,道路四通八达,附近有
多班公共汽车停靠站,交通十分便利。
三是商业优势:本项目全面考虑了周边环境和现实状
况,规划设计了沿街商业建筑,用以满足周边广大居民的生
活需要,是该项目的主要卖点之一。
四是开发商优势:山东***房地产开发有限公司是济宁
市新兴的房地产开发企业,有一支雄厚的技术队伍,旨在通
过住宅产品的开发建设获得良好的信誉,树立企业的优秀品
牌和良好形象。
综上所述,该项目开发建设的优势明显,市场需求旺盛,
只要开发建设企业制定科学的营销战略和强有力的销售措
施,该项目的市场前景十分看好。
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第四章建设条件和建设地点
第一节建设条件
一、自然条件
济宁市区属于冲洪积平原。土地岩层共分七层,各层的
工程地质特征自上而下分述如下:
(1)粉质粘土:
层厚—,平均厚米,棕褐色,可塑,以粉
质粘土为主,含腐植根毛系、砖瓦片、砂粒,属中等压缩性
土。
(2)粉土:
层厚-,平均厚米,黄色,可塑,含云母
片、虫孔、贝壳、腐植物,属中等压缩性土。
(3)粘土
层厚-,平均厚米,灰黑色-黑色,可塑,
含有机质、腐植物、虫孔、贝壳,属中等偏高压缩性土。
(4)粉质粘土
层厚-,平均厚米,灰黄色,可塑,含姜
石、虫孔、贝壳、铁质氧化物、砂粒,属中等压缩性土。
(5)粉质粘土:
层厚0-,平均厚米,黄色,可塑-硬塑,含
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铁质氧化物、砂粒、贝壳、姜石Φ-,含量约10%,
属中等压缩性土,局部夹(5)-1层细砂,黄色,中密。
(6)中砂:
层厚-,平均厚米,黄色,中密-密实,
以长石.石英为主,颗粒级配良好,含云母片,砂粒自上而
下逐渐由细变粗,可按中等压缩性土考虑。
(7)粉质粘土
层厚,褐黄色-棕黄色,可塑,含灰斑、砂粒、铁
锰质氧化物、姜石Φ-,属中等压缩性土。
二、气象条件
济宁市属暖温带季风型大陆性气候,其特征是春季风大
干旱,夏季炎热多雨,秋季秋高气爽,冬季寒冷少雨雪,春
季短,冬夏长,四季分明。
根据地区历年统计资料气象显示:
年平均气温℃
极端最高气温℃
极端最低气温-℃
年平均最高气温℃
年平均最低气温℃
冬季采暖室外计算温度-7℃
年平均降水量
年最大降水量
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全年平均风速
最大风速
最大冻土深度370mm
全年主导风向东南
冬季主导风向西北
夏季主导风向东南
三、基础设施条件
区域内基础设施已经实现了“七通”(通上水、通下水、
通路、通讯、通电、通气、通暖)。
道路:市中区车站东路西侧,太白路南,道路四通八达;
供水:区域内为地下水源,地下水源来自城市规划内的
承压水层,城市给水网络以环状为主,辅以支网,用水保证
率95%以上;
排水:由市政排水管道排水,排水畅通;
供电:由市政变电站供电网供电;
通讯:区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路畅通;
通暖:由市政集中供暖网络系统供暖;
通气:本项目采用市煤气公司提供的煤气,气量较足,
完全能够满足居民生活用气需要。
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第二节建设地点
本项目建设地点位于济宁市城区中部,济宁师专附中南校
区东邻,太白路路南,天马家具城西侧,交通便利,位置优越。
拟建地点地势平坦,周边环境为住宅区,是房地产投资的理
想社区,是难得的安居宝地。
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第五章建设规模和建设内容
第一节建设规模
本项目根据济宁市住宅市场需求情况和城市总体规划
要求,结合建设地点条件和周围环境,确定本项目建设规模
为:
规划总用地公顷,实际建设用地20577平方米。总
建筑面积45080平方米,其中住宅建筑总面积38853平方米,
在住宅建筑总面积中高层住宅面积26748平方米,多层住宅
面积12105平方米(规划多层住宅面积9402平方米,保留
多层住宅面积2703平方米),公共建筑面积6227平方米(商
用办公面积5525平方米,幼儿园建筑面积462平方米,其
它公建面积240平方米)。总户数316户,其中:高层184
户,多层132户。
第二节建设内容
该项目拟建高层住宅楼5栋、多层住宅楼2栋、商业办
公用房、配套幼儿园、配电室、垃圾收集点、区内道路、绿
化等。
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第六章小区规划布局与工程方案
第一节小区规划设计方案
(附图详后)
一、设计依据
本项目设计依据主要有:
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《民用建筑设计通则》
3.《住宅建筑设计规范》
5.《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)
6.现行国家、部委、省市有关规范、标准和文件
7.济宁市建委、规划局、开发办提出的规划意见
8.有关单位提出的要求
二、设计方案
2.1指导思想
本项目的设计指导思想为:为济宁市居民提供一处能展
现21世纪城市建设风貌的新型居住小区为目标,注重社会、
环境、经济效益的统一,确定合理的规划结构、用地布局和
开发强度,满足居民物质、精神需求。加快旧城改造的步伐,
充分发挥区位价值,提高地段的综合效益,营造良好的居住
环境。
20
2.
该片区位于济宁市城区中部,用地不规则。基地北面为
公安消防一中队,南到原济宁无线电三厂南界,西到原济宁
无线电三厂西厂界,东面为规划路,地理位置较为优越。该
地块内现有一栋6层住宅予以保留。该片区规划用地平坦,
利于建设性开发。
2.
(1)以城市总体规划为准则,符合城市统一规划规则。
高起点规划,高标准建设。综合考虑住宅小区所在地区的气
候、居住对象、生活习惯、文化习俗,结合周围环境,合理
布局,创造具有亲和力的共融空间,创造舒适、安全、卫生、
优美的居住环境,建设理想归宿的现代化家园。
(2)提倡“以人为本”,从整体角度考虑地块与周边环境
的衔接,创造体现城市特点的舒适,方便居住环境。
(3)依据建设的经济技术条件,确定各项合理的建设
标准,既满足当前实际需要,又具有一定的超前和导向性。
力争在设计理念、建筑形式和风格、建筑技术和设备上有新
的突破,增加高科技的含量,通过多种设计手法,融自然、
生态、休闲、景观于一体,建成一个高品位、人文气息浓郁
的生态型住区。
(4)规划充分考虑区位因素,本着经营城市的立场,
体现道路周边效应。综合考虑小区内的道路、绿化、居住、
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公建等与空间环境设计的内在联系,注重空间景观和环境效
益统一,努力节约用地,开发空间,提高土地利用率。
(5)“环境优先”原则。从本地特定的历史文化特点出发,
遵循可持续发展的准则,提供优雅舒适的绿色居住家园
(6)加强公共服务设施的建设,通过本项目建设提高济
宁城市服务设施水平,并使之更加完善。
(7)提倡人文景观与自然景观的完美结合。强调创造适
合城市生活环境的建筑人文景观,提供更加宜人、舒心、有
特色的建筑形象。
(8)“经济性”原则,体现项目开发建设的经济价值,
并满足不同收入阶层要求。
(9)“可操作性”原则,通过建设控制指标,与管理紧密
衔接,便于项目的管理和实施,为建成后的物业管理提供便
利条件。
2.4规划设计布局方案
(1)总体设计
本项目工程共规划建设有10-12层的小高层住宅5栋、
5-6层的多层住宅2栋、保留1栋6层住宅,并同时建设1
栋沿街商业楼、公厕、幼儿园、变电站、热交换站、煤气调
压站、垃圾收集点、物业用房等公建设施。
(2)道路系统
通过分析小区住宅楼的功能、环境条件和人行出入轨
迹,确定在小区东部城市规划路一侧设一个主出入口,在小
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区北部城市规划路一侧设一个次出入口。本区规划车行道与
步行道既结合又局部分开,小区内车行道路分为二级,形成
人车分流。组团级道路采用尽端式和半环状式,共分两级,
组团级路宽6米;宅间路宽3米(部分为硬质铺地)。停车
采用地面停车、地下停车相结合的方式。小区车位考虑总户
数的20%,车库出入口靠近小区主干道。非机动车停车主要
通过住宅底层架空层予以解决,不影响小区环境。这样构成
的停车环将所有的停车都在组团外围解决,确保居住小区内
部的安静、安全。
(3)居住空间
居住区在设计中考虑人的各种需求,注重空间的个性与特
点,用院落式和错列式等手法,组成既有区别又有联系的住
宅区。使居民具有归属感和认同感,为邻里交流提供条件。
楼距之间有集中的公共绿地或活动场地,满足不同年龄居民
就近活动的需求;单体楼层设架空层用停车场、自行车棚,
它与室外停车场配合,共同为居民提供安全、方便的服务。
(4)住宅设计
住宅设计努力创造新颖、灵活可变的住宅类型,采用进
深适当,空间灵活的可分隔住宅,以满足不同层次居民的不
同需求。住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则,
合理安排各厅、室的位置,使之公私分离,同时具有良好的
自然采光通风条件,良好的空间尺度。合理的厨房和卫生间
面积能适当分隔、组合。住宅形体设计既要体现地方特色,
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又能表现一定的时代美感。各楼间距满足规划日照间距要
求。
(5)公建配套
依据本项目公建分布情况,结合住宅楼公建设置要求,
合理安排住宅楼公建。做到配套完善、经济合理。
(6)绿化系统
小区内绿化分为四个层次:公共绿化带、街区半公共绿
化、组团绿化及周边隔离绿化带。小区内绿化景观遵照线面
结合的原则,以公共绿化带形成开阔的小区空间,以绿轴为
主线,形成被绿化包围着的住宅街区,提高了绿化的可观性。
楔形公共绿化带由草地、硬地和水体间隔构成,是小区内主
要的景观轴线。同时,绿化带内设有小区休闲设施,以满足
住户平时休闲及活动需求。半公共绿化中心分别与楔形公共
绿化带相连通,形成绿化渗透和景观视线通廊。城市隔离绿
化带起到使小区空间相对隔离的作用,而且为小区周边住宅
提供了可视绿化景观,体现了设计中景观环境的均好性原
则。最后,结合绿化带设置整个小区人行系统,自然穿插于
各个组团。车行、人行分开,使人置身于绿带之中,既方便
安全,又获得美的享受。小区绿地树木种植注重空间层次、
高低结合,并努力做到三季有花、四季常青。
(7)管线
给排水、煤气管道沿区内道路依次布置并留有检查井,
采用直埋方式,埋深不小。
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(8)竖向设计
小区场地比较平坦,场地平整时地面坡度和车行道坡度
不小于3‰,人行道需设无障碍和防滑措施。
地面排水一般采用单侧设雨水口收集排放,其数量根据
汇水面积、流量、道路纵坡确定。
建筑物室内外高差取~。
三、主要经济技术指标
序号项目单位数量
1小区总用地公顷
2总户数户316
3总人数人1106
4户均人数人
5总建筑面积平方米45080
6住宅总建筑面积平方米38853
其中:高层住宅建筑面积平方米26748
多层住宅建筑面积平方米12105
其中:保留多层住宅面积平方米2703
规划多层住宅面积平方米9402
7公建面积平方米6227
其中:商业办公面积平方米5525
幼儿园面积平方米462
其它公建面积平方米240
建筑密度%25
8容积率
25
9绿化率%42
第二节土建工程方案
一、设计依据
1、上级部门的有关批文
2、小区情况资料
3、现行国家、部委、省市有关规范、标准和文件
二、建筑设计方案
本小区商业公建面积为6227m2;住宅楼总建筑面积为
38853m2,共316户。小区建筑为二类建筑,防火等级为二
级,合理使用年限为50年。
(一)、商业公建建筑设计方案
商业公建平面布局灵活,分隔合理。充分考虑商业购物
之需要,营造符合现代购物心理的优雅空间,拼弃繁杂、拥
挤、杂乱。商业公建周边留足开阔街面。
商业建筑底层层高,其它层层高。
商业公建建筑采用欧式风格,气派典雅,富有生气,附
以绿树、夜景,给商贸、游人、晨练,晚间散步创造舒适、
安全、卫生、清洁的生态空间。立面处理采用跃动、现代、
无拘束、富个性的手法。在设计中应充分考虑现代人购物的
心态,使建筑整体造型充满动感和现代气息,极富吸引力。
以不同的手法处理建筑立面,采用不同的色彩和形状,以求
表现出独特和丰富之立面设计,刻意营造温馨而带节日气氛
26
之建筑造形,丰富人们的视觉感受。
(二)、住宅建筑设计方案
本小区住宅楼总建筑面积为38853m2,其中规划住宅楼
总建筑面积为36150m2,共316户,高层184户,多层132户。
住宅户型分配如下表:
住宅户型分配表
面积户数比例
高层50~100平方米7440%
100~110平方米4625%
110~120平方米4625%
120~130平方米1810%
多层50平方米6%
65平方米12%
80平方米6650%
100~120平方米48%
住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。按照大卫、大厅、
大厨、小卧的原则区分功能,合理布局,优化设计。住宅均
保证明厨、明卫、明卧、明厅,日照窗地比满足规范要求。
房屋开间进深适当,门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要
求。室内房间布置以起居室为中心,合理安排各厅、室及厨
房、卫生间的位置,既满足日常生活的需要,又满足住室隐
秘性的要求。
住宅楼底部为架空储藏室层,层高;以上为各层住
27
宅,层高为,顶部为阁楼层。小高层住宅每单元设交通
电梯一部。
住宅立面造型上体现现代化居住片区的形态和风貌。根
据市区规划及立面美观要求,住宅楼采用红色粘土瓦,坡屋
顶,立面造型简洁、大方,外墙面以浅咖啡色为主色调,色
彩淡雅、恬静,设黑色分隔线条,外窗为白色塑料窗,与小
区绿化相应衬,形成色彩鲜明的立面效果。进入小区,给人
以赏心悦目的感觉。人在绿树红瓦蓝天间尽享生态自然生
活。
(三)、建筑做法说明
建筑填充墙体采用多排孔烧结粘土砖等,符合本市发展
节能墙体材料的要求。户内分隔墙采用GRC隔墙,以尽量
增大户内使用空间。入户门采用防盗门,内门采用夹板门,
窗户采用塑料窗,沿城市道路外窗采用双层中空玻璃,以满
足建筑节能要求。架空层地面采用防潮地面;住宅楼面为C20
细石砼地面;厨房、卫生间地面为贴防滑砖地面(带防水层),
墙面皆为混合砂浆墙面,刷乳胶漆,顶棚为免抹灰顶棚,厨
房、卫生间、阳台地面标高皆低于其它地面20mm。屋面平
屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面,坡屋面处为红色粘土瓦屋
面。屋面排水为有组织排水,雨水管采用PVC塑料落水管。
室外坡道为混凝土坡道,散水为900宽细石砼散水。
28
三、结构设计方案
济宁地区抗震设防烈度为六度,本小区工程结构皆按六
度抗震设防要求进行设计。小区建筑安全等级为二级。本地
50年一遇风压为,雪压为。商业建筑面
活荷载为;住宅楼面活荷载为;楼梯间
活荷载为;屋面活荷载为。
本小区商业建筑主体结构采用框架结构;小高层住宅主
体结构采用框架剪力墙结构;多层住宅主体结构采用砖砌体
结构。基础采用桩基,在钢筋混凝土承台上现浇梁板结构,
商业部分中庭空间采用钢支柱接索膜结构。楼面皆采用现浇
板,坡屋面板采用现浇板,楼梯为现浇板式楼梯。围护墙皆
按有关结构规范要求设置构造柱、圈梁,并设置墙柱拉结筋,
以满足结构抗震设防要求。门窗洞口顶与圈梁底不在同一标
高处,皆设置钢筋混凝土过梁。
本小区建筑物主体结构砼强度等级:框架及剪力墙砼强
度等级为C30、基础垫层为C10,其它处皆为C20,砌体材
料强度等级为Mu10,砌筑砂浆地面以下采用,
地面以上为混合砂浆,钢筋采用HPB235级和HRB335
级钢筋。
房屋的“三缝”和未说明的其它结构问题皆按国家有关
规范、规程执行。
29
第三节给水、排水设计方案
一、给水方案
1.1需水预测
(1)住宅用水量
一期工程小区规划人口为1106人,依据《居住小区给
水排水设计规范》居民生活用水定额为140升/人.日,时变
化系数取,则最高日生活用水量为立方米,最高
日最高时用水量为。
(2)市政、商业公建、绿化用水量
根据规划小区中市政、公建设施的性质及数量,确定市
政、公建、绿化用水量取上述的50%,最高日生活用水量为
立方米。
(3)未预见用水量及管网漏失水量
规划小区未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水
量的15%计,则该用水量为。
综上所述,规划该居住小区最高日总用水量为
立方米,最高日最高时用水量为。
本居住小区利用城市供水管网供水。从城市干道两个方
向各DN200以供日常用水。供水水质符合国家生活饮用水标
准。
供水系统根据建筑高度的不同分成2个不同的压力分压,
30
低压区为市政压力直供区。建筑物内部采用下行上给式供水
方式。
消防用水量,该小区同一时间内按发生两次火灾计,一
次火灾用水量为20升/秒,一次着火时间按2小时计,则消
防用水量为280m3/日,并且用消防用水量与小区最高时用水
量之和校核管网。消防栓的布置不大于120米,在主要道路
交叉口必须设置消防栓,消防栓采用半地下防冻式。应用两
路水源供大楼的消防给水系统。
基地四周道路均可作为消防车道。
建筑物内每层均设消火栓,并按规定设手提式灭火器。
整个消火栓给水系统设有地上式水泵结合器。建筑疏散楼梯
在数量、间距、疏散宽度等方面均应能满足消防要求。
为了提高小区供水的安全可靠性,管网的布置采用环状
与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置,支管以枝状网
布置。在主要道路上布置给水主干管。
二、排水方案
小区本着高起点、高标准的要求,小区室内排水采用污、
废水合流制排水系统;室外排水采用雨水、污水分流制排水
系统。
31
污水排放量
依据《居住小区给水排水设计规范》,本小区生活污水
量按给水量的90%计算。
排水管道的布置
由于本小区地形坡度较小,在布置排水管道时,尽量将
雨水以最短的距离排出,在项目区东部和北部各设置了一个
排水出口,将雨水和污水排入城市排水管网。雨水排入城市
雨水管道,污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂
进行污水综合处理。
第四节供电及电信设计方案
一、供电
小区住户每户用电负荷指标为6-8KW,计算负荷每户以
7KW考虑,商业公建考虑30W/m2,需用系数为。小区
计算负荷为839KW左右。
该小区设置800KVA变压器一台,10千伏电力线就近由
中压电网引入。
小区设有完善的火灾自动报警系统、应急照明系统、紧
急广播系统、泛光照明系统等。
根据主要功能区域的使用要求,主要设计照明度标准如
下:
商业用房300~400Lux办公用房200~300Lux
32
物业用房50~150Lux庭院道路150~200Lux
场区配电采用三相四线制,电源进入建筑物做重复接
地,采用TN-C-S接地形式,三相五线制配电,沿小区主
要道路敷设盖板式电缆沟(敷设位置位于人行道下),电缆沟
至建筑物路段采用电缆地下直埋,电缆穿越有可能受到机械
损伤的路段一律加装铸铁管保护。
由变配电室引至各建筑物的线路,采用VV22型电力电
缆直埋方式敷设,直埋电缆在直线段每隔50-100m处、转
弯处、进入建筑物处设明显方位桩,建筑物内配电线路采用
BV型铜导线穿PVC管敷设。
电源进户处断路器设漏电保护功能,漏电保护电流为
500mA,以防止电气火灾发生。住宅楼各户电表集中安装在
底层。户内开关箱总断路器采用可切除中性线开关,插座回
路开关均具有漏电保护功能,漏电保护电流为30mA。
各单位工程做总等电位联结,进线配电箱的PE母线,
进入建筑物的各金属管道,建筑物内部的金属结构均应做好
电位联结。
建筑物除配电所需的事故照明外,还设有自备蓄电池的
应急诱导灯和疏散照明灯。商业公建用房、起居室、卧室采
用普通灯具,厨卫间采用防潮吸顶灯。
建筑物防雷按三级考虑。
33
二、电信
小区电话普及率规划为100部/百户,同时考虑部分公
建用户。则小区话机预测为350部左右。
小区电话由市局直通,拟预留交接间一个,并在各住宅
楼底层设电话交接箱。
电视电缆系统通过市有线电视光缆接入,经有线电视基
站分配后,由电缆引至各单元楼,管线在小区内呈网状布置。
根据小区的规划设计,着眼于现代化小区的建设目标,
设置宽带网络系统,直接接入各用户,方便入住本小区居民
日常现代信息及时接收与处理的要求。
电信电缆与电力电缆分设道路两侧。可采用水泥管块式
电信管道或用PVC排管埋地敷设。居民楼内应保证电信线入
户。
第五节供热设计方案
一、热负荷计算
小区供热负荷全是采暖负荷,负荷分为两部分,一是居
民住宅采暖,二是公共建筑采暖。规划采用平均热指标法进
行计算,得小区冬季采暖负荷表如下:
小区采暖计算表
采暖用户采暖热指标W/m2采暖面积m2采暖负荷MW
居民住宅7038853
34
公共建筑及附属设
施856227
合计45080
注:小区集中采暖率为100%。
二、热源规划
拟以市热力公司为小区总热源,小区内建设1座换热站。
三、管网规划
,地沟铺设。
——回水双管循环系统,供回水管同向铺设。
95/70℃。
,并应考虑热补偿。
第六节燃气供应方案
一、用气量
小区引用管道煤气作为气源,小区居民气化率为100%,
按户均用气立方米/日计算,得小区用气平衡表如下:
小区用气平衡表
户类型
用户定额
N立方米
(户/日)
用气户数用气量N立方米/日
居民330462
注:用气户数考虑一部分公建
35
二、气源
市煤气公司中压煤气管道接入该区,小区建设煤气调压
站,调压后供给用户。
三、管网
——低压两级管网系统
,埋地铺设
距,尽量避开电力线

第七节小区管线铺设方案
本小区工程管线共有水管、雨水管、污水管、电力电缆、
电信电缆、热力管、燃气管共7种,除电力电缆和电信电缆
采用电缆沟铺设外,其余管线一律采用直埋铺设。
各种管线之间以及管线与道路及建筑之间要保持一定
的水平和垂直净距,避免互相干扰,各种管线在垂直交叉时,
应遵守如下原则:





36
第七章环境保护和节能
第一节环境保护
一、建设地点环境现状
本项目地点在济宁市城区中部。该处周围环境状况较
好,周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力,且
周围无重污染企业。
本项目建成投入使用后除产生的少量生活污水、厨房油
烟、生活垃圾需采取治理措施外,基本没有其它污染物排放。
因此,对周围环境不会产生不良影响。
二、污染源分析及治理措施
本项目属住宅小区建设,其主要污染源为生活污水、厨
房油烟及生活垃圾。为确保小区本身的环境卫生要求和不对
周围环境产生影响,对上述污染源必须采取适当的治理措
施。
本项目产生的污染物数量不多,对周围环境产生的影响
极其轻微,其主要治理措施如下:
(1)生活污水
本项目采用化粪池对生活污水进行处理,然后经市政污
水管道输送到污水处理厂。
37
(2)本项目在厨房采取通风排气措施,在炉灶上部设有带
机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机,以防止厨房油烟气味
污染环境。
(3)生活垃圾
本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站,组织专职卫生
保洁人员统一收集清扫,集中到垃圾中转站后,由城市环卫
部门运往城市垃圾处理场。
三、绿化
良好的绿化不仅能创造优美的生活环境,而且在防止污
染、保护环境方面也有特殊的作用,本项目坚持点、线、面
相结合的原则,把组团院绿化、道路绿化和小区中心花园绿
地有机结合起来,充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生
态环境的作用,同时具有花、香、果、绿四大观赏特性,以
确保小区环境优美整洁,小区绿化率不低于40%。
四、环境影响评价
本项目属住宅小区建设,其污染源很小,且污染物排放
量也很少,产生的少量生活污水、厨房油烟集中经生化处理
后,完全可达环保要求,对生活垃圾集中存放,定期外运,
不会对周围环境造成污染。
第二节节能
本项目拟采取以下节能措施
38
,不
在国家已公布淘汰的机电产品之列。电器设备选用新型高效
节能型,并采取电容补偿,提高功率因数,减少电损耗。
,并选用节水型卫生洁具,
以节约用水。
,达到节约电能目的。
,尽量保持采光条件良好。
,并推广采用新技术、新工艺
以节能降耗。
除上述措施外,小区管理机构应加强管理,完善各种规
章制度,按期对各类设备、管道、器具等进行检修,杜绝跑、
冒、滴、漏现象,以减少不必要的浪费。
39
第八章物业管理
物业管理随着市场经济兴起而兴起,它作为人们以市场
化、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主
要手段,越来越凸现其重要性。如今,物业管理已经成为人
们在买房置业过程中最关心的因素。随着济宁人民生活水平
的提高,享受物业服务的意识已经越来越强。为适应现代城
市生活和社会管理、服务需要,本项目拟设立独立的物业管
理机构(物业管理部),采取与居民委员会合一组建形式,
对公共建筑、设施委托经营,有偿收入用于运作费用,开发
单位不再注入人力和物力,并且做到物业管理有形管理加无
形服务。
为促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化,为业
主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据,为政府
主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供
依据,该项目单位制定了《物业管理服务标准》。
《住宅物业管理服务标准》把服务项目分为综合管理、
房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、
公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯管理、
装修管理服务等十项,每项又分为服务范围、工作内容及要
求两个方面。其中,房屋及小区共用部位共用设施设备由专
业服务单位负责管理的除外。
40
一、综合管理
服务范围:小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共
事务的管理。
服务内容及要求:负责制定物业管理服务工作计划,并
组织实施;
(1)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据
普查结果制定维修计划,组织实施;
(2)白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的
公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,处理
急迫性报修,水、电等急迫性报修半小时内到现场;
(3)协助召开业主大会并配合其运作;
(4)管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管
理档案资料齐全;
(5)与业主签订物业服务合同等手续;公开服务标准、
收费依据及标准
(6)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服
务及收费情况进行管理;
(7)全体员工统一着装,佩带有相片胸卡,持证上岗;
(8)每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管
理服务工作的改进和提高,征求用户意见不低于总户数80%。
(9)建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预
案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生,能随时
41
投入运行。
二、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
服务范围:按《住宅公共维修基金使用管理办法》中附
件-的要求,共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内
容为准;不包括另行收费的设备设施,如水泵、暖气等设备。
服务内容及要求:确保居住小区内楼房共用部位共用设
施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护,包括:
(1)楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护
和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》;
(2)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化
设施等公共设施、设备正常使用;
道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整,边沟涵洞
通畅;
(3)确保雨水、污水管道保持通畅,定期清淘化粪池、
雨水井,相关设施无破损;
(4)负责小区智能化设施的日常运行维护;
(5)定期清洗外墙。
三、绿化
服务范围:小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋
后,道路两侧区间绿地。
服务内容及要求:按市园林处规定的《二级养护标准》
养护。
42
四、保洁
服务范围:小区规划红线以内,业主户门以外。
服务内容及要求:维护和保持服务范围内的清洁卫生。
包括:
(1)有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明
确的分工和责任范围;
(2)设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾
归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及
垃圾进行管理;
(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做
到服务范围内无废弃杂物;
(4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼
梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次清扫
(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、
消毒剂、除虫剂;
(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积
雪进行清扫。
(7)发生突发公共卫生事件时,应迅速组织人员对物
业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强对
业主的宣传,维持正常的生活秩序。
五、公共秩序维护
服务范围:小区规划红线以内,业主户门以外。
43
服务内容及要求:公共区域的秩序维护和公共财产的看
管,包括:
(1)相对封闭:做到小区主要出入口昼夜有专人值守,
危及人身安全处有明显标志和防范措施;
(2)维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的
行驶方向、速度、临时停放位置进行管理,保持车辆行驶通
畅;
(3)看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及
小区的表、井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;
(4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一
次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记
录;
(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预
案;发生时,应立即采取措施,并及时报警和配合公安部门
进行处理。
(6)小高层住宅由于住户间的联系较少,对安全防范
的要求更高。拟采取的主要措施是:在每栋楼的入口处装设
防盗对讲门,在住宅首层的门厅内设置电视监视系统,通过
网络联系,小区物业管理部可以随时监视进出小高层住宅的
人流情况,并备存录像以便查询。同时,一些小高层住宅户
内装有门磁、红外探头、紧急呼叫系统等装置,一旦出现非
法入侵者,小区物业管理部即刻便可派员到达现场。这类智
44
能化管理系统大大提高了小高层住宅的安全防范能力,有效
地扼制了小高层建筑的犯罪行为,消除了小高层居住者的安
全顾虑。此外,以宽带上网、“一卡通”社区结算系统为标
志的电子化服务也将应用于小高层住宅物业管理之中,以大
大提高小高层住宅的生活效率。
六、停车管理
服务范围:机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、
位的管理。
服务内容及要求:
(1)有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理
方案;
(2)对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门
凭证放行;
(3)保证停车有序,24小时设专人看管;有发生紧
急情况预案;
(4)长期存放的,应签订停车管理服务协议,明确双
方的权利义务等。
七、消防管理
服务范围:公共区域消防设施的维护及消防管理。
服务内容及要求:
(1)有健全的消防管理制度,建立消防责任制及火灾
消防预案;
45
(2)消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、
检查和维护;
(3)定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本
技能;
(4)发生火灾,及时报警,协助消防人员疏散、救助
人员等。
八、高压供水
服务范围:养护、运行、维修。
服务内容及要求
(1)保证居民正常生活用水;有停水处置预案;
(2)水箱盖上锁并定期清洗消毒,确保水质合格;
(3)维修服务标准执行有关文件规定;
(4)发生突发公共卫生事件时,要加强对供水系统的
消毒,禁止无关人员进入高压水泵机房,接近高位水箱。
九、电梯管理
每天检查电梯使用情况,做到安全、畅通、方便用户;
经常对电梯进行捡测,保持电梯间清洁。
十、装修管理服务
服务范围:房屋装饰装修管理。
服务内容及要求:
(1)有健全的装修管理服务制度;
(2)查验业主装修方案,与业主、施工单位签定装
46
修管理协议,告知业主装修注意事项;
(3)装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格
治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修
人员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷;
(4)业主装修结束后,应进行检查。对违反装修协
议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门;
(5)及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过三
天。
47
第九章项目计划进度安排
为加快***的开发建设,计划于2020年3月编制并批复
项目可行性研究报告,成立开发建设领导小组和工程指挥
部,抽调素质好技术精的专业人员进驻工地,同时委托具有
资质的拆迁单位,勘察单位进行房屋拆迁,地质勘测。采用
“先地下、后地上”的方法,制订详细的施工计划,按照“整
体规划,分步建设”的原则,根据年度投资计划进行开发建
设。在施工企业选择上按照公开公平公正的原则,公开招投
标,选择具有资质、有实力业绩、有信誉的队伍承建,并突
出把好质量关、进度关、安全关,委托监理公司进行全方位
系统监理,严把投资、材质、建质三个关口,建优质工程,
创品牌小区。在建设施工中严格贯彻执行建筑法规及规范,
整个工程一年半完成。
整个项目实施进度计划见下表:
48
施工进度计划表
年份20202020


月份
内容
3
3
|
4
4
|
5
6
|
12
1
|
3
4
|
6
7
|
8
1可研报告编
制及审批
2拆迁、整平地

3建筑设计
4主体工程建

5工程安装
6竣工验收、交
付使用
49
第十章投资估算及资金筹措
第一节投资估算依据说明
一、项目投资估算概况
据估算,本项目包括土地购置费用,房屋拆迁费用,前
期工程费用,房屋开发费用,管理费用,营业费用,以及开
发期税费,总投资为。
二、估算依据
1、规划设计院提供的总体规划图设计说明。
2、估算中的有关税金和费用按现行规定和同类项目的
平均水平测算。
3、该项目的基本配套费用按现行造价估算。
4、暂定该项目1年半建设完成。
5、假定该项目在第一年内就开始着手,自项目建成后
全部销售完。
6、项目总投资自有资金占50%,银行贷款占20%,预收
购房订金占30%。银行贷款利率按7%计算
7、工程费用按国家建设工程计价规范及山东省建筑工
程消耗量定额计算。
三、估算结果
投资估算的结果汇总如下表所示:
50
项目总投资估算表
单位:万元
序号项目名称总投资估算说明
1开发建设投资2020年度万元,2020万元。
土地购置15302020年度
拆迁费用6882020年度。
前期费用2020年度。
高层住宅楼建筑安装费用2020年度60%,2020年度40%。
多层住宅楼建筑安装费用2020年度60%,2020年度40%。
综合楼建筑安装费用2020年度60%,2020年度40%
幼儿园建筑安装费用2020年度。
设计勘探费用2020年度。
工程监理用2020年度40%,2020年度60%
公共配套费用2020年度。
融资成本2020年度。
销售费用2020年度20%,2020年度80%。
管理费用2020年度50%,2020年度50%。
预备费用2020年度。
第二节资金筹措
本项目总投资万元,济宁市***房地产开发有
限公司自筹以及银行贷款解决。
51
济宁市***房地产开发有限公司自筹资金占万
元,预收购房订金万元,银行贷款万元。
投资、计划及资金筹措表
单位:万元


项目合计2020年2020年
1总投资
自有资金
银行贷款
预收购房订金
52
第十一章财务分析
第一节投资分析基础数据的预测和选定
一、销售收入的测算
根据济宁市商业用房销售情况,暂估售收入为:商业房
建筑面积3000平方米,可供销售面积1500平方米,销售单
价为4500元,销售收入675万元;高层住宅26748平方米,
销售单价为2900元,销售收入万元;多层住宅建
筑面积12105平方米,可供销售面积7800平方米,销售单
价2500元,销售收入1950万元。销售收入合计
万元。
二、销售税金及附加
1、销售税金及附加万元。其中营业税
万元,城市维护税,教育费附加。
三、土地增值税
1、住宅部分销售收入的1%*=万元
2、商业部分按销售收入的2%675*.02=万元
3、所得税按销售收入的%*=
万元
53
第二节开发项目收益分析
开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、贷款
利息、销售费用和有关税金,预算本项目的税后总利润:
项目损益表
单位:万元


项目名称总计2020年2020年
1经营收入
2开发成本
4经营税金及附加
5土地增值税
6利润总额
7所得税
8净利润
第三节项目经济效益评价
现金流量分析
财务资金评价指标
财务内部收益率35%
财务净现金流量
投资收益率%
54
销售收入利润率%
项目全部投资现金流量表
单位:万元
序号项目合计2020年2020年
1现金流入
销售收入
2.现金流出
开发建设投资
经营税金及附加
土地增值税
所得税
3净现金流量
4折现净现金流量
55
第十二章项目风险分析
假定该开发项目销售收入每增加5%或下降5%投资利润
的变动情况
投资风险分析表单位:万元
项目名称合计2020年2020年
增加5%下降5%增加5%下降5%增加5%下降5%
销售收入
开发成本
销售税金
土地增值税
所得税
利润
投资利润率%%
56
第十三章经济社会效益分析
***建成销售后,可为国家创税万元,投资者获
得净利润万元,经济效益显著;可向社会提供316
套住宅,新增1500m2商业用房,对缓解当地居民住房紧张
的状况,特别是对于解决当地中低收入家庭的住房困难,创
造就业机会,具有十分重要的作用;对于建设社区居民的住
房条件和居住环境有着显著的改善,为促进旧城改造、改善
济宁市城区中部的容貌起到积极的推动作用。
57
第十四章研究结论
通过对该开发项目的研究分析,投资者可获得净利润
万元,可为国家创造税收万元。该项目抗风
险能力较强,经济效益显著;有利于缓解市区居民住房紧张
状况,可增加商业经营场地,有利于改善市区中部居住环境
和城区容貌,社会效益明显;为创建文明城市起到了推动作
用。上述分析研究表明,该开发项目可行,建议尽快组织实
施。
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