房地产报建流程(已修改)
2024-10-15 10:26 本页面
【正文】 第一篇：房地产报建流程【房地产报建流程】房地产开发前期报建经验要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限(只是载明)。建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据。规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。第二篇：房地产报建流程房地产报建流程国有土地上房屋征收决定项目单位应当向房屋征收部门提交的主要资料：属于政府组织实施项目,提交发展改革部门出具的项目建议书批复；属于旧城区改建项目,提交发展改革部门出具的该项目符合国民经济和社会发展计划的证明；２、城乡规划部门出具的项目用地规划条件和项目用地红线图；３、国土资源部门出具的符合土地利用总体规划证明；４、财政部门、项目主管部门或银行出具征收补偿概算资金到位证明。↓土地储备城中村改造项目土地收储提交的主要资料:国有土地使用证。经城中村改造办公室批准的文件或函，包括以下内容:(1)列入城中村改造计划；(2)拆迁补偿安置方案；(3)回迁情况认定（等价值量部分及扩房部分）；(4)回迁房交房标准、交房时间。评估机构出具的评估报告及相关资料或财政局评审中心出具的评审报告书，包括以下内容：(1)前期发生费用；(2)回迁等价值量部分及扩房部分成本；(3)应收及已收价款。用地红线图、规划条件、宗地图。土地招拍挂挂牌提交的主要资料：竞买申请书；董事会或股东会等其他权力机构（非股份制企业有权决定机构）关于受让土地事宜的决议及委托代理人的授权文件；报价承诺书(格式和内容由市土地行政主管部门统一印制)。竞买文件规定数额的履约保证金的到帐凭证。固定资产投资项目备案证提交的主要材料:项目备案申请文件；河北省固定资产投资项目备案申请表；石家庄市固定资产投资项目基础信息登记表；石家庄市建设项目招标方案和不招标申请表；项目简介；国有建设用地使用权出让合同；规划条件；用地红线图；节能专项分析报告或节能登记表。建设用地规划许可证提交的主要资料：申请办理建设用地规划许可申请书；石家庄市建设用地规划许可申请表；固定资产投资项目备案证；国有建设用地使用权出让合同；用地红线图；用地定线勘测成果（成果表、光盘）。国有土地使用证提交的主要资料：国有建设用地使用权出让合同。土地出让价款缴纳凭证；契税缴纳凭证；宗地图。建设工程规划许可证提交的主要资料：建设项目申请书；建设工程申请表和设计质量保证书；固定资产投资项目备案证；国有土地使用证；建设用地规划许可证及用地红线图；地形图；规划设计方案阶段性成果；报批图纸；日照分析成果、交通影响评价、方案设计专家评审会意见、审批委员会纪要；空域管理部门意见。建筑工程施工许可证提交的主要资料：建筑工程施工许可申请表；国有土地使用证；建设工程规划许可证；现场勘验记录；河北省建设工程施工图设计文件审查合格书；房屋征收决定；建设工程质量监督手续、建设工程安全监督手续；资金落实证明；城市配套费完费证明；注：房地产公建项目需提交建
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