公司房地产项目的报建流程-免费阅读

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在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。各项手续基本上到这里就结束了。这个备案就没什么好多说了。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改云云。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。其基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。1关于预售中的土地解押 　　昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。这个价格申报一下就完了。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。　　强制性限制房地产产品类型 　　这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这种心态其实倒真是一种讽刺。
这是一个很疯狂的概念。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则，这些规则维系着房地产这个产业。在改革开放之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。缺一不可。暗地里啥招数都用得出来。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。这个也是建设部门的生财主道啊。　　　　 　　在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。但是没法子。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大了，撞枪头上了。余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可　　余泥和噪音，这两个东西专门在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。最后两边都说服不了对方。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。我个人无言以对。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。 　　节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。这部分停车位只有使用权。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。基本上，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。直截了当的说：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。你这个车是不能垂直起降的，这就是客观规律。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。　　　　 再说到这个排水许可证。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。也没见过那种零缺陷的总平面设计。如此把净用地面积加大了，总建筑面积自然就水涨船高。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。但是在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。因为很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了，然后给人家办理商住用地土地使用权证。愤青们不要在这里说三道四，我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。 项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西，非常的社会主义特色。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。看起来这个计算应该是没有什么争议了。这都是可以钻空子的地方。所以只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要稍微挑剔一下，问题都是一筐筐的。　　　　 　　说了半天，管线综合是啥？它包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，并放到同一张图纸上。　　　　 　　为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。 当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个，不过这个不代表一般规律。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。在这个方面，审查那也是越来越严。 　　人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大，社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。　　　　 恩，再说节能审查。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。我知道在很多城市几乎没怎么管。噪音排放许可，是指只能在规定时间用规范的噪音较轻的方式施工。现在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。程序是这么一步步走过来的。在我看来，质量问题都是安全问题。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。我要是局长我也不肯放。 　　在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。最后撤资了，不干了。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。　　之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节