郑州康桥华城商业项目招商执行方案(55页)-wenkub

　

【正文】 折优惠； 在 2022 年 11 月之前达成承租协议，给商户予租金 折优惠； 在 2022 年 12 月之前达成承租协议，给商户予租金 9 折优惠。2. 面积：除餐饮外，需求面积在100 m2以上 3. 行业影响力：行业内具有较大影响力商户，能带动部分其他商户入场。 前期租金条件优惠政策商户类型 行业龙头商户 普通行业大户大户资格省合标准1. 品牌：国内一线品牌。市场培育期的第二年，各层分别按目标租金的 80%计算，实收租金分别为 72 元/平方米、52 元/平方米、32 元/平方米和 20 元/平方米，第三年达到目标租金。因此我们建议开发商聘请国内外知名专业商业经营管理顾问公司，并组建专业化管理队伍；另外建议开发商承诺在市场开业前一年投入一定的的经营推广费用，用于推广市场、宣传商户，以增强商户进场经营信心。若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵” ，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于商户经营成本过大造成装修投入不足及经营规模太小，难以形成良好的购物环境，加之市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。大户“三优” ，小户扶持大户“三优”政策：优先认租：行业内龙头大户优先在我们给定的范围内选铺；优惠招商：给予行业内龙头大户和品牌大户给予租金优惠；优化组合：尽量在我们的计划合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，有利于带旺其他中小品牌，也利于整个市场的长远经营。因时利导、因时利势前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解掌握、收集重点目标客户信息加以资料整理，在后期根据实际情况再作最终决定，无论是何种租赁模式和招商模式皆然。主力店招商模式主力店部分为整体出租，直接引入一家与项目定位相符的主力商家，使其相对独立经营、独立管理。 “建市”可以规避与现有市场的同质化竞争和低租金价格的竞争，通过品牌化、专业化、精细化、多业态复合化的打造，一举超越郑州现有商业市场。 主力店先行，造市先造势通过大型知名主力店的招商进驻，先塑造区域化和高端化的市场形象差异，引起市场高度关注，通过政府、媒介两方面的造势，以求达到树立市场形象标杆和引领市场经营价值的目的，进而引起郑州区域业内轰动。 尽早进行主力商家和大户的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利于小型商家进场定位。 招商与销售的全面互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，再以销售反补招商，将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现合理利润最大化。三、品牌目标客户名单（一）目标主力店名单： 沃尔玛、丹尼斯、易初莲花、世纪联华、北京华联、家乐福、麦德龙、欧尚、好又多、大润发、乐购、华润万家、百佳、家世界、农工商、物美、人人乐、爱家、吉之岛、新一佳、华联吉买盛： 国美、苏宁、永乐、五星、三联、大中、铭可达 ： 王府井、太平洋、百盛、美美、大商、新燕莎、伊势丹、天虹、茂业、连卡佛、友谊商场、屈臣氏（二）目标品牌商户名单女装： EITIE、可可尼、卡尔兰迪、七色麻、欧时力、法路易娜（法国） 、韩菲妮、欧点、例外、声雨竹、杰西、CCDK、蒙娜莉娅、卡莎迪娅、圣兰诺、卡佛连男装： 利郎、七匹狼、苹果,宾宝、雅韵、欧尼杰、佐丹奴、堡狮龙、威鹏、迪洒、尊品、柏特尔、卡丹达仕、卡斯德利、罗马帝王、堡域、温布尔顿、斯延丹洛、古士旗、戈派利、约翰王子、爱缪斯、马仙奴、罗蒙、法派、伦敦雾、皮尔卡丹、卡斯保罗、七匹狼、森玛皮鞋 ： 思加图、真美诗、哈森、梵诗蒂娜、天美意、莲丽莎、莱思丽、奥卡索、袋鼠、圣大保罗、梦特娇、富贵鸟、红蜻蜓、达芙妮皮具： 梵高、华伦天奴、澜豹、法国都乐、华伦天奴操作要点：■完善合理的业态分布,引入不同业态的专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售面积，尽快的回笼资金，增加项目的成功率。档次呈逐级梯次分布，互补共融中高档提升价值，中档及中低档吸引客流高中低档次全面组合，体现第四代商业特色三、功能组合定位国际STREET MALL的主题特色体现为三大主题商业区和一个主题娱乐广场： 商都魅力城（10楼的商业部分和室内街） 商都兰桂坊（7楼的底商和两层独立街铺） 商都流行前线（11楼的商业部分） 极限运动广场(11楼旁的广场)商都魅力城 STREETMALL 的 “气魄 ”所在主要是拉动市场的人气，但是引入的商业，必须按照商业中心区的业态引入对购物中心经营有益的业态；引入的商业应该是行业的龙头，能够带动其它中小商业和品牌进入，迅速将市场招商成功，缩短市场的培育期。本项目做为郑州最新商业模式，有着多业态、多功能、一站体验式以及先进的国际化经营理念等众多优势，本着发展商利益最大化、项目运作最优化的原则，我司通过对目前已进入河南市场和尚未进入河南市场的众多主力商家的摸底调查，对各主力商家的进驻意向有较清晰的认识。同时，通过前期对郑州现有商家的深度访谈，我司对项目未来的招商工作充满信心。通过“街、铺、景”等多角度多方位的新颖的建筑景观，汲取国际商业建筑风情，营造出充满个性、体验、情趣的商业氛围，以经营珠宝、香水化妆品、名表、男装、女装、皮具、文化用品、通讯、文化艺术品为主，以健身中心、美容美发、SPA 会馆、游乐场、文化展示、培训中心等服务项目为辅，使人们的日常生活沉浸在购物其中、享受其中、体验其中、娱乐其中的美好境地。极限运动广场 STREETMALL 的 “活力 ”所在极限运动广场是STREETMALL的又一户外体验中心，这里充满着活力与朝气，每周的极限运动赛程吸引着无数的人驻足，极限运动在国内属于新鲜活动，因为其鲜见，而给予了人们很大的感观体验及享受；在这里除了年轻人喜爱的极限运动场地外，艺人的各种“极限演艺”和定期的“极限内衣秀” 、 “极限时装秀”等等文娱活动，都将成为项目商业的亮点及号召力。乔登、意大利袋鼠、鳄鱼仔、卡丹路、米奇、梦特娇、皇冠、 、安特丽珠宝： 金大福、谢瑞麟、周生生、金伯利、戴梦得、周大福、梵姿、美亿、田崎美容美体 :悦妍思黛、雨林时尚俱乐部、俊龙男子 SAP、名角、艳丽、柔婷美发 :简、金手、标榜、沙宣、海伦、巨星、皇剪、东东、自由空间化妆品 :碧欧泉、欧莱雅、倩碧、香奈儿、 、资生堂、SKII、美宝莲、玉兰油、兰蔻、雅芳、郑明明、CK、阿迪、 Za、H2O+、高丝、蝶妆、欧珀莱、酒吧快餐： 仙踪林、肯德基、必胜客、TACO BELL 塔可钟、麦当劳、德克士、豪享来、豪客来、千尊比萨、好伦哥咖啡： 卡布奇诺、迪欧、哥德、米萝、上岛、海景、捷农、金帝酒吧、 KTV： 糖果娱乐空间、真爱 KTV、热舞、热度慢摇、零点、风铃、西部酒城中餐 :小肥羊火锅 、阿庆嫂、重庆一家亲、秦妈火锅、三妹火锅、小毛驴火锅、潇记烩面、如意坊豆捞、湘川洒家、闪记总店、爽爽烧烤、雅惠美食城、1+1 中餐、江南八佰碗、电玩、影院、网吧图书： 三联、席书、三味书屋、新华书店电玩： 幸福电子、欢乐时光电玩、开园卡通乐园儿童乐园： 汤姆熊、贝贝乐、方特乐园网吧： 乐天、深蓝、永胜、珠峰、数码通讯： 河南移动、河南连通、河南网通、河南铁通数码：（ 经营面积较大的公司）八方数码、中州通讯连锁、迪信通手机连锁、黄金海岸电子、天颐神达、新亚通电子通讯、国讯通讯电子、八方和盛第三章 招商总体策略一、招商总体策略（一） 主力店招商先行、销售紧跟，销售先于招商开盘，招商与销售全面互动 本项目的起点在于招商，重点在销售。 一切招商工作以销售为中心进行，销售先于招商进行开盘，同时通过在招商过程中的控制，避免一部分投资自营客户的流失，引导自营客户到投资客户的转化，来最终实现项目的销售目标。 品牌主力店的确定对商业铺位销售价格的提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、散户的招商、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。 引而不发，挤压市场为了避免与商家漫长的讨价还价，也为了避免部分商家结成“战略联盟”的可能，我们通过形象包装、宣传推广，以及人员推广等手段将商家的味口调起来后但却不开始正式招商，可通过诚意登记的方式积累大量的诚意客户后，而且大家都迫不及待时才开始正式招商，使需求瞬间爆发。（五） 严格把关，先紧后松商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小、经营能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实现，一旦被市场淘汰，势必使整个项目陷入困境。品牌店招商模式散户采取铺位分割出租，根据业态功能规划、品牌的有机组合、需求面积大小进行有针对性的招商确定，通过商业经营管理公司对其实行统一管理、分散经营。主题先行策略——形成商业项目的向心力因不同而出名、因差异而生存，除了正常的营销渠道可以传递招商的消息外，项目自身差异化和独特的定位也可以引起市场的轰动，新长城国际STREETMALL 招商未行而声名远播。小户扶持政策：引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户；给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力；成立创业基金，有发展潜力的小户可申请装修借款。为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从四个方面对市场进行培育： 合理的业态规划：有选择性的引入有一定经营能力的业态和商户。（二） 租金价格策略树立项目高端价值形象，低开高走，稳步上升确认项目合理实收租金后，初期对外宣传租金定位应高于普通市场，根据《商业定位报告》初步拟定租金为一层 90 元/㎡、二层 65 元/ ㎡、三层 40 元/㎡、四层 25 元/㎡( 按建筑面积计算)，通过高端价格树立项目高端产业形象。各层平均租金初步定位如下：各层平均租金表楼层 第一年租金 第二年租金 第三年租金 三年平均租金一层 免三个月， 二层 免半年， 三层 免半年， 四层 免半年， 备注：具体租金价格将在正式招商前半个月确定和公布。2. 面积：除餐饮外，需求面积在200m 2以上行业影响力：行业内龙头商户具有较大影响力，能带动大量其他商户入场。4. 合作态度积极支持本项目的推进与发展。注：具体优惠比例和时段在招商时另作确定。增加商户装修期优惠通常市场都会给予商户免租装修期，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，越大的商户装修期越长，大型超市和百货商店的装修期将长达四个月至半年或以上，小商户也会要求给予装修期一个月。户外墙体大型广告牌只送给主力商户，其他商户有需要须另行租用或优惠租用；其他品牌商户可赠送场内小型广告牌。入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素：项目可租赁时间：根据本项目的总体营销策略和工期情况，选择在正式招商前 3—4 个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可