房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理-文库吧

【正文】 产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。 • 会计核算时，先记入 “ 开发间接费用 ” 账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。 26 • 工资。 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 • 职工福利费。 指按上项人员工资总额的一定比例（ 14％）范围内列支的职工福利费。 • 折旧费。 指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 • 修理费。 指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 27 • 办公费。 指开发企业内部项目核算单位管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、集体取暖用煤等费用。 • 水电费。 指开发企业内部项目核算单位各管理部门耗用的水电费。 • 劳动保护费。 指用于开发企业内部项目核算单位职工的劳动保护用品的购臵、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤等物品的购臵费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 28 • 周转房摊销。 指不能确定为某项开发项目安臵拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 • 利息支出。 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。 • 其他费用。指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 29 • 五、房屋开发成本的核算 • 分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配套设施，需要分别计算可售面积单位成本吗？ • （一）核算对象 • • 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 ‣（国税发 [2023]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： 30 • 可否销售原则 • 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 分类归集原则 • 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 31 • 功能区分原则 • 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 • 定价差异原则 • 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 32 • 成本差异原则 • 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 权益区分原则 • 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 33 • （二）房屋开发成本项目核算 • • （ 1）能分清成本核算对象，直接计入有关房屋开发成本核算对象的 “ 土地征用及拆迁补偿费 ”成本项目，计入 “ 开发成本 —A项目 ” 科目借方和 “ 银行存款 ” 等科目贷方。 • （ 2）分不清核算对象的，应先将其支出通过“ 开发成本 —土地开发成本 ” 科目归集，待开发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入成本核算对象，计入 “ 开发成本 —A项目 ” 科目借方和 “ 开发成本 —土地开发成本 ” 科目贷方。 34 • • （ 1）能分清成本核算对象的，应直接计入核算对象的 “ 前期工程费 ” 项目，借记 “ 开发成本 —A/B房屋开发成本 ” ，贷记 “ 银行存款 ” 等科目。 • （ 2）应由两个或两个以上成本对象负担的前期工程费，先通过 “ 开发成本 —前期工程费 ” 科目归集，再按规定的方法分配计入有关成本核算对象的 “ 前期工程费 ” 项目，借记 “ 开发成本 —A/B项目前期工程费 ” ，贷记 “ 开发成本 —前期工程费 ” 科目。 35 • • 能直接分配计入有关房屋开发成本核算对象的，借记 “ 开发成本 —A/B项目基础设施费 ” 科目，贷记 “ 银行存款 ” 科目。 • • 根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋开发成本核算对象的 “ 建筑安装工程费 ” 项目，借记 “ 开发成本 —建筑安装工程费 ” 科目，贷记“ 应付账款 —应付工程款 ” 科目。如要分配的，可以按工程预算造价比例计算。 36 • 举例： 某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为 2023万元，这两幢商品房的预算造价分别为： A预算造价为 1200万元， B预算造价为 1000万元，合计为 2200万元。则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算 A、 B各幢商品房的实际建筑安装工程费： • 某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价 该项工程预算造价 247。 各项工程预算造价合计 • A商品房： 2023 1200247。 2200＝ 1090 • B商品房： 2023 1000247。 2200＝ 910 37 • • （ 1）对能分清并直接计入某个成本对象的不能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入有关房屋开发成本，在 “ 开发成本 —A/B项目配套设施本 ” 科目归集其发生的支出。 • （ 2）对不能直接计入房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施，应先在 “ 开发成本 —配套设施开发成本 ” 科目进行归集，开发完成后再按规定的标准分配计入具体项目开发成本。 38 • （ 3）对能有偿转让的配套设施支出，应在“ 开发成本 —配套设施开发成本 ” 科目进行归集，完工后转入 “ 开发产品 —配套设施 ” 中。 • （ 4）先开发房屋，后开发配套设施的，可以采取预提的办法，完工时调整。 • 开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本） 配套设施费预提率 • 配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本） 247。 应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计 100% 39 • 举例：某开发小区内幼托设施成本应由 A、 B商品房项目和营业会所负担。由于幼托设施在商品房等完工时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和 D幼托设施的预算成本如下： • A：商品房 1000 000 • B：商品房 900 000 • C：营业会所 500 000 • D：幼托设施 240 000 40 • 配套设施费预提率＝ 240000247。（ 1000000+900000+500000） 100%＝ 10% • 各项开发产品预提的配套设施费为： • A商品房： 1000 000元 10％＝ 100000 • B商品房： 900 000元 10％＝ 90000 • C会所： 500 000元 10％＝ 50000 • 按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。 41 • • 先计入 “ 开发间接费用 ” 科目，然后再按适当分配标准，将它分配计入各开发项目产品成本。 • 为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。 • 如果开发企业不设臵现场项目管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业管理费用。 42 • 举例：某房开发企业某项目部 5月份共发生了开发间接费用 502400元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： • 开发产品编号 名称 直接成本 • A 商品房 5000 000 • B 商品房 1200 000 • C 配套设施 800 000 • 合计 6280 000 • 根据上列数额，计算各开发产品算得 5月份应分配的开发间接费？ 43 • 分配比例 =502400247。 6280000=8% • A商品房： 5000000 8%＝ 400000 • B商品房： 1202300 8%＝ 96000 • C配套设施： 800 000元 8％＝ 6400 • 将各开发产品分配的开发间接费记入各开发产品的二级账户 “ 开发成本 —开发间接费 ” 的借方和 “ 开发间接费用 ” 账户的贷方： • 借：开发成本 —房屋开发成本 496000 • 开发成本 —配套设施开发成本 6400 • 贷：开发间接费用 502400 44 • 六、企业所得税开发成本与会计成本核算 5大不同点 • （一）成本对象确定原则 • 可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。 • 成本对象由企业在开工之前合理确定 ,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 45 • （二）计税成本内容 • 土地征用费及拆迁补偿费。 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、 土地闲臵费 、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安臵及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 • 前期工程费。 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建 、场地通平等前期费用。 46 • 建筑安装工程费。 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 • 基础设施建设费。 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 47 • 公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 • 开发间接费。 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及 项目营销设施建造费等 。 48 • （三）计税成本核算的一般程序 • 对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 49 • 对应计入成本对象