公司房地产项目的报建流程-预览页

【正文】

专业技术人员难找。 总平面审查阶段 　　这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。如此把净用地面积加大了，总建筑面积自然就水涨船高。怎么办？那就设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，然后指着图纸说这就是一条消防道路。也没见过那种零缺陷的总平面设计。嘿嘿） 　　管线综合图审查、排水许可证 　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常非常的专业啊。事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。　　　　 　　这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。家里的电器得轮着用，千万别一起开。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。我反正是被这个东西搞怕了，这种情况那是想赔钱都搞不定的。　　　　 再说到这个排水许可证。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事，我就不多说了。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。　　当然，总平面审查期间一般来说也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米一个车位这样的经验值来估算地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。买的人也少。你这个车是不能垂直起降的，这就是客观规律。 不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。直截了当的说：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。基本上，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。真要被炸了，呆在地下室里绝对活埋掉。这部分停车位只有使用权。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。 　　节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。现实就是这么滴残酷。我个人无言以对。施工图审查单位还必须对审查结果负责。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。然而设计坚称没有任何设计上的问题。最后两边都说服不了对方。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么样一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可　　余泥和噪音，这两个东西专门在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大了，撞枪头上了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，差点就给给锤傻了。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。但是没法子。这得写死我啊。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。　　　　 　　在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。现在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。这个也是建设部门的生财主道啊。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须招投标。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。我在此随便讲个故事哈。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。后来求爷爷告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。暗地里啥招数都用得出来。而监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。缺一不可。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。在改革开放之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则，这些规则维系着房地产这个产业。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。当年参与了非常多的房地产政策制定。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。
这是一个很疯狂的概念。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。这种心态其实倒真是一种讽刺。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。　　强制性限制房地产产品类型 　　这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。这个效果，我就不多说了。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。 　　在工程提前施工或者违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。现在预售的管理已经比较严格了。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。　　现在办预售许可，都要做价格公示。这个价格申报一下就完了。　　在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。嘿嘿。1关于预售中的土地解押 　　昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。这个悬空期是合理的。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。国土部门与房管部门分离，实在是一个有无数空子可以钻的的制度啊。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印地做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。其基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改云云。甲方自己把监理的活给干了。这个备案就没什么好多说了。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。各项手续基本上到这里就结束了。谢谢各位。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？　　　　 　　愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你们，我没见过。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。连告都不知道要去告谁。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。13 / 13