中山某商业项目招商销售执行方案-文库吧

【正文】 年投资的热点。综合各方考虑我司总结出目前中山最热的商铺投资趋势。 从总体上来看，目前中山商铺投资反映还不够广州等一线城市热烈，但是土地资源有限，铺位保值、升值的可能性大，另外中山目前铺位的价格相对于珠三角其他城市要便宜很多，所以比起珠三角其他地区升值潜力更大。 目前，益华商圈、大信新都汇商圈、步行街商圈的临街商铺都是投资热点，因为这里有良好的商业氛围做基础，易售易租，而一些远离商圈的旧城区临街商铺因为有较多的人口起居，市场也不错；城区周边商铺进入门槛低，竞争相对小，具备升值潜力。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 平稳上扬型 代表：恒信、体育路临街商铺 恒信、体育路一带的商铺热租还是近两年来的事情。由于附近有京华、益华的带动，加上附近有很多外资企业，消费群体大多是白领阶层，形成了一定的商业氛围。而恒信之前的房产证问题已经于近年陆续解决，也给投资者带来了投资的信心。 近两年来，恒信花园一带裙楼临街商铺的售价上涨了 2500元 /平方米，租金大约上涨 20元 /平方米，反映出这一带商业氛围的平稳上扬。 03年，恒信一带裙楼临街商铺的售价是 /平方米，至 05年已经达到 /平方米；租价也由去年的 50元 /平方米上涨到今年的 70元 /平方米。相对恒信对面的俊轩庭临街商铺，这里还有很大的升值空间，目前俊轩庭裙楼临街商铺的租价在 100120元 /平方米。 小结： 目前体育路、恒信一带的裙楼临街商铺租售都供不应求，而且售价、租价都在平稳上扬，有一定的升值空间，不少投资者都看好这个地段。不过目前不少业主也看好了这个地段升值的余地，都放缓了放盘出售的速度，供应较少。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 新商圈型 代表：大信 新都汇附近裙楼街铺 大信 新都汇开业后，带旺了周边楼盘的临街铺位。大信 新都汇刚开业的时候，周边铺位售价大约 /平方米；目前已经上涨到 2万 /平方米。租价也从去年的 70－ 100元 /平方米上涨到 130元 /平方米。大信对面的临街商铺，租价也在 90－ 100元 /平方米。 小结： 大信附近的临街铺位虽然人流多，但租价高，有些商户难以承受已经开始撤出。一些投资客虽有意进入，但因为铺位价格涨势过于迅猛，担心价格的泡沫成分。另外中山人有就近消费的习惯，以大信为中心，两边辐射约为 300米， 300米之后，铺位人流少很多。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 老街型 代表：步行街、逢源商业街商铺 步行街是中山传统的购物地段。这一带消费人气旺，铺位也供不应求，租金在 200－ 300元 /平方米。据了解，单是“顶手费”就要 10万元左右。 步行街附近新辟的“逢源商业街”共有 300间的临街商铺，租金价格与步行街有绝对优势，在 60120元 /平方米，据了解租赁情况较满意， 90%已租售完毕，但目前商铺还没有完全进驻，商业气候还没有完全形成。 小结： 步行街、逢源商业街目前都在老区，俗话说“老街旺铺”，是消费者比较集中的中心地段；而且在老区，土地有限，铺位的保值、升值潜力较大。有步行街的带动，逢源商业街的投资前景看好。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 社区型 代表：临街社区商铺 社区商铺的投资仍然以社区的临街商铺为主。旧城区因为聚集的人口比较多，比如柏苑、竹苑一带、城市花园怡景阁至永怡花园一带的裙楼临街商铺，商业气氛都比较浓。柏苑一带的旧城区商铺，因为经历相当时间的积淀，价值比较稳定。这一带商铺租价在 65元 /平方米，有的可以租到 7580元 /平方米，虽然使用期已经过了 15年，售价仍然保持在 15000元 /平方米。这一带聚集了几个大的旧楼盘，人口流动性很强，经营的多是与居民日常生活相关的饮食、杂货店、面包店、发廊和个别的饰品店，而且租期一般在 3年以上，投资的稳定性较高。 较新的区域如宏基路一带聚集了不少五金、建材店，从城市花园怡景阁到永怡花园，甚至延伸到起湾道，不少楼盘的群楼铺位都出租给一些建材五金店，租金也相对便宜，租价为 3050元 /平方米，租金虽然不高，但租客都比较稳定。因为宏基路附近一带新建的楼盘比较多，对建材、五金的需求大，不少建材商人、五金店和一些装修公司都聚集在这一带，成行成市。 小结： 社区商铺一般在楼盘聚集的地方比较多，而且是旧楼盘聚集的地方比较好，一般经营的是与居民日常起居饮食相关的行业，日用百货、餐馆、发廊等。在一些新楼盘聚集的地方或者楼盘开发比较旺盛的地段，五金、建材、装修等行业会比较多，因为新楼盘对这些东西都有需求，部分商家会选者就近购买。 一般来说，内街商铺人流量都不多，生意难做；而小区内的商铺人流量更少，因为小区保安为了小区的安全会控制人员的出入，小区内商铺人流只局限于楼盘，而中山的楼盘规模不大。再说现在很多人都是有车一族，会选择驾车到城区购物中心购物。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 城区周边型 代表：港口美景花园一带等 随着城区不断往周边开发，城区周边的商铺发展潜力很大。而城区周边因为工厂企业比较多，楼盘开发也不断火热，聚集了可观的消费群体，形成一定的商业氛围。 目前港口的美景花园一带，因为有了市场等相关的配套，而且有华师附中的名校效应，吸引了更多的开发商往港口一带开发楼盘，大信的海岸家园也选址在东明桥下，人流量会越来越多。濠头市场、张家边附近的楼盘也有同样的升值潜力。 在沙溪、港口、坦洲一带还出现了一种新的投资方式，将路边的厂房改造成为商住两用的住宅，楼下做商铺，投资的利润空间相当大，根据时调了解，曾经有投资客在沙溪做过类似的投资，以 100亩地算，投资利润达到 200万元。 小结： 新城区、城区周边的铺位进入的成本比较低，比较容易进入。镇区的商业竞争目前还没有城区激烈，日后随着人口的增多和设施的完善而具备一定的升值潜力。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 中山新创力房地产商业项目的价格分析 商铺的租售价格是否合理，始终三影响经营者、买家做出选者的关键因数所在，制定价格策略的目的是为了区分同区、同频乃至竞争产品，形成差异、达到单边收益最大化。这取决于预期的工程形象和价格定位理念，中山新创力 商业项目周边目前在售、待租物业相对集中易于在日后项目公开招售时形成价格比较，为此中山新创力 商业项目的租售价格定位理念： 致力于确立物超所值性价比优势，即同等区域比质素，同等质素比价位，同等价位比创新。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 租赁及销售经济效益评估 由于中山东区目前商业氛围还有待发展，市场发展日趋成熟，并且对比中山新创力 商业项目周边商铺及雍景苑商业广场，首层商铺售价仅在 8000~15000元 /㎡之间，项目如果以此价格进行销售，资金回笼将不甚理想，并且若此时将产权分散，对于超市的引入和未来经营也十分不利。考虑到区域现状及中山东区作为中山新行政区域的未来发展前景，商业物业将具有极大的升值空间，因此建议中山新创力 商业项目现阶段大部分以租赁形式推出市场，并且统一规划主要面向大型超市，美食街、一线街铺和二层部分商铺可以进行产权式销售。 在考虑租金时，主要以周边商铺以及旺角商业广场等同区域、同类型商业楼盘为比照对象，推算出中山新创力 商业项目的模拟售价，并据此得出租金范围，作为经营收益分析的参考。实际租金价格仍需根据实际情况及随着市场的变化而再行调整。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 商场规划 首层 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 二层 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 三层 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 美食街平面图： 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 由于对开发商的投资成本、预期收益率暂不明确，因此现仅依据中山市目前的商业地产市场状况，对中山新创力 商业项目租售价进行初步推算。 回报期 回报期 租价 租价 平衡点 首层基准点 租价 新香洲区商业市 场租价参考值 市场及项目自身效益因素组合 需求均价 产品均价 区域均价 定级均价 贰层租金价格 叁层租金价格 租 金 价 格的调控比 项目租金平衡点 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 以首层价格为基准（根据我们对中山东区商业市场的调查，以首层销售均价 13000元 /㎡计算），乘以一定楼层系数推算出各楼层销售均价如下： 楼层 建筑面积均价 (元 /㎡ ) 楼层系数 一层 13000 1 二层 7150 三层 4550 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 用售价及回报率推算租金（按建筑面积计算） 如：设售价为 1万元，回报率为 %，则租金： 10000元247。 12月247。 15年 ≈54元 /月 售价 /回报率 % 6% % 7% % 8% 4000 20 25 5000 25 6000 30 35 40 7000 35 8000 40 50 9000 45 60 10000 50 11000 55 12023 55 60 65 70 75 80 13000 65 14000 70 15000 75 100 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 租金平衡建议 项目经营收入分析 楼层 建筑面积 （㎡） 租金单价 （元 /㎡） 月租金收入 （万元 /月） 年租金收入 （万元 /年） 40年租金收入 （万元） 首层商铺 7,000 70 49 588 23520 二层商铺 7,000 40 28 336 13440 三层商铺 7,000 30 21 252 10080 美食街商铺 1,200 70 4032 合计 22,200 51072 整体平均每平方米租金：约 48元 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 租赁建议 根据东区目前市场情况，我司本建议项目 13层，部分出租给大型生活超市。超市可接受的平均租金范围一般在 3050元 /㎡ /月之间，与本项目预计相符，建议整体出租价格为首年 40元 /㎡ /月，三年后每年递增 2%~3%；首层与 2层分租给家西式快餐、个人护理用品店，此类商家可接受租金价格相对比市场价格较低，但由于引入此类商家可提升整个区域的商业氛围，带旺整体的经济增长，可为发展商带来长远、稳定的经济收入。因此，我司建议次主力商家首层出租价格首年为 60元 /㎡ /月，二层出租价格首年为 35元 /㎡ /月，三年后每年递增 2%~3%； 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 即：若按我司建议的出租模式，则十五年后中山新创力 商业项目物业整体租金收入将达 ，扣除需每年支付给村委的费用后亦有 的收入。 十五年实际租金收入 （自第三年开始每年 3%递增计算） 年限 整体月收入 整体年收入 （万元） 累计收入 （万元） 扣除支付给村委的费用后 的累计收入（万元） 第 1年 976000 —— 第 2年 976000 第 3年 976000 第 4年 1005280 第 5年 1035438 第 6年 1066502 第 7年 1098497 第 8年 1131451