城市综合体的商业价值模式探讨-全文预览

　　

【正文】 加之交通条件的改善，太古城在 1980年代初期开始兴建太古城中心。 太古集团随即于 1972年成立了太古地产，开始在其原址上进行房产开发  1975 — 1985年， 太古地产从 1975年启动第一期住宅项目至 1985年共建造海景花园和海天花园 2个高档楼盘及安盛台、金殿台、星辉台、观海台、高山台及翠湖台总计 8期住宅， 61栋 2630楼的高层  1982 — 1992年，太古城中心一期至四期分别于 198 198 1991及 1992年落成，成为港岛东区最大型的购物中心  1997 年， 太古城一期的一部分翻新改建成商厦  2023年至今，目前，太古地产在原好运街市和柏嘉商业中心的旧址上正在修建一家高星级的酒店 香港太古城实景照片 香港太古城整体定位 高品质住宅小区 作为香港第一个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，太古城通过实用的设计和高素质的管理来赢得香港中产阶级的青睐。例如，顾客站在监视屏前即可指挥“柏林交响乐团”；顾客可看到一个用喷射水柱而不是用弦演奏的竖琴；还可参观一个摄录室，可以看到虚拟的贝多芬回到了现实生活中  大量的成功的娱乐项目，使得索尼中心成功吸引了众多外地来客 德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心 （ 4/4）  地理位置、交通的通达性和可进入性和目标市场等综合因素，是索尼中心成功的重要前提  索尼中心的建设充分考量了土地各使用功能的市场竞争状况，由于周边区域零售功能日趋饱和，明智地限制了索尼中心的零售使用面积，而将 娱乐作为商业部分的主导，极大地 扩大了索尼中心的辐射能力  索尼中心选择合适的物业形态混合开发，并将各个部分有机地组合在一起，成功地加强了各物业形态的经营  多功能综合开发模式选择可相容的物业形态，实现各个部分同时保持各自的独立性和相互的联系性和协作的同时，实现各物业形态在混合开发中的增值  索尼中心通过建设设计创造了一个特别的城市区域，并通过广场的标志性屋顶，形成了该项目的象征，使其在竞争中脱颖而出，成为吸引商户和个人消费者的著名目的地 加拿大蒙特利尔玛丽城广场 （ 1/2）  玛丽城广场占地 3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的事务活动中心  国际上许多大城市都有地下商城，然而只有 蒙特利尔市的地下商城完全修建在都市中心的地下  玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达 183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑  在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场 “玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢 15层的条状办公楼，北面布置地下商业中心  步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有 4个开敞的凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系  玛丽城广场综合体地下广场有 4层，最下层为地铁车站，第 23层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心  通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体 加拿大蒙特利尔玛丽城广场 （ 2/2） 城市综合体定义 城市综合体商业模式 开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式 城市综合体城市价值 商业价值 社会价值 城市综合体商业模式 — 开发体量  近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体  一二线城市综合体的开发体量存在差异  北京、上海、深圳等 一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在 100万平方米左右 ，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义  功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅  案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基 IFC  杭州、沈阳、无锡等 二线城市的综合体，主要面积在 50万至 80万平方米左右 ，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商  功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套  案例：香港 IFC 香港 IFC（ 1/4） IFC香港国际金融中心地处香港全新的核心地段，是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。新宿西区根据地势将地下和地上高架步行街有机链接，并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中央公园 东京城市副中心 — 新宿 （ 5/5） 德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心 （ 1/4）  索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个波茨坦广场改造工程的一部分  1989年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启动，经历了 5年的建设，自 2023年 6月全部对外营业  索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是混合功能项目。 项目选址标准  项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点  必须具有交通便捷的区位优势  必须营造齐备的生活系统 开发制约因素  城市必须具备足够的终端消费能力  城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套  开发商须具有雄厚的实力和高素质  对开发商配套资源的要求 东京城市副中心 — 新宿 （ 1/5）  新宿区位于东京都中心区以西，距银座约 6公里，是东京市内主要繁华区之一，新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为 ，商业、办公及写字楼建筑面积为 200多万平方米  新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区  东京新宿 CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为 7000米的范围内，聚集了 160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版 东京城市副中心 — 新宿 （ 2/5） 东京都政府（都厅） 新宿摩天大楼区 高岛屋 中央公园 东京城市副中心 — 新宿 （ 3/5）  新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约 30万人  新宿是东京都的一个交通枢纽，共有 9条地铁线路由此经过，日客流量超过了 300万人  西新宿  以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域  南新宿  新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社  东新宿  相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内 新宿车站 北 东京城市副中心 — 新宿 （ 4/5）  新宿开发用地规模约 11个街区计 50公顷，开发超高层办公建筑面积 160万平米，规划就业人口 30万， 90年代初全部建设完毕，每天人流量高达 300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区  新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力  东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的 CBD之一  新宿 CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平  东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内  新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。除电影之家外，整个项目还拥有 8厅“电影之星”多厅电影院、“电影之星”三维 IMAX电影院和餐饮  “音乐盒”则让顾客体验各种激昂的音乐主题，它通过尖端技术，未顾客提供多种多样的互动式且可增进知识教益的活动。其中，商务功能是其标志性功能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏  城市综合体的开发周期长， 一般需要 3～ 5年的开发周期 ，新城区开发相对快些，例如杭州万象城；而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要 5年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式，例如 上海新天地（整体开发约 15年）  前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出  案例：香港太古广场 香港太古城地理位置  太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维多利亚港；项目占地面积约  该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好  由于香港岛面积很小，太古城与主要商业及商务区距离较近：其与铜锣湾相距 4公里、至中环地区约 7公里；到九龙岛的尖沙嘴和旺角直线距离分别为 4公里和 6公里 铜锣湾 中环 旺角 尖沙嘴 东区海底隧道 港岛线 太古城 香港太古城开发历程 太古船坞 太古地产成立 太古城住宅区共 8期高层物业建成 兴建四星级酒店 太古中心城一至四期落成 太古城一期改建完成  1907年 ，太古城的前身为太古集团 1907年兴建的太古船坞，该地区与毗邻的鲗鱼涌组成了当时香港最庞大的工业  1972年， 1970年代初期太古船坞迁移到青衣岛更名为“联合船坞”。 将太古城打造成 香港优质的综合性社区 香港太古城功能布局 住宅区  太古城最先启动的是较易操作的住宅项目。住宅区内主要的康乐设施包括泳池，儿童游乐场，室外羽毛球场等  太古城的发展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在汇集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐餐