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x年东莞市翡丽山项目产品建议报告pptx(已修改)

2023-04-25 15:40 本页面
 

【正文】 翡丽山项目产品建议报告 需要重点解决的问题 一、土地资源分析 项目 土地属性研究 及趋势判断; 土地资源及资源利用分析; 二、竞品分析 各圈层竞品分析; 竞品分析总结 三、产品规划建议 四、目标客户定位 客户背景描述,购房核心动机、核心价值点、对地块片区的理解; 各项价值点排序; 生活状态描述。 五、园林、产品附加值建议 建筑、园林风格建议; 户型建议 一、项目土地属性研究及趋势判断 一、总体思路 分三个圈层研究,深入挖掘土地价值。 项目周边片区的规划及发展; 项目所在片区与这些周边片区的关系。 (道路交通、配套关系等) 第一圈层(周边片区分析) 项目所在片区的规划及发展; 项目地块与片区内重要配套的关系。 第二圈层 (项目所在片区分析) 目标客户来源以及到达方式; 项目整体形象定位; 大片区价值点发掘。 项目产品类型、产品排布原则等; 土地、景观资源价值点发掘。 1)项目红线内土地资源分析; 2)地块四周交通情况、不利因素分析。 第三圈层(项目红线内分析) 目标客户群类型,购买用途,未来生活描述 项目品类定位。 生活、配套等价值点发掘。 项目土地属性确定; 区位、土地核心价值点提炼; 目标客户来源、类型、购买目的、意向产品初步判断。 结论: CLD、 CBD、总部中心区、厚街、虎门。 10平方公里双层绿色保护圈 山水资源丰富 一圈层 二圈层 三圈层 三大圈层 第一圈层 水濂山周边重要片区分析 第一圈层分析 水濂山与周边片区的关系 厚街镇 大岭山镇 虎门镇 长安镇 东城区 CBD CLD 广深高速 107国道 厚大路 水濂山片区 至厚街: 10分钟 至虎门: 20分钟 至大岭山: 20分钟 至长安: 30分钟 总部经济 至总部中心区: 10分钟 至 CLD: 20分钟 至 CBD: 25分钟 本案 序号 水濂山周边片区 通行道路 所需时间 1 至总部经济中心区 水濂大道、东莞大道 10分钟 2 至 CLD 水濂大道、东莞大道 15分钟 3 至 CBD 水濂大道、东莞大道 20分钟 4 至厚街镇 中心路、厚大路 10分钟 5 至虎门镇 中心路、厚大路、广深高速 20分钟 6 至东城区 东莞大道 25分钟 7 至莞城区 东莞大道 25分钟 8 至大岭山镇 中心路、 107国道 30分钟 9 至长安镇 广深高速或 107国道 结论: 水濂山片区道路系统很发达,是连接新城中心和厚街、虎门等经济强镇的重要枢纽。从距离和交通到达的便捷性看,本项目的第一层级客户是:东城、厚街、南城、虎门第二层级是:莞城、大岭山、长安。 下面分别对几个重要片区的详规和发展作出介绍: 第一圈层分析 水濂山与周边片区的关系 精品商场 超市 酒店 购物广场 大型滨水商业环境 大型超市 大型百货 综合市场 中式餐饮美食街 步行街 宾馆 大面积开阔水体 文化娱乐中心 露天剧场 林荫步道,船形广场、滨水广场 高尔夫练球场 社区健身活动中心 游泳池、网球场 66班中学对外运动场等 雕塑公园 36班小学 林荫道 酒吧街 林荫公园 30班小学 坡地与水景结合的生态公园 林荫公园 约 10万平米 体育公园 约 12万平米 购物公园 约 20万平米 文化公园 购物广场 CLD片区详规介绍 一、功能定位 一个为行政文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所的新型社区,总占地面积 。 二、关键信息 五大核心主题公园, 面积和配置如右图; 其中购物广场面积相当于 商业步行街区; 体育公园占地面积相当于 2个东莞体育中心。 文化公园占地面积相当于 30个可园。 生态公园占地面积 与南城文化广场相当。 总占地面积 214万平米; 居住人口: 60000人; 首次拍卖时间及地价: 预计今年 7月, 60008000元 /平米 ; 住宅容积率 , 高密度、高楼层产品为主流。 第一圈层分析 CLD详规介绍 购物公园 文化公园 整体鸟瞰 第一圈层分析 CLD详规介绍 一、功能定位 集中全市三大中心职能:商业中心、会展中心和商务中心。 二、重要建筑(配套) A、 文化配套 (东莞 TOP1): 玉兰剧院; 图书馆; 高科技展览馆; 青少年科技活动中心; 展览中心。 B、商业、餐饮配套 会展国际酒店; 第一国际商业街; 沿路中小型酒店、沿街餐饮; C、政府公建 市政府; 会议大厦; 会展中心 结论:东莞最高端的文化、娱乐配套集中与此,政府机关所在地,未来东莞市核心中的核心地段。 第一圈层分析 CBD详规介绍 第一圈层分析小结: 客户来源 从距离和交通到达的便捷性看,本项目的第一层级客户是:东城、厚街、南城、虎门第二层级是:莞城、大岭山、长安; 项目整体形象定位 位于 新城中心, 享有 最成熟完善市政配套, 占有 市区内最佳景观资源的 东莞富人第一居所 。 大片区价值点发掘。 3最完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套; 3与最有文化,高素质的人为邻,这些人群将进一步带动周边服务产业,同时有可能成为项目稳定的租客或二手房买家; 3 CLD地块今年 7月开始推向市场, 231万的建筑面积, 60008000元 /平米 的地价(预测), (住宅建筑),将为水濂山地块价值提升提供强有力的推动作用。 第二圈层 水濂山片区规划、发展分析 功能定位: 建设市级生态公园,发展以生态旅游、区级行政中心为主导功能,兼顾生态居住、高科技产业及文化教育功能的生态保护型城市拓展区。 规划关键点: 2自然环境保护:生态绿线,保证片区自然环境纯粹性; 2休闲娱乐:占地 3000亩的文化主题公园(与项目本案一路之隔)、水濂山公园(本案东面 2公里内)、绿色世界、西湖酒店; 2教育配套:南开试验学校、厚街环岗小学; 2行政办公建筑:迎宾馆、党校; 2道路:南北纵向以水濂大道为主,绿色大道为辅;东西横向以中心路为主,联系大道为辅。且沿水濂湖还会修通高架景观环路。通过这些路网,从项目到达项目任何一个配套或景点,耗时不超过 5分钟。 第二圈层分析 水濂山片区整体详规分析 水濂山水库 南开 两大绿色圈层环抱: 一、第一绿色圈层组成 南开试验学校 200万平米 文化主题公园:规划为类似世界之窗的主题公园,占地面积 相当于 4个 世界之窗 ; 水濂山郊野公园: 占地 44万平米 ; **以上景点 /建筑均与项目几乎一路之隔,形成项目与外界第一道 近 250万平米 的绿色防线 。 二、第二绿色圈层组成 水濂山水库:占地 140万平米 ,为市区 饮用 水 来源 ,得到严格保护; 水濂湖公园:大型湖景生态公园 生态绿线 :如右图,生态绿线西南片区,均为“建筑限制用地”,对建筑密度和层高有严格限制。 横岗湖:镇区人民公认的生态风景富人区, 660万平米 的大湖。 结论 : 两道绿色防线, 使客户进可享受CLD繁荣与配套,退可回归宁静与自然,与喧闹保持距离。 这正是城中豪宅的重要特性。 水濂大道 数码城 南开 数码城 环岗小学 石鼓系线 绿色世界 水濂湖公园 迎宾馆 党校 西湖宾馆 文化主题公园 占地 3000亩 本案 水濂山郊野公园 生态绿线 本案到大岭山 20分钟 高架观光路 南开 第二圈层分析 水濂山片区核心价值点提炼 第二圈层分析小结: 目标客户群类型,购买用途,未来生活描述 1目标客户初步分析: 别墅客户:城区、厚街、虎门等本地富豪,以企业主和公务员为主; 高层客户:城区公务员,外地企业主、企业高管等新贵阶层,辅以部分本地财富后起 之秀。 购买用途:以自住为主。 项目品类定位。 从片区资源及与周边片区的关系来看,项目应定位为: TOP1+C 转 TOP1 。 片区价值点发掘。 3两道大面积绿色保护圈紧紧环绕,使客户进可享受 CLD繁荣与配套,退可回归宁静与自然,与喧闹保持距离。这正是城中豪宅的重要特性。 3一路之隔的文化主题公园将为项目高层提供良好的景观资源和休闲场所; 3项目地块面向水濂、背靠横岗湖,位于城区、镇区居民心目中标准“未来富人区”的交接处,对城、镇富贵之有很强的吸引力; 3发达的交通系统让项目作为城区、镇区客户第一居所成为可能。 第三圈层 项目红线内及周边资源分析 不利因素 (搬迁小区) 不利因素(路冲) 不利因素 (城市道路噪音、灰尘) 有利因素 (山体景观) 有利因素 (山体景观) 有利因素 (山体景观) 有利因素 (山体景观) 广场避让区 第三层级 第一层级 第五层级 公建及景观区 第二层级 第四层级 第三圈层分析 地块价值点分类 项目土地属性及趋势判断 CLD、 CBD、总部中心区、厚街、虎门。 10平方公里双层绿色保护圈 山水资源丰富 一圈层 二圈层 三圈层 土地核心价值点归纳。 享受最完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套; 与最有文化,高素质的人为邻(总部经济区); CLD地块今年 7月开始推向市场,大体量,高地价(预测), 高容积率 ,将为水濂山地块价值提升提供强有力的推动作用 。 两道大面积绿色保护圈紧紧环绕。 使客户进可享受 CLD繁荣与配套,退可回归宁静与自然,与喧闹保持距离。这正是城中豪宅的重要特性。 一路之隔的文化主题公园将为项目高层提供良好的景观资源和休闲场所; 项目地块面向水濂、背靠横岗湖,位于城区、镇区居民心目中标准“未来富人区”的交接处,对城、镇富贵之有很强的吸引力; 发达的交通系统让项目作为城区、镇区客户第一居所成为可能。 三大圈层 土地属性综合评定 —— 09~ 11年年产品品类变化 客户的构成及产品品类 时间 东莞市城区客户 南城周边镇区客户 大片区发展情况 (厚街、虎门、大岭山) 2023年 TOP1+C TOP1 CLD启动,水濂山主题公园、道路规划完善中 2023年 TOP1 TOP1 CLD大型商业配套落成。 2023年 TOP1 TOP1 总部经济中心区成熟。 2023年 TOP1 TOP1 综上所述,我们预计本地块属性及发展趋势如下: 二、 竞品研究 竞品项目土地价值 竞品项目产品价值 竞品营销赋予价值 一、总体思路 以三个价值点作为研究起点 + + 成交客户分析 竞品核心价值提炼 差异化定位 总结部分 本案 海逸豪庭 加州阳光 湖景一号 丰泰观山 金域中央 森林湖 国际公馆 凯旋城 东骏豪苑 蓝郡 2 第一圈层 第二圈层 第三圈层 城区、镇区竞品分布一览 半岛城邦 御花园 景观别墅 东莞别墅市场分类图 景观 位置 稀缺景观 自然景观 人造景观 无景观 城区第一圈层 城区第二圈层 镇区第二圈层 第三圈层 中信森林湖
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