世纪龙城项目的可行性研究-文库吧

【正文】 迈上了新台阶，并步入一个新的增长期。，%；，%；，%。三次产业结构出现新变化，第一产业和第二产业比重有所提高，第三产业比重有所下降。%，%；%，；%，%。建筑业：，%；，%；，%%。建筑企业效益有所提高，按施工产值计算，增长17%。%。房地产业：，%。全年房地产开发量1497万平方米，%；，%。2004年1到9月，西安市房地产开发投资增速回落，商品房施工面积与竣工面积增势趋缓，商品房平均销售价格继续攀升。1到9月份，%，%，%。资金上，增幅全面回落，国内贷款增幅锐减。1到9月份，%。1到9月，。另外，商品房销售减速，价格攀升。1到9月份，%，%；，%，%。截至9月份，西安商品房平均售价为每平方米2562元，%%。其中，商品住宅每平方米2371元，办公楼和商业用房分别为每平方米3947元和每平方米4339元。从1到9月的价格趋势上看，5月每平方米2582元，到达一个小高峰，然后有所回落，8月份后又开始上扬。%，创历年新高。商品房销售价格以每平方米2850元收盘。其中，住宅类每平方米2710元，%；非住宅类每平方米5730元，%；“二手房”%。西安市城调队的调查结果显示，2005年一季度，经历了去年的宏观调控、今年的利率上调之后，西安房地产市场价格稳中有升。%外，今年首季我市房屋销售、%、%%，房价绝对值与相对涨幅明显低于国内多数大城市及东部沿海地区。（1）多层住宅涨价较多 据调查统计，全市第一季度商品房、%%。在商品房中，%。经济适用房、普通住宅和高档住宅价格比去年同期分别上涨6%、%（其中多层上涨10%、%）、%（%、%）。非住宅价格比上年同期上涨2%。商品房价格上涨也刺激了二手房价格上涨。从调查看，今年一季度我市二手房交易地段范围明显扩大；广大工薪阶层面对商品房地段选择面较窄、价格高等因素，纷纷进入二手房市场。%，%。（2）房屋租价略有下降 受办公楼（写字楼）及商业娱乐用房租赁价格下跌的影响，%。其中，住宅租价上升2%、%。由于写字楼和商业娱乐用房价格下降。受政府定价以及调价必须经过业主委员会等因素的制约，%，其余均与上年同期持平。此外，%；从用地项目价格变化看，商业、旅游、%，%，%、%。（3）中高住宅需求上升从今年一季度房屋销售情况看，受去年下半年出台的土地政策以及用地紧缺等因素影响，高档住宅（包括别墅和高档公寓）尽管每平方米售价4000元以上，但需求仍呈上升趋势。目前西安城区人口已近400万，中高收入户以及部分外来人口住房消费热情高涨，成了买房的主力军。而占销售总额三成以上的普通住宅，由于价位适中（每平方米2500元左右），尤其是多层住宅备受工薪族的青睐，销售势头看好；与上年同期和上个季度相比，多层住宅价格分别上涨10%%，在各类商品房中涨幅居首。（4）城外升速快于城内随着市委、市政府加快城市化进程系列政策的出台，道路、立交等基础设施建设步伐加快，高新区、经济开发区和曲江新区等迅速崛起，本地、外地房地产开发商巨资投入、精心打造的知名品牌楼盘遍及全市。加之城内土地资源消耗殆尽，以及住户住房投资意向的变化，城外房地产市场渐入佳境，房价屡创新高。据市城调队调查，今年1季度高新区、经济开发区、南二环外商品房均价分别为4035元/平方米、3221元/平方米和4224元/平方米，%、%%。与此相反，城区商品房售价仅4166元/平方米，%。城外房价的快速提升，与城区内的价格差距逐渐减小，使区域房地产价格结构趋于合理。　近几年来西安市房地产销售状况分析表21项目 年份2001年2002年2003年房地产开发投资主要指标（万元）6742117936891248177别墅、高档公寓997118456948434办公楼5414663238129362商业营业用房6441367385164846其中办公楼所占比重%%%商品房实际销售面积(㎡)225346825289582527368别墅、高档公寓13863613937393374办公楼14897884515138679商业用房998614933878599其中办公楼所占比重%%%实际销售额（万元）472204513468542851别墅、高档公寓491635206834009办公楼582013981163575商业用房438051408035011其中办公楼所占比重%%%商品房预售面积(㎡)674407610198523516别墅、高档公寓35000950521022办公楼8594121482800商业用房133232911829557其中办公楼所占比重%%%商品房空置面积(㎡)508233571417638528别墅、高档公寓438842134251846办公楼1381855423759352商业用房215524687948520其中办公楼所占比重%%%资料来源：西安市统计年鉴根据表21可以得出，写字楼的投资额在近几年持续上升，2003年的增幅达到了49%，随着投资的上涨，写字楼的平均售价也一路飙升，从2001年的3906元/平方米，上升到2003年的4584元/平方米，相比之下，别墅、高档公寓的价格却是一路走低，同时，办公楼空置率的下降也可以显示出市场对写字楼需求的增长。这与经济发展情况，国家的宏观经济政策也是相吻合的。　西安市写字楼市场状况分析(1) 供给状况调查虽然国家并没有一个具体的写字楼分类标准，但参照北京、上海等地的写字楼市场，我们可以发现，就目前已建成的写字楼来看，西安市写字楼市场还不是很成熟，具体表现为分级标准不明确，很少有诸如5A级，或一级、二级之类的区分，装修标准普遍不高，员工餐厅、会议设施等不能满足需要，特色不明显，只有老三届世纪星大厦、高新国际商务中心等少数项目在这几方面做得较好。a) 西安市写字楼存量分析（表22）表22区域城东城南城西城北城内曲江合计数量㎡174352213005430045195111240001036514比例%%%%%100%由此，我们可以清楚地看出，城西、城南、城内集中了西安市80%以上的写字楼，城北作为新经济开发区，还没有一座商业化的写字楼，这也体现了写字楼市场的一个共性——分布区域较为集中。具体说来，主要集中在两线一区，即：和平路，向北延伸至解放路一线；新城广场，北大街延伸至南大街一线；高新区一区。另外，在南二环沿线，东门外东关正街，南门外南关正街至长安北路，以及曲江新区，都有分布。b) 目前西安市写字楼租金水平据调查，目前西安市写字楼租金水平基本稳定在30—50元/平米*月，具体分布见表23：表23租金3040415051606170718081以上比例%40%%%0%c) 目前西安市写字楼售价水平由于被访问者对此问题回答较少，有效答案较少，分析不具代表性，故只能根据开发商提供的数据估算。表24为西安市主要写字楼概况：表24区域项目名称现状面积㎡租金售价东郊招商局广场建成68000　5000　世贸大厦建成54000　4050南郊长安国际广场在建500008USD13000　高速大厦建成43678　5500　老三届 世纪星大厦建成59000656150　富城大厦建成18000　6000西郊高新国际商务中心建成14000088　　创业广场建成85600　6300　汇德广场建成40000　4800　财富中心建成　5900续表24区域项目名称现状面积㎡租金售价　E阳国际建成30000　5500　高科广场建成39000　6500　西部国际广场在建124945　6200　丽华科技大厦在建37000　6800　海星城市广场在建138200　5500　华晶商务广场在建23000　4800　西部电子信息大厦在建80000　6000　紫州国际在建27225　4598　天创国际大厦在建57000　5500　豪杰旺座时代广场在建　　北郊经发大厦在建50000　5500　东方濠景商务大厦在建43896　　城内凯爱大厦建成45000　5600　新时代广场建成24000　　　金泰丰商务大厦建成29000366480　裕朗国际在建40120　　　名流天地在建17000　5500曲江会展国际大厦在建67000　3600　国际科技孵化大厦建成24000　3380资料来源：，部分楼盘售楼部通过上表，我们可以得到西安市写字楼市场的大概售价，见表25：表25区域城东城南城西城北城内曲江售价（元）4525550058603490d) 物业管理水平物业管理普遍不能满足需要，根据问卷显示，在不满意的物业服务的11个选项中，电梯等候时间过长，车位数量不够，且租金过高，此问题在城内尤为严重，还有空调系统不佳几项占了多数，具体见表26：表26项目电梯等候时间车位数量车位租金空调系统合计比例%%%%%但在调查中也能发现，西安写字楼市场正在蓬勃发展，在建的项目如长安国际广场、经发大厦、海星城市广场、裕朗国际等项目正在对以上不足之处进行完善甚至超越。(2) 西安市写字楼供给预测：近年来，西安市经济迅猛发展，GDP增长速度连续五年保持在13％以上，经济发展迈上了新台阶，并步入一个新的增长期，城市规模也随之迅速扩大，写字楼，商铺等建设日趋升温，除在原有写字楼成熟地区继续开发建设外，北郊经济技术开发区和曲江新区的开发建设不容小视，增长率分别达到了100%%。据调查显示，未来两年内，西安市写字楼供应面积将有较大幅度的上升，具体分布见表27：表27区域城东城南城西城北城内曲江合计在建量11500652036938965712067000964186总量185852295639108208193896252231910002000700增长率％100(3) 西安写字楼市场需求分析通过对分布在城内、城南、城西的九座写字楼内工作的人员的访问及对结果的分析，可以得到以下一些信息：a) 在写字楼内办公的单位，大多集中在IT业、房地产业、通讯电子设备制造销售业、金融保险、咨询服务等行业。比例分布如表28：表28行业IT业房地产业咨询服务等行业贸易中介零售百货通讯电子制造业金融保险合计比例20%16%8%8%4%24%8%12%100%b) 省内公司，省外公司（包括省外驻陕办事处，分公司）%，%，9%。c) 办公场所的获得方式主要为租赁，占到总数的2/3，剩下1/3为购买写字楼。d) 被走访的公司入住写字楼的时间大多为1—2年，%，可见，西安写字楼市场成熟的时间不长。 e) 入住率分析，见表29。表29选项60%以下60%70%70%80%80%90%90%以上比例%%%%%平均入住率估算：平均入住率=∑各选项平均数（60%以下取50%，90%以上取95%）各选项所占比例可得，%。f) 人均办公面积估计，见表210。表210面积㎡5以下510101515以上比例%%%%人均办公面积=∑各选项平均数（5以下取3，15以上取18）各选项所占比例可得，㎡。(4) 西安两年内写字楼市场需求预测：需求总面积=行业从业人数人均办公面积租赁（购买）概率a) 行业从业人数估计表211分行业人数统计（万人）2001年2002年2003年制造业金融保险业批发零售业房地产业租赁和商务服务业　　居民服务和其他服务业　　信息传输、计算机服务和软件业　　服务业资料来源：西安市统计年鉴根据2002002003三年西安市分行业人数统计，参照西安市GDP年增长速度（取13%），可得几年后各行业从业人数见表212：表212分行业人数统计（万人）2005年2006年2007年制造业金融保险业批发零售业房地产业租赁和商务服务业