某房地产项目开发配套报建指引-文库吧

【正文】 予受理（红线外的水、电、煤等配套工程费用不再另行支付）。 6自行包干建设，申请免缴住宅配套费 ? 经过测算，认为自行包干建设公建配套项目更能降低开发成本的，经集团同意后向市住宅发展局提出申请，要求自行包干建设和免缴公建配套费。市住宅发展局审核批准后出具免缴住宅建设配套费的证明。列入包干清单的建设项目必须接受市住宅发展局及所在区的住宅建设主管部门的管理，监督和验收。 7住宅配套费的返回 ? 非自营的公建配套设施如物业管理、居委、老年活动用房、门卫、垃圾房、教育设施等可向所在区县住宅管理部门申请返回统一规定的建造费用。这虽然有明文规定但具体执行有时十分困难，需通过不懈的努力与之协商和追讨，以求降低开发的成本。 8配套设施的移交 ? 非自营的公建配套设施经竣工验收合格后（ 重要提示： 应收取的返回款必须已入公司帐户，或至少得到可靠的支付承诺），项目经理才可通知接收单位，办理实物和竣工资料的移交接管手续，签订移交接管协议。协议中须明确公建配套设施的移交接管日期、产权归属、用途性质、经营或服务方式、维护保养责任、未了事项的责任等。协议附件包括实物和资料的点交签收清单，建筑、结构和设备的用户说明书，保修承诺书。 房地产智库 m 房地产智库供电配套 作业目的 ? 本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区供电所（局）的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目经理申请一定的业务经费，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成供电配套工程。 作业描述 1前期征询阶段 ? 凡属基建项目，在上报可行性报告前应向所在地区供电所（局）书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。供电所（局）在 30天内书面予以答复初步意见，有效期限为一年，项目逾期尚未成立，需重新办理征询。 ? 办理征询供电条件时，应提出书面申请书，申请报告应列出用电单位 (房产开发单位 )名称、地址、联系人、联系电话、邮政编码，简要写明主要用电设备、特殊用电要求、预计用电容量、发展容量、预计用电时间等，用户还应提供立项意向有关文件 (复印件 )及 1:1000地形图 (二份 )。 2扩初设计阶段 ? 邀请供电局参加扩初方案评审会，向营业室提交申请报告与扩初设计文本。在 30天内批复工询方案，包括街坊站（或箱变）数量及容量。 3 三通一平阶段 ? 向营业室申请施工临时供电。须在办理正式用电申请以后或同时办理。（详见作业指导书《 临水临电配套 》 ）。 房地产智库 m 房地产智库4工程建设阶段 ? 在取得工询方案批复的基础上，正式办理小区供电配套申请，填报 《 新建扩建普通住宅供电配套申请书 》 和 《 小区配套部分供电申请单 》 。需提供： （其中须有标有建筑面积的房型图，并按 80平方米以下， 80~120平方米， 120~150平方米， 150平方米以上等四档面积分类统计表。注明计划竣工日期）； （主要是市，区计划和规划批文）； 建筑工程规划许可证； ； ； ，电气施工图，建筑施工图。 ? 由供电部门核定供电配套工程费。 ? 为不致影响工程进度，本主办岗位取得电气施工图后，即可送审低压监察，预先审核单体内的电气图。 房地产智库 m 房地产智库5 供电实施阶段 （外线工程） ? 在办理街坊变电站建设申请手续时应附送：申请报告；两份总平面图并注明户名、地址，标明建筑面积。 ? 根据扩初设计阶段的工询方案确定街坊站（或箱变）数量及容量，供电局按用户受送电装置施工进度进行供电工程设计（包括变电站类型、电缆排管走向）。提出设计概（预）算等。 ? 本主办岗位协助项目经理与供电局签订变电站施工合同与排管工程合同。按预算缴纳工程费用。（变电站设备费用由供电局承担，由供电局工程股落实定货，建成后的产权及维护责任归供电局。 ? 变电站的土建工程由建设方承担费用和安排施工，建站土地由建设方无偿提供，建成后产权归供电局所有。 ? 本主办岗位负责与总包协调好与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地 ,为排管穿线的施工单位创造进场作业的条件。 ? 建设方仅须按预算缴纳其中的排管工程费用，电缆费用由供电局承担。建成后的维护由供电局承担。 房地产智库 m 房地产智库（内线工程） ? 办理 《 用电申请联系卡 》 ，由营业室受理，由低压监察室审图盖章确认施工图设计，并在 30天内答复供电方案（低压用户 15天内）。此答复对10千伏及以上高压用户在一年内有效，低压用户在 6个月内有效。 ? 供电所（局）按建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计，建设方按概（预）算（或文件规定标准）缴付业扩工程费。（“业扩工程”为供电局内部俗称，即供电配套工程费）。 ? 本主办岗位负责相关设备的采购。如多层用电设备：多层过渡盒（过路箱）以及住宅与公灯电表箱；高层用电设备：进线柜、计量柜、配电柜、住宅与公灯电表箱及水 ? 泵、电梯的配电箱等。也可委托安装分包采购，具体规则详见作业指导书 《 采购 》 。 房地产智库 m 房地产智库6 竣工验收 6 .1 变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。验收合格后将变电所移交供电局管理。 6 .2 变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。 6 .3 供电局开具验收合格证明后，本主办岗位安排安装分包向供电局无偿领取分户电表，（若为分时电表，需为住户代缴 1 00 元 / 只，并委托物业公司在交付使用时向住户收回）并安装就位。 6 .4 供电局通知送电。 7 . 10 千伏及以上高压用电客户新装用电申请业扩流程 房地产智库 m 房地产智库8 住宅供电配套工程费标准 根据上海市物价局、上海市电力工业局 《 关于核定市区普通新建住宅供电配套工程费标准的通知 》 [沪经（ 2023）第 152号 ]，自 2023年 9月 1日起，在外环线以内地区试行供电配套工程费按每平方米建筑面积收取，计费面积按项目批准的面积（包括住宅小区内公建设施）。每户建筑面积在 150平方米以上的住宅，供电基本容量配置 50瓦 /平方米， 150120平方米的住宅配置 8千瓦， 12080平方米的住宅配置 6千瓦， 80平方米以下的住宅配置 4千瓦，公建设施原则上按每平方米 40瓦配置。 项目建筑面积在 6万平方米以内（包括 6万平方米）全电缆工程收费标准为每平方米 145元，架空线与电缆相结合工程为每平方米 130元，建筑项目建筑面积在 6万平方米以上、并一次性付清工程款的，按上述标准的90%执行。 如果建设方要求提高配置容量，住宅每户每提高 1千瓦，收费标准提高10%；车库、垃圾房等公建设施如要求低于每平方米 40瓦的标准配置，按容量比例收费标准相应降低。 房地产智库 m 房地产智库 因场地狭小，建设方要求采用小型化设备，配置成本又较高的，收费标准上浮 20%，有特殊配置要求的其他住宅仍按项目个别核算。 上述供电配套工程包括上级电源出线到住宅楼或公建设施的进户点的所有供配电设施，除供电配套工程费 , 建站土建费，变电所到号房配电室排管费和变电所设计费四项以外，不再收取供电、配电贴费和其它费用。 外环线外住宅收取业扩工程费。用户从现有电网支接到用户受电装置的供电工程费用。用户根据供电部门设计编制的供电工程概（预）算缴付工程费。 其他注意事项： ，确保在拆表销户时，将电业线路、设备拆除干净（主要是进户线、电表设备等），对拆表销户的用户的全部电费结清。 ，本主办岗位应负责与供电局签定协议，确保电业设备的正常运行（电表）。 ，其间的本项作业由设备设计管理岗位完成。 房地产智库 m 房地产智库供水配套 作业目的 本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区上水公司的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目经理申请报销一定的业务经费。同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩工程开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成上水配套工程。 房地产智库 m 房地产智库作业描述 1项目规划设计阶段（方案设计阶段） （分浦东、市南、闵行、市北公司）领取“供水前期征询表”办理用水征询。同时附送：项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图。 ：直接批复同意接水；此项目需做供水技术方案；此项目需做“小区工程可行性研究报告”（针对成规模小区的规划）。 领取 《 接水前期业务办理记录卡 》 。 ，其间的本项作业由设备设计管理岗位完成。 2扩初设计阶段 邀请上水公司参加扩初设计方案的审批会，会后向参会者索取书面审批意见，如发觉其意见与本项目原定设想有较大出入的话，本主办岗位负责与上水公司相关部门联系沟通，务必不使上水配套工程复杂化和扩大化。 3施工图设计阶段 在给排水总平面图、各单体给排水施工图、蓄水池、泵房等施工图设计之前，本主办岗位要组织设计单位与上水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。 房地产智库 m 房地产智库4施工阶段 办理正式接水申请手续，在项目开工以后，预计竣工前的6～ 8个月办理。需提供资料： ； ； ；消防给水批文；门牌号的批文；新型墙体材料协议书； （或小区包干批文，免征证明）； （复印件）； 1:500地形图各 2份， 1:500住宅（小区）总平面图和给排水总平面图各 2份，各单体给排水施工图，蓄水池、泵房施工图； 、嵌墙式水表、减压阀凭证； 5本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。 房地产智库 m 房地产智库6 审批新建项目供水排管工程程序，如下图所示： 以上流程指小区街坊内排管、接水、装表工程，开发建设单位在小区红线以外具备上水管线条件的基础上，方能实施小区街坊内上水配套。而小区红线以外市政道路上的上水排管工程，尚须按计划（上水公司的内部施工计划、市道监办掘路计划、市住宅局市政设施建设计划等）实施。市政道路排管工程费可从缴给住宅发展局的住宅建设配套费 320 元 /平方米中返还。 房地产智库 m 房地产智库7住宅区供水排管工程收费标准及方式 （沪价经 [1998]第 240号文） 《 关于核定住宅建设中街坊自来水管道施工收费的复函 》 的规定，街坊内自来水排管和住宅小区接水工程收费标准为每平方米建筑面积 ，其工程内容包括：街坊排管工程、接水工程、装表工程。费用通常一次性付清。 1993年 《 上海市公用管线预算定额 》 收费，一般一次付清。 1997年上海市公用事业局（沪用财 474号文）规定，每平方米建筑面积 ，按现行水价收费，在接水工程实施前收取。 （造房、开挖、打桩），按上海市道路管线监察办公室规定（ 1989年 1 月 28日）计算：地下管线监护费 =人工单价 监护天数 人数 +地下管线资料成本费。 。排管工程按上海市公用管线预算定额（ 1993年）收费。接水工程按上海市自来水公司小型管道工程和带水操作预算定额（ 1995）收费。 房地产智库 m 房地产智库8 注意事项 : ，因工程的外管贴费、工程费用弹性很大，本主办岗位的工作必须细致到位，可采取合法的公关手段达到方案最优化的目的。 ，由上水公司新装业务科受理，查勘人员到现场查勘后进行设计，同时上水经营科开始受理水泵，减压阀等上水设备的采购业务洽谈。至今上水公司尚有一条不成文的规定，上水的设备必须得到他们的认可后才能使用，泵房需要他们安装，减压阀最好购买上水公司或其认可单位的，否则接水的人为难度很大。 向上水公司购买的安装配件通常有：球阀、连接管、水表箱、水表、浮球阀、减压阀等。 委托上水公司代办的室外工程通常有室外消火栓，水泵的采购和安装。 本主办岗位负责向住宅局返回从配套费中报销的市政道路排管工程费。 上水设施产权与维护管辖分界： 、用水设施产权分界点是：供水人设计安装的计费总水表和消防专用监视水表处。以户表计费的为进入建筑物前阀门处。 ：水源侧的管道和附属设施（含计费水表）由供水人负责维护管理。另侧的管道及设施由用水人的物业管理单位负责维护管理，或者有偿委托供水人维护管理。 务必提醒动拆迁单位在动拆迁以前向上水公司办理