中山某商业项目招商销售执行方案-wenkub

　

【正文】 从事加工业、零售业、金融、高新技术、企业管理等专业性较强的工作。 返回目录 新创一派  随着主力商家的确定，新的购物、休闲、娱乐场所将形成初步框架，益华商圈的商业范围会进一步扩大，商业消费中心和商业氛围逐渐浓厚，并推动社区消费升级，许多品牌将以连锁专卖形式进驻：如 BALENO、 APPLE、FREEBIRD等服饰类；蝶采轩、马德利、皇家玛利奥、星巴克咖啡等休闲及餐饮类； 21世纪、满堂红、中原、合富等房屋中介机构。因此新创力 返回目录 新创一派 商业项目作出以下定位： 总体定位 — 我们将中山新创力 魅力之城 中管网房地产频道 目录 第一章：项目定位回顾 第二章：项目商业部分总体招商定位 第三章：前阶段招商成果 第四章：商业项目经济分析 第五章：总体招商策略及分阶段招商策略 第六章：租售传播定位 第七章：中山广告媒体调研 附件一：项目塔楼部分销售建议 中山新创力 魅力之城 中管网房地产频道 前 言 招商是商业地产项目成败的关键，以下招商、销售策略是针对本商业项目功能定位，制定出科学、合理的，可行操作性强的，可灵活应变的全程执行方案，并据此找出具体的招商对象 ,包括主力商家、品牌店、其他商家等，通过沟通、谈判等一系列过程吸引商家进驻项目。中山新创力 我司结合多年商业地产的成功运营经验，秉承创导商业价值，缔造商业精品的经营理念，在本次提交的招商、销售执行方案中确定招商原则、销售目标的基础上，详细阐述了对中山新创力商业项目在各招商阶段的战略及战术的运用。 商业项目市调及定位报告 创中国商业地产第一品牌 中管网房地产频道 第一章：项目定位回顾 新创一派 商业项目定位为满足周边居民日常消费为主导，辐射整个中山市区， 融购物、餐饮、娱乐为一体的一站式大型综合社区商业中心，打造中山首席的社区生活 MALL。魅力之城 中管网房地产频道 目标客户定位 目前新创力 商业项目在界定目标市场时，即立足于东区目前发展状况，更要放眼于未来，从宏观角度进行市场细分，分类推广。  满足居民日常生活，提供购物及服务功能的个体经营商户：如 711便利店、OK便利店、特百惠、柯达冲印店、天天洗衣店、书店、网吧等社区服务型商家。魅力之城 中管网房地产频道 目标投资、购买客户群定位 第一类：经济富裕的本地村民 客户类型  周边村民、村委干部，有稳定收入或经营小买卖，有投资意识；  经济富裕，具丰富积蓄，拥有一定资产及物业。该类人士购铺多选择首、二层或负一层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择更高楼层，对投资回报的金融意识较强，并十分关注投资的利益点，对回报有迫切需求。故此该客户群多为选购首层街铺或地铺，购铺预算相对较多，多至过百万甚至上千万不等，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。魅力之城 中管网房地产频道 第四类：有较稳定收入、积蓄的工薪阶层和中小型个体户 客户类型  已将原由“房改房”上市交易，拥有较多积蓄的机关事业单位干部；  拥有一定积蓄在各企事业单位已从事多年要职工作的人士；  有较多积蓄的退休人士、个体户；  由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。商业项目的目标客户主要是项目所在地附近一带的村民、公务员、附近居住的白领 ,大客户，因为熟悉该区域，且投资意识较浓是消化本项目的重心所在，营销策略应该根据这类人的购买心理、购买习惯、文化水平、购买能力制定广告推广计划、活动的安排以及销售策略。魅力之城 中管网房地产频道 本招商策略针对的对象为：新创力 返回目录 新创一派 商业项目市调及定位报告》对该区域经过谨慎考量定位得来，旨在使主体、美食街及发展商后续开发的临街商铺三者，在功能、业态、业种、档次上互为补充，相互带动，针对不同商家类型，形成覆盖高、中、低档多层次消费群体，集合超市、百货、专卖店、餐饮、娱乐休闲、社区配套服务于一体的社区生活 MALL。商业项目主体主力店的引进前期洽谈，以及各类商家进驻意向调查。 易初莲花 对项目进行初步考察，并有意向进一步洽谈细则。 返回目录 中山新创力 从总体上来看，目前中山商铺投资反映还不够广州等一线城市热烈，但是土地资源有限，铺位保值、升值的可能性大，另外中山目前铺位的价格相对于珠三角其他城市要便宜很多，所以比起珠三角其他地区升值潜力更大。由于附近有京华、益华的带动，加上附近有很多外资企业，消费群体大多是白领阶层，形成了一定的商业氛围。相对恒信对面的俊轩庭临街商铺，这里还有很大的升值空间，目前俊轩庭裙楼临街商铺的租价在 100120元 /平方米。魅力之城 中管网房地产频道 新商圈型 代表：大信 新都汇刚开业的时候，周边铺位售价大约 /平方米；目前已经上涨到 2万 /平方米。一些投资客虽有意进入，但因为铺位价格涨势过于迅猛，担心价格的泡沫成分。这一带消费人气旺，铺位也供不应求，租金在 200－ 300元 /平方米。有步行街的带动，逢源商业街的投资前景看好。柏苑一带的旧城区商铺，因为经历相当时间的积淀，价值比较稳定。因为宏基路附近一带新建的楼盘比较多，对建材、五金的需求大，不少建材商人、五金店和一些装修公司都聚集在这一带，成行成市。再说现在很多人都是有车一族，会选择驾车到城区购物中心购物。 目前港口的美景花园一带，因为有了市场等相关的配套，而且有华师附中的名校效应，吸引了更多的开发商往港口一带开发楼盘，大信的海岸家园也选址在东明桥下，人流量会越来越多。镇区的商业竞争目前还没有城区激烈，日后随着人口的增多和设施的完善而具备一定的升值潜力。商业项目周边目前在售、待租物业相对集中易于在日后项目公开招售时形成价格比较，为此中山新创力 商业项目周边商铺及雍景苑商业广场，首层商铺售价仅在 8000~15000元 /㎡之间，项目如果以此价格进行销售，资金回笼将不甚理想，并且若此时将产权分散，对于超市的引入和未来经营也十分不利。商业项目的模拟售价，并据此得出租金范围，作为经营收益分析的参考。魅力之城 中管网房地产频道 二层 新创一派 商业项目租售价进行初步推算。 12月247。超市可接受的平均租金范围一般在 3050元 /㎡ /月之间，与本项目预计相符，建议整体出租价格为首年 40元 /㎡ /月，三年后每年递增 2%~3%；首层与 2层分租给家西式快餐、个人护理用品店，此类商家可接受租金价格相对比市场价格较低，但由于引入此类商家可提升整个区域的商业氛围，带旺整体的经济增长，可为发展商带来长远、稳定的经济收入。 十五年实际租金收入 （自第三年开始每年 3%递增计算） 年限 整体月收入 整体年收入 （万元） 累计收入 （万元） 扣除支付给村委的费用后 的累计收入（万元） 第 1年 976000 —— 第 2年 976000 第 3年 976000 第 4年 1005280 第 5年 1035438 第 6年 1066502 第 7年 1098497 第 8年 1131451 第 9年 1165395 第 10年 1202357 第 11年 1236368 第 12年 1273459 第 13年 1311662 第 14年 1351012 第 15年 1391543 返回目录 新创一派 故此，中山新创力 商业项目 40年的整体经济收益将达到 。魅力之城 中管网房地产频道 总体招商策略 本方案涉及大大型超市 （ 百货 ） 、 品牌专卖 、 美食街商铺招商等多方工作 ，为保证各项目招商工作的顺利有序地进行 ， 总体招商策略概括为：主次分明 ，层层推进 ， 放水养鱼 ， 以租推售 。魅力之城 中管网房地产频道 招商阶段划分 为了使中山新创力 招商策略 由于中山新创力 魅力之城 中管网房地产频道 目标商家 我司初步确定了永旺集团、易初莲花、家乐福为主力招商重点目标。 返回目录 新创一派 在谈判的过程中，可根据形势的需要，适时暂停接洽，或透露、炒作其他主力商家对中山新创力 租售条件  在具体招商谈判中应把握好以下几个要点：  保证项目目标利润的实现；  租售方式为商场二至三层整体出租；  以优惠折扣的招商策略吸引一级主力商家进驻；  进行有序、有效的跟进，促进签约；  尽量满足商家的经营要求；  适当施加压力，快速签约； 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 目标商家 此阶段由于已进入主力商家的合作细则的商讨阶段，招商重点将转移至次主力店，其中包括：麦当劳、肯德基、必胜客、屈臣氏、万宁、绿茵阁、星巴克、老树、上岛等商家。魅力之城 中管网房地产频道 第四阶段 时间： 6月 1日至项目封顶 招商目标 洽谈次主力店的进驻事宜，并在项目封顶前确定租赁条件，次主力商家签署租赁合同书。商业项目主体楼部分引进的大型超市 /百货，项目首层及美食街主要满足周边居民的日常生活需求及提供服务，以“便利”为主要特点，同时也强调个性化、平民化，在档次上以中低档为主导，商品种类和服务内容涉及面广泛，包括便利店、面包屋、特色餐饮、干洗店、冲印店、图书音像、美容美发等。魅力之城 中管网房地产频道 传播主题 中山首席时尚 社区生活 MALL 返回目录 新创一派  企业形象目标： 树立中山新创力良好的品牌，进而扩大社会影响力，只有站在这个高度，才能对中山新创力的开发有着深层次的认识。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 为项目销售造势 造势计划要保证有足够的力度，对目标买家实行一网打尽，使项目成为这一阶段房地产市场最受注目、最有名气的项目，给买家一个势不可挡的感觉，成就一个强势项目的形象。 —— 报纸广告 报纸广告是本项目推广过程中重要的信息载体，建议在《中山日报》、《南方都市报》、《羊城晚报中山版》等当地较大的报纸刊登相应的相应的信息，以软稿硬稿结合的形式全方位地对有利于促进项目销售的信息进行传播。 通过影视广告的传播，将日后商场的场景与特色精彩地给予演绎，让客户群仿佛身临其境，在理性的认知与感性的认同上得到统一，强化了中山新创力的品牌形象与认知度，对销售的帮助是显而易见的，且是立竿见影的。 我司建议，在 中山市主要街道、商业区、通往项目的主干道、候车亭、高速公路路口 有选择地投放户外广告牌及灯箱广告，造成遍地皆可见到“中山新创力”，形成全城为之瞩目的状态。 车身广告是流动性的传播媒体，在其所经过的地区皆可吸引广大公众的注目，在这一过程中也较好地解决了知名度推广的问题。 创意，不仅仅来自于广告的表现，若在媒体设计下更多的心思，所创造的影响与冲击有可能发挥超常的力量。魅力之城 中管网房地产频道 对此，我司建议，与媒体（初拟《南方都市报》）展开紧切的联系，在一天内，以超常规的 4个版长篇报道中山新创力，从项目自身的优势等等各个方面，利用报纸媒体的辐射面，向众多的读者强烈地灌输中山新创力的信息。 必须适量 、 合理分配 ，达到准确无误的原则 。魅力之城 中管网房地产频道  纸广告 —— 包括硬性广告、夹报广告及新闻炒作，约占整体传播总费用的 30%；  电视广告 —— 包括专题节目及新闻炒作，约占整体传播总费用的 15%；  公关促销活动 —— 包括各阶段的公关促销活动、礼品，约占整体传播总费用的 20%；  广告品制作 —— 包括楼书、海报、 POP、展板、现