房地产开发报建-全文预览

　　

【正文】 中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。缺一不可。　　　　 监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。这个企业的老板气得吐血。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。　　　　在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我要是局长我也不肯放。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。程序是这么一步步走过来的。　　我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。那是真管得不错。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。这个是环境保护部门管着的。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。　　施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。　　恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。客观规律就是如此。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。起码我不敢。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。　　不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这就是客观规律。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。这个时候什么毛招都会用上。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。　　单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。　　再说到这个排水许可证。这种情况那是想赔钱都搞不定的。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这都是管线综合没搞好的标志啊。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电， 线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。搞得不好的话，实在是害死人啊。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。这都是可以钻营的地方。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。嘿嘿。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。愤青们不要在这里给我指三道四。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。立不了项根本做不了环评。编制费用稍微给多点都没关系。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。但是且慢。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。把净用地面积一加大，总建