公司房地产项目的报建流程-全文预览

　　

【正文】 个领域那是真黑不是假黑。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我要是局长我也不肯放。我见过最好的城市是广州。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。在我看来，质量问题都是安全问题。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己，特牢骚百余字，谢谢各位。程序是这么一步步走过来的。 我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。现在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。噪音排放许可，是指只能在规定时间用规范的噪音较轻的方式施工。但在很多时候，根本不可能这么规范。我知道在很多城市几乎没怎么管。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。于是把那图纸送去重新做审查。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。但是，基于我国的审查技术非常的落后，其实应该说是设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。　　　　 恩，再说节能审查。客观规律就是如此。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。此外，南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。 　　因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大，社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。 　　人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。在这个方面，审查那也是越来越严。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。 当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个，不过这个不代表一般规律。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。但是单体阶段就不一样了，开始数数了。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。然后还有高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱乱引。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗中度过一晚。　　　　 　　为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。作为非专业人士，要判断一个小区的管线设计好不好，只需要看两个东西：你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。　　　　 　　说了半天，管线综合是啥？它包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，并放到同一张图纸上。搞得不好的话，实在是害死人啊。所以只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要稍微挑剔一下，问题都是一筐筐的。这么搞行不行？消防车道的载重量那是有非常严格的设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车，但是大家都这么做。这都是可以钻空子的地方。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻。看起来这个计算应该是没有什么争议了。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等等，这些东西都是非常的专业啊专业。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。再次强调：不属于交易。 项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西，非常的社会主义特色。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。愤青们不要在这里说三道四，我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。因为很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了，然后给人家办理商住用地土地使用权证。 一般来说，一块地必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。房地产项目开发中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。　　　　　　 　　恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊、建筑密度啊、停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。但是在现实中呢，这个想法只能是理想状态。　　　　　　 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。 　　新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿越过来的。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是