房地产报建流程(已修改)
2024-10-29 04:27 本页面
【正文】 第一篇：房地产报建流程房 地 产 报 建 流 程一、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复；（30天）土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置、用地退让、建筑退让、绿地率、建筑限高等指标；二、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质；（20天）立项主要是考察项目的投资额及可行性；环境评估是委托一家环评公司编写环境评估报告；三、总平面审查；（6090天）月主要审查小区建筑物怎么排的；每栋单体建筑有多高，有多大；单体建筑之间距，日照够不够；总容积率多大，建筑密度多少；车位按（34—45）平米一个车位估算；进出小区的道路怎么安排是不是符合消防规范等。四、管线综合审查、排水许可证；（15天）给排水管线；怎么引自来水进小区，怎么将生活污水及雨水排出；强电线路；生活用电线路怎么进小区，怎生上楼进户；弱电线路；有线电视、各类通讯、网线、内部监控等线路怎么走；这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上；排水许可证：雨水和生活污水两条管线，市政部门管管径和流量；五、单体审查、建筑工程规划许可证；（20天）总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案；关键是落实各空间的大小尺寸；重点是审查车位数，一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平米配个车位；审完单体设计，设计公司再细化一下建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证；六、消防和人防专项审查；（15天）委托消防施工企业代理报建；（12层以上要设置专门的消防电梯）；由于人防部分地下室不能颁发产权证，想办法降低面积；七、节能审查、施工图审查；（15天）在领取建设工程规划许可证后，设计公司在建筑施工图基础上在次细化，完成结构施工图、水电施工图等全部图纸及结构计算书等。完成节能设计，做个节能计算书，就可以开始这一项审查了。施工图审查：专家红包不能少的；八、质量监督、安全监督；（7天）在拿施工许可证前必须去两个站办审批手续；九、施工招投标、监理招标；十、施工许可证；十一、防线、验线；规划部门下属的测绘院干，在正式放线前提是领取施工许可证；想提前施工，做通测绘院工作，让他们提前做放样；十二、预售许可证；预售许可最重要条件是：高层建筑结构完成2/3；低层建筑结构结顶；银行容许办理按揭的条件：无论层数高低，全部封顶才能放贷；这是开放商只能收到30%销售额，单各项交易税费却按促成在当年予以计算；预测绘由房管部门下属的房屋测量部门做，根据开放商提供的图纸，事先算个面积；要做通测绘部门工作，让预测绘与实测面积相差不大。十三、关于预售中的土地解押；土地必须在办理施工许可证后才能抵押贷款；贷款额是根据许可证上建筑规模来确定和发放；土地抵押必须办理抵押登记；办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押；大部分开发商都选择土地抵押贷款；以更换抵押物为理由，将已经解压的土地证从国土部门拿出，到房管部门办理预售证；然后再回国土部门抵押；十四、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼；消防、人防和管线验收，都由这几项专业的施工单位搞定；竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件；没有竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼；第二篇：房地产报建流程【房地产报建流程】房地产开发前期报建经验要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限(只是载明)。建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据。规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、
教学教案相关推荐
鄂ICP备17016276号-1