湖南房地产及建设项目报规报建、施工管理流程图表总成(已修改)

　

【正文】 开发建设项目工作工作手册（第一本之一报建验收法定程序） 整编：彭文海 房地产开发建设项目报建手续第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好：①土地出让手续；②委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作可行性研究报告书；③设计院制作规划方案，且应附有详细的规划设计参数和效果图；④落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 计委审查可行性研究报告和进行项目立项取得立项批文。 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查取得土地证。 建委办理投资开发项目建设条件意见书取得项目建设审查意见书。张家界一般不用办理这个文件。 环保局办理生产性项目环保意见书（表）取得环评报告书（表）。 文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查取得环境影响和水土流失审查报告。一般这个程序大多数都不走。 规划部门办理项目选址意见书取得选址意见书和用地红线图。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 人防办进行人防工程建设布局审查人防工程异地建设费。 国土资源局办理土地预审核查土地交易费与土地使用指标。 公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查规划方案专家评审会，取得规划方案审查批复意见书。是下步设计的纲要。 规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》取得《建设用地规划许可证》。 规划部门确定建设工程规划设计条件取得规划审批单。 三、初步设计审查，此阶段办理以下一般事项： 规划部门对初步设计的规划要求进行审查取得建设工程规划许可证（副本）和定点放线通知单。一般要施工图审查后才能办。 公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查建筑消防审查，取得总图和消防疏散审查合格意见书。 公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查大型项目必须走的程序。张家界一般不做这个。 人防办对初步设计的人防设计进行审查若缴纳人防异地建设费，则申请缴纳异地建设费，并缴纳费用。 防空地下室（异地）建设申报需提交以下资料： a)发改委立项批文； b)规划总平面图； c)各栋单体报建建筑平面； d)建设单位申请修建地下室的报告或申请缴纳异地建设费的报告 e)规划部门的建设工程规划许可证（含面积复核表、审批单） f)防空地下室异地建设审批单（附表2） j)异地建设批复 h)涉及到减免的项目的有关减免依据和减免审批手续材料 i)缴费票据 h)地勘报告（关于地下水部分）国土资源局进行用地预审进行土地使用指标核实。张家界一般不做这个。 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查专项审查，张家界一般不做这个。 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查取得建委的初步设计审查批复。 附表二 防空地下室异地建设审批单工程名称工程地址建 设单 位工程概况栋号地上层数地上建筑总面积（㎡）首层建筑面积（㎡）地下层数地下室建筑面积（㎡）报建防空地下室面积（㎡）申请防空地下室异地建设的原因异地建设防空地下室建筑面积（㎡）缴纳防空地下室异地建设费金额（元）经办人审查意见 年 月 日科室审查意见 年 月 日分管领导审查意见 年 月 日主管领导审批意见 年 月 日在建委进行初步设计审查要准备一下材料：a) 初步设计文件（含设计说明、图纸、投资概算、建筑节能专项等b) 设计单位资质、营业执照、备案文件、相关设计师证件复印件c) 立项批文d) 环评报告批复e) 地勘报告f) 规划批复手续规划许可证g) 勘察、设计合同书h) 城建档案馆档案管理协议四、施工图规划、建设审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 严格地说，施工图出来后才能进行建设工程规划许可，有时用初步设计也可以办建设工程规划许可取得建设工程规划许可证（副本）和定点放线通知单。若比较初步设计有重大变化的，规划部门对变更后的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。建设施工图审查机构对施工图设计文件进行政策性审查取得施工图审查合格文件。建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》取得审查合格备案表。施工图消防报审或备案取得建设工程消防审查合格批文。 人防办进行人防设施审查若缴纳人防异地建设费，此项不做。 市政部门、园林局、环保局、卫生局、地震局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查专项审查，张家界一般不做这个。气象部门对防雷设计进行专项审查取得防雷审查手续。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 建设单位办理施工报建登记。建设方对工程进行招标，确定施工队伍。此项工作程序有： 招标申请招标备案招标公告标书制作施工资格预审标书发放标的编制投标保证金工程交易费开标标书评审中标通知书。办理招标备案（建设单位）须提供以下资料复印件：(1)项目审批部门立项文件；(2)招标事项核准意见表；(3)征用土地审批件或国土使用证；(4)批准的规划红线或规划许可证；(5)初步设计批复文件；(6)施工图设计文件审查报告及审查批准书及施工图设计文件审查备案表；(7)工程资金落实证明或年度投资计划文件；(8)营业执照。建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 在张家界要做的工作和准备的资料如下：序号名 称费用标准一发展计划委员会立项文件二建设用地规划许可证三建设工程规划许可证（核对原件后存复印件两份）四设计审查文件包括初步设计批复、施工图审查、备案文件（存复印件两份）五中标通知书（核对原件后存复印件两份）六工程监理委托书监理合同（存复印件两份）七资金保函或证明（建设方70%，施工方10%，房地产开发项目要有房地产管理局提供工程总造价的5%证明）。农民工工资保障金见市政务中心劳保窗口的四方协议书。八绿化审批单九施工合同备案手续1施工合同（全部提供审查备案后留存三份）2中标企业投标书3流动人员计划生育名单及证件复印件4施工图预算或报价清单5劳务分包合同（1份）6施工项目部人员复印件、监理人员复印件7商品砼购销合同（原件）十工程质量安全监督手续1经批准的施工图一套（装订）2设计、监理、施工单位资质等证书（复印件存档）3项目负责人、项目经理、项目总监任命书（原件存档）4保险单施工企业填写完整后并加盖公章5施工单位安全生产许可证（核对原件后存复印件两份）备注：以上资料均需提供原件核查后提交复印件六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 工程施工合同； 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 竣工验收所要完成和准备的材料目录如下：工程竣工验收申请表工 程 竣 工 验 收 报 告附件：；；；①水电检测报告；②水电材料（开关、插座、阀门、管件）试验报告；③土工、防水材料试验报告；④住宅工程质量分户验收汇总表。（施工单位）；（建设单位）；（建设单位）；；；；；；；；；；。，监 督 单 位 的 质 量 评 价18．工程监督过程中所形成的照片（含底片）、音像资料。具体的竣工备案资料要求如下：工程竣工验收备案表（一式四份，备20021表）。　　 工程竣工验收报告（包括工程概况、合同内容执行情况、工程管理 及竣工质量验收情况，质量总体评价等）【（备20022表）,单位工程质量综合验收文件（含施20027表及备20025表）】。工程竣工验收意见表。工程施工许可证；规划验收合格文件（除工程规划许可证外的其他文件）。工程规划许可证；室内环境质量检测合格报告；水电检测合格报告；公安消防验收合格文件。1环保验收合格文件。1施工（技术）资料质监站审查合格文件及监督员存档文件；1施工（技术）资料城建档案部门初验认可证；1单位工程质量综合验收意见。1施工单位签署的工程质量保修书（备20026表）。1建设单位与施工单位双方已签署意见的竣工结算。1商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（备20028表）；1防雷验收合格文件；1劳保基金收讫文件。第三部分房地产项目权属初始登记阶段 由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。