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x年东莞市翡丽山项目产品建议报告(文件)

2024-04-21 15:40 上一页面

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【正文】 对水濂山的印象说清楚。 提炼出土地价值点 客户固有的观念 我们给出的定位 是 /否 重新修正定位 否 是 客户可接受的定位 访谈中,我们对客户的引导方式: 客户观念: 其实也不远,甚至在新城中心旁呢; CLD一起来,这就成了拥有绝好景观的熟地了 ; 水濂山自然保护政策将使这个地区的自然景观得到完整保留,是经得起时间考验的东西。 较偏的、交通仍不大方便; 配套跟不上。且在媒介上进行大力投入。 对项目形象的期望 身份标签; 政府搭片区前景规划看好; 山水稀缺资源。 新贵们区别于老一代富人的身份标签 远离繁忙、吵闹,让人放松的避难所 有巨大升值潜力的豪宅项目 高层朝向调整,尽量不要让住宅看到墓园 建筑采用暖色调营造。 一旦片区形象树立,那这些小的缺点是可原谅,甚至是正常的。 赠送面积 高端高层豪宅客户同样注重产品所带来的利益获得,赠送面积一方面能够实现项目溢价能力的提高,同时能够更好平衡客户心理; 当前市面项目的赠送面积空间的实用性日益增强,单独使用能力增强,功能变化也更为灵活。 ★★★★★ 可执行; 可研讨;需调整 1 让尽可能多的户型拥有红线外山景资源 , ★★★★★ 可执行; 可研讨;需调整 景观面分配原则:客厅、主卧占据主景观面,且面宽尽可能做大。只要主卧朝南,其它问题可以通过增加隔热玻璃等方式做一定规避。大露台,营造开阔景观面。 客户关注度:中低 优点 缺点 优点 3:入户花园采光性强、方正,实用率高。 优点 1:餐厅客户一体,视觉空间较开阔。营造开阔景观面,且营造自然玄关; 5 4 亮点二 南面最好资源集中给到主卧,功能分区清晰,尺度合适; 4 5 亮点三 卧室拥有较大景观露台;客户关注度 ,认可度 5; 4 5 亮点四 入户花园采光性强、方正,实用率高; 4 4 亮点五 工人入户、工人房、服务阳台关系清晰良好。通风是否良好,与进深没有必然的联系,可以在适当的位置开窗来增加局部空间对流 排斥点三 次卧室集中在北面,与公共卫生间、厨房距离较近。 注意通风性设计,尤其是客厅和主卧; 客厅餐厅采光面尽可能多地采用防晒材料; 客厅和主卧仍建议保留较大露台,保证较开阔的外向景观面。 客户关注度:中高 客户认可度:中高 排斥点一、主卧卫生间朝北; 客户关注度:低 安全隐患 小结 1 序。 客户关注度:高 客户认可度:高 亮点三、主卧方正实用,大开间,功能分区清晰。认为无太大问题。客户为了大景观面,愿意在朝向上作一定牺牲,但窗户一定要采用防晒技术。 优点 2:南面最好资源集中给到主卧,功能分区清晰,尺度合适; 客户关注度:高 理由:主卧最为重要,现在的布局很舒适,不错。 缺点 2:露台景观面太小; 客户关注度:中高 理由:没有大景观的露台不是好露台,隔成房间的话也没什么用。 自动形成玄关,但一定要留收纳系统。 客户关注度:高 理由:宁愿仅安置一个纯粹的主卧,保证开间和尺度。 ★★★★★ 可执行; 可研讨;需调整 小结 1 户型指标 小结 1 六、已成型户型客户验证结论 成型户型优劣点提炼 客户验证: 客户对优缺点的敏感度; 局部调整建议 总结现有户型最大亮点(为推广做准备),提出最终调整建议 一、验证流程 小结 1 大进深山景高层豪宅(牙齿型状 ) 第一款:户外景观充分引入客厅 缺点 1:朝西户型单元面临较严重的西晒。 基于案例分析的功能区域建议配备 功能区 90㎡ 150㎡ 180㎡ 250㎡ 户型 奢华两房、三房 奢华三房 奢华三房、四房 奢华三房、四房 关注度 建议 关注度 建议 关注度 建议 关注度 建议 主人房 ★ ★ ★ ★ ★ 10~16 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 16~20 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 18~20 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 20~40 ㎡ 主卧洗手间 可配 ★ ★ ★ ★ ★ 必配 ★ ★ ★ ★ ★ 必配 ★ ★ ★ ★ ★ 必配 衣帽间 可无 ★ ★ ★ ★ ★ 4~6 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 6~8 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 8㎡以上 次卧 ★ ★ ★ ★ 10 ㎡ ★ ★ ★ ★ 10 ~16 ㎡ ★ ★ ★ ★ 10~16 ㎡ ★ ★ ★ 10~24 ㎡ 会客厅 ★ ★ ★ ★ ★ 10~15 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 20~25 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 25~30 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 25~40 ㎡ 厨房 适当 适当 适当 ★ ★ ★ ★ ★ 开间> 餐厅 适当 适当 适当 ★ ★ ★ ★ 开间> 家庭厅 可无 可无 ★ ★ ★ 可配 ★ ★ ★ 可配 工人房 可无 ★ ★ 4㎡左右 ★ ★ ★ ★ 4 ㎡左右 ★ ★ ★ ★ ★ 4~8 ㎡ 公共洗手间 适当 适当 适当 ★ ★ 适当 入户花园 ★ ★ ★ ★ 赠送 ★ ★ ★ 赠送 ★ ★ ★ 赠送 ★ ★ ★ 赠送 露台 适当 ★ ★ 可配 ★ ★ ★ ★ ★ 必配 ★ ★ ★ ★ ★ 必配 赠送空间 ★ ★ ★ ★ ★ 20~30% ★ ★ ★ ★ 30% ★ ★ ★ ★ 30~50% ★ ★ ★ ★ ★ 50%以上 高层豪宅客户价值点排序 访谈过程中,客户最希望翡丽山户型能赋予的东西 拥有良好的景观面(尤其是红线外的山景),除了卧室外,最好处处有景; 视野辽阔,视线不受阻隔 户型方正,对流通透,采光性良好; 户型尺度把握,尤其是主卧和客厅的空间要做出气派 实用率高,无效空间减少 附加面积尽可能大,且摆布位置得当; 公共空间可以小一点,入户私密性保障。 工人房 豪宅大户型产品对于工人房有着独特的需求,工人房设计侧重于独立性,与主人活动区域的分割; 客户需求日益强调工人房的尺度,特别是工人房的人性化设计。 开卖就知道其实不贵。 政府片区前景规划看好; 东莞大市场看好 万科品牌 片区稀缺资源及升值潜力。 客户访谈 价值点与客户间的联系 一、目标客户对项目的理解、价值点、抗性 “土财主” “本地财富后来者” 客户类型 核心价值点排序 抗性排序 规避办法 “新贵族” “上升代” “品牌追随者 ” 水濂山不可复制的稀缺资源; 身份标签; 无噪音,清静; 与城市绝佳的距离尺度, 是唯一“属于现在”的生态富人区。 推广前期,能否将地块属性清晰传递给市场,成功树立形象高度,是水濂山项目成败的关键。 未来的发展肯定是继黄旗山之后的富人聚集区。政府并没有像松山湖一样,给予水濂山清晰的规划定位,媒体上也很少提及。在客户心目中,它的形象尚未成形。就实用性而言,客户均很清楚近期内并不具备; 价值点发掘和拔高 水濂山项目最大竞争优势在于同时具备“稀缺资源占有” (自然景观)与“实现社会地位彰显” (地段)的潜质; A、水濂山和松山湖最大的不同,在于松山湖的土地属性毋庸置疑地具备 top的属性,而水濂山需要在后天继续赋予更多的生产工艺和流程,才能打造成一位贵族。 可以说,整个产品定位的过程,便是一次价值发现的旅程。 购买产品类型及面积段 投资面积及户型: 90平米以下,可以多买几套。 生活方面:不希望单纯依靠政府 CLD规划及生活配套,需要能基本满足社区生活需要;最好有项目自身 “造血 ”的机制,和 CLD未来发展形成互动。 五、“品牌追随者” 客户标本描述 背景描述 籍贯江西,徽州人士(对第五园老房子情有独钟); 在深圳 10年,从事电子行业,两公婆,丁克家庭;现住深圳四季花城,万科忠实业主(以投资为主),已购买万科珠海金域蓝湾、东莞常平万科城,看好深圳周边市场。 红线外景观资源最大化,山景最好是远山景; 高层视野开阔,楼间距要大,避免对视; 注意风水忌讳的规避。 购买价值点排序 自然景观资源; 规划亮点(关键是景观资源最大化); 品牌效应;户型设计 对大规划及产品的意见 王伟认为,购买水濂山中等面积( 160180平米)高层的人多是多次置业,且年龄起码在 30多岁以上。价值点没有被充分挖掘出来。 水濂山的环境资源是 “不变的 ”,而 CLD充满了变数。与新贵不同的是,他们彰显的欲望并不很强烈; 能够看清水濂山项目未来的发展潜力,但个人财富仍较为有限。 产品属性 购房目的 自住 +保值 首先是个自住的东西,但赖行喜欢把一切消费品购买与升值保值挂挂钩。 片区属性 对水濂山的认识 关键点: 是东莞新贵区别于老一代富豪的标志 终于,我们也要发出自己的呼声了! 处于绝好的战略位置, CLD起来之后,水濂山的房子将成为绝版(稀少 绿色生态保护线控制)城区豪宅; 对 CLD的理解 很看重,认为只有大片区以及交通的持续完善,才能给地块带来源源不断的活力。但也对高层没有抗性,是可以“往高层豪宅逼”的客户。 生活状态描述 若入住水濂山项目,一定约上好友经常去爬山。 产品属性 购房目的 自住 +养老 贺小姐估计我们售价较高,认为也没有太多上涨空间,入住水濂山,关键是体验那种久违的健康自然感觉。 对 CLD的理解 关键点:贺小姐对 CLD基本上没有什么概念,认为不是自己很看重的东西。常到水濂山公园爬山。 二、“本地财富后来者” 客户类型描述 东莞”财富积累运动“的后来者,以本地中小企业主、中层公务员居多; 占有社会上稍次一级的资源,随着时代的变化,感觉当年的“豪宅”已经逐渐被淘汰,并且随着财富的增长,欲谋求合乎自己目前身份的新居所; 相对土财主而言,观念更开放,在水濂山购房多是自住,寻求新居所的同时,亦是为自己新社会定位的一种验证; 与“土财主”一样,从众心理、攀比心理严重。建筑色调过冷,会让人感到肃杀和寒意。 规避:山地可以阻挡视线墓园, 眼看不见,风水问题就不大。 CLD对于水濂山地块价值提升的作用,更多是在心理上。所以最适合有身份人居住的地方,在接下来的若干年,还是水濂山。对片区非常认可。喜欢在企业和政府中建立自己的小圈子; 占有了早期社会上最好的资源,观念保守,且自信。 “上升代” 有文化知识,能以发展的眼光看待城市变迁,但个人财富仍较为有限。 “本地财富后来者” 随城市快速发展逐渐致富; 现有居住地已与身份不符。
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