房地产项目开发报批报建流程-文库吧
2024-11-03 10:32 本页面
【正文】 率 计算基数 1 营业税 5% 成交价 2 城市维护建设税 1% 营业税 3 教育费附加 3 3% 营业税 4 印花税 % 售价 /租金 5 房产税 * % 房产原值 X 70% 6 房屋租赁管理费 * 2% 租金 7 企业所得税 4 15% 销售税后利润 二、 立项筹备 3仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。 4 深圳市企业所得税率 15%，具体依各地政策和企业性质而定。 凭土地出让合同到规划局 规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位 ，报项目名并注册。 选定各类专业服务机构。 专业公司工作分工示意图 （虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行） ⑴ 甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务公司； ⑵策划公司提交项目的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成项目规划设计的要点； ⑶甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定； ⑷设计单位提交初案； ⑸策划公司（综合甲方意见）提出具体书面修改意见； ⑹设计单位依据修改意见，出正式的规划设计方案； ⑺ 依据确定的策划（规划设计）方案，选择具体执行机构后实施； 1. 市场调查分析 ⑺ ⑺ ⑦ ⑺ ⑺ ⑺ ⑦ ⑺ 广告设计公司 印刷包装公司 礼仪制作公司 模型制作公司 ⑹ ⑷ ⑵ ⑶ ⑴ 策划、代理公司 规划设计单位 开发商 ⑸ 施工单位 监理机构 市场调研机构 1) 宏观环境分析预测 A. 国家政治法律环境； B. 经济科技发展趋势； 2) 中观环境（所在城市）分析预测： 城市建设与规划； A. 竞争企业及知名企业的发展状态； B. 市场供应与需求关系； C. 各类专业机构状况； 3) 微环境分析预测 A. 区域消费需求研判； B. 竞争对手调查； 依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入）； 2. 投资计划安排 依据初步可行性 分析和公司资源，经计算、评估分析后，确定最优方案，加入相应的资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析。 3. 项目的开发模式最终确定 开发模式：独立开发、合作开发、投资商介入等； 可行性分析内容提纲（参考） 1. 项目开发背景研判 包括：宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环 境、市场供求趋势等； 2. 项目概况及基本数据 包括：项目名称（项目名及推广名）、技术参数、规划要点、地理位置、四至状况、片区特点、项目性质特征（ SWOT 分析）等； 3. 目标市场分析 包括：市场需求分析及预测、项目规划设计、发展主题及产 品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售计划制定等； 4. 项目进程安排 包括：项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入伙计划等； 5. 项目成本估算 按方案确定的开发次序、模式与规模，做出项目成本估算； 6. 项目管理及财务评价 管理部分包括：贷款成本、贷款偿还计划以及贷款与偿还平衡计算；财务平衡分析；项目规模及规划设计修改费用测算； 财务评价部分：现金流量分析（依据项目进程安排估算）、净现值、内部收益率、动态投资回收期、财务敏感度； 7. 经营管理风险预测及处理； 8. 物业管理服务要求； 三、 报建规划 1. 提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； 2. 将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取 建设用地规划许可证 （总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规
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