既有住宅适老化改造项目可行性研究报告-文库吧

【正文】 国务院常务会议也通过自2013年1月起，企业退休人员基本养老金水平比2012年提高10%。图25 2002—2010年我国退休人员养老金发展情况数据来源：WIND资讯综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发展空间。 我国养老服务行业发展潜力巨大我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1 万亿元，2050 年左右将达到5万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000 亿元，供需之间存在巨大商机。而到2030 年，预计我国养老产业规模有望达到20 万亿元以上。同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。2010 年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020 年，将达28145 亿元，到2030 年，退休金总额将达到73210 亿元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000 亿元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。图26 我国老年人消费需求展望数据来源：WIND资讯其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。2012年末，床位381万张，收养各类人员262万人，根据国家相关规划，“十二五”期间，我国将增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%现有床位，使之达到建设标准。 我国适老化住宅的经验及做法我国适老化住宅分为居家式社区养老和机构养老。在这个分类模式的基础上，适老化住宅开发建设，除了建设养老机构外，更要在居家式社区养老模式中大枣良好的开放式老年社区，建设适应老龄社会的通用住宅，新建、改建与扩建并举，打造社会效益与经济效益均衡的良好局面。最近几年来，在我国政府的高度重视下，各地出台了相应的政策措施，加大了资金支持力度，让我国适老化住宅的建设取得了长远发展。养老机构的数量不断增加，服务规模也不断扩大，日益丰富了老年人的精神文化生活。截止2014年底，全国各类养老机构高达20万个。社区养老服务配套设施进一步改善，社区日间照料服务业逐步拓展，，日间照料的床位15万张。重点以保障三无、高龄、五保、空巢、低收入和独居老人为主，借助专业的养老服务机构，提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务等居家养老服务框架初步形成。养老服务运作模式、操作规范、服务内容等也在不断探索创新，积累了丰富的经验。为尽可能解决老年人的养老问题，不仅需要社会在老龄人口抚养和服务方面进行改革和创新，老年人本身对于生活的需求也将发生质的转变，过去集中住宿的养老院模式将会淡出，追求个性化适居环境的老年住宅将成为主流。目前中国的养老产业和养老地产发展迅猛，整个产业链的需求蕴藏着极大的商机，尤其是适老化住宅及老年公寓的规划、设计及内部装修部分。对于家装企业来说，在住宅设计前期环节介入已成为趋势。“老年住宅需要空间、结构、功能上的精细化设计，所以我们在与开发商合作时，会在住宅的设计环节提出合理化建议。”蔡明说，“第一步就是空间规划，整个楼体不设立外立面结构，而是先确定房间内部规划，然后再完成外立面以及后期风格、产品的搭配。首先考虑房间的功能性，将老人的需求在住宅设计之初就考虑进去，这样更能便于老人实现居家养老。”如果没有合理的功能、结构规划，仅靠后期“小修小补”的装修方式很难完全满足老人的使用需求。比如，老人房需要配备洗手间便于夜间使用，而一些老人房距离洗手间太远，后期装修时就需要将配有卫生间的主卧配备给老人，这样则很可能打乱整个家庭的装修规划。如果在设计之初就考虑到老人房配备卫生间的问题，后期装修就会减少很多麻烦。但从目前的装饰行业来看，人们装修时大多注重风格、潮流，对于专业的居室适老化设计关注度并不高，如何通过住宅布局、功能的合理化设计以及后期装修，来满足老人家庭养老的需求，还未得到足够的重视。从我国的社会经济发展和居住生活等状况来看，绝大多数的老年人将以居家养老模式度过自己的晚年生活，民政部也提出“9073”模式，即居家养老、社区养老、机构养老人数分别占到90%、7%、3%。建设部在90年代末就针对社会老龄化这一问题，先后颁布了《老年人建筑设计规范》和《老年人居住建筑设计标准》等规范，为老年住宅的设计提出了一定的指导方针。 项目建设必要性 项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，平均每年增加老年人860万；%增加到16%。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，实现新增各类养老床位342万张的发展目标。本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。 项目建设将进一步满足日益增长的养老需求近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，安徽省各级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展成果，并不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不断增长。安徽省从1998年开始步入老龄化社会，截至2014年底，全省常住人口中，占总人口的17%。， %，均高于全国平均水平。如今，随着老年人口增速加快、高龄老人、失能老人明显增加和空巢化趋势日益突出，养老问题由过去的家庭问题迅速转变为社会问题，社会养老服务供需矛盾愈发突出。本项目将通过将既有住宅进行适老化改造建设现代化老年社区的方式，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，创造更好的经济建设环境，维护社会稳定，共建和谐社会。 项目建设是进一步提高居民生活质量的需要近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不断提升，老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、生活习惯和隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年社区，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年社区。本项目建成后，在老年社区内应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年居住社区，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同时，本项目建成后也还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。 项目建设可行性 项目所处背景环境利好支撑项目可行从政策层面来看，本项目所涉及的老年人服务行业，分别在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会保障“十二五”规划纲要》、《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》、《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《安徽省老龄事业发展“十二五”规划》（皖政〔2012〕48号）以及《宣城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》等政策文件中有所提及并明确指出相关产业发展方向，政策文件鼓励支持本项目产业进一步发展，以此进一步保障和改善老年民生，全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严。从政府支持力度来看，各级政府补贴力度可观：建设补贴《安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》中指出：到2020年，全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡、具有安徽特色的养老服务体系，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张；符合标准的社区养老服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和80%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。养老服务业增加值在服务业中的比重显著提升，涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有特色的中小企业，形成一批养老服务产业集群和知名品牌。养老服务业政策法规体系建立健全，行业标准科学规范，监管机制更加完善，服务质量明显提高。全社会积极应对人口老龄化意识显著增强，敬老、养老、助老的优良传统得到进一步弘扬。各地要统筹整合资金，加大财政性资金支持社会养老服务体系建设的力度，鼓励和引导民间资本参与养老服务业发展。各级福利彩票公益金的50%以上要用于支持发展养老服务业。对各级公办保障性养老机构，根据财政分级负担的原则，按其供养对象保障其集中供养经费和机构建设经费，具体标准由市县自行制定。对民办养老机构，给予一次性建设补助、日常运营补贴、贷款贴息补助和政府购买服务补助，其中运营补贴由市、县按照不低于每人每月200元的标准确定。对于承接政府购买养老服务的养老机构和企业、社会组织，按其承接的服务内容和服务标准，给予相应的购买养老服务补助。为失能失智老年人服务的，按照其轻、中、重度失能失智程度，运营补贴和政府购买服务补助标准分别上浮50%、100%、200%以上。 运营补贴宣城市人民政府出台的《加快推进养老服务业发展的实施意见》中指出：加大对社会办养老机构建设补助，包括一次性建设资金补助、床位运营补助和政府转移补助。（1）享受一次性建设资金补助。对自建养老机构床位数在50张以下、手续齐全并已投入运营一年以上的，县市区政府按照核定的床位数，给予每张床位不少于4000元的一次性建设补助；对自建养老机构床位数在50张以上（含50张）、手续齐全并已投入运营一年以上的，县市区政府按照核定的床位数，给予每张床位不少于5000元的一次性建设补助；对租赁经营其合同期在5年以上，手续齐全并已投入运营一年以上的养老机构，给予每张床位不少于1000元一次性建设补助。对自建、手续齐全并已投入运营一年以上的养老机构，未享受政府一次性补助的，按自建补助标准给予补助；己享受过政府补助，未达到补助标准的给予补齐；对一次性投入亿元以上的较大规模的社会办养老机构，县市区政府应适当加大财政支持力度。（2）享受床位运营补助。对已建成并投入运营的社会办养老机构，按实际接收本市户籍的老年人数给予运营补贴，运营补贴标准按照不低于每人每月200元的标准确定。接收失能失智老年人，按照其轻、中、重失能失智程度，运营补贴标准分别上浮50%、100%、200%以上。上述两项补助所需经费由县级财政予以保障。市开发区所辖街道办事处执行宣州区标准。市开发区和宣州区所需补助资金由市级财政承担30%，市开发区和宣州区财政各自承担70%。（3）享受承接政府转移补助。社会办养老机构和企业、社会组织承接政府供养的保障对象，按规定标准将其生活、医疗费等补助转入，并由当地政府给予每人每月不低于600元的购买养老服务补助。承接政府供养的失能失智老年人，按照其轻、中、重失能失智程度，服务补助标准分别上浮30%、50%、100%以上。所需经费由县级财政予以保障。市场规模上升从市场环境看，本项目涉及行业市场发展呈上升趋势：老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一。目前，宣城市社会养老市场的需求量也日益增大。截至2013年末，全市户籍人口万人（不含广德县）。其中：60周岁以上户籍人口41万人，占户籍总人口的17.9%（全省的比例为%）。全市共有各类养老机构123所，床位13773张（不含广德县）。其中：社会办的养老机构18所，床位1210张。全市每千名老年人拥有养老床位达到34张。目前，全省共有养老床位35余万张。按省政府皖政[2014]60号文件要求，到2020年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张目标任务，我市还需新增床位4677张。新增床位要完全依靠社会力量来承建