房地产项目开发报建流程_[全文](留存版)

　　

【正文】 取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。 噪音排放与夜间连续施工许可： 由环境保护部门负责管理，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。 消防报建： 消防审查部门是武警官兵，不是政府机构，标准很高也非常官僚。 操作经验：除了设计时好好考虑之外，更为重要的是及时了解“接口”的变化，许多公司曾经被这些接口害死。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，谁是什么专业资质任职什么公司，想搞几个人糊弄建设部门基本上很难。 中国的土地制度为世界首创，使用权出让独一无二。只有国有土地才能进行房地产开发，开发企业获得的只是土地的一定期限内的使用权，使用期满国家可无偿收回（含附着物） 房地产权证 目前大多数城市的房地产权实行土地与房屋分别登记，即一宗房地产要办两个产权证：国有土地使用权证和房屋所有权证。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房 子卖完后再注销，只留下一个壳。但是很影响小区的园林规划。 这阶段最烦的是车位 。 人防工程：实际用处不大的中国特色的东西。 安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训、工人佩带平安智能卡上班、经常下项目搞 安全施工巡察等等， 操作经验：项目经理要对这两个部门的领导和职业都得上心，经常搞搞联谊什么的，总之两个机构都得好好的哄着。正式放线的前提是领取了施工许可证。 A 、说服银行更换抵押物，利用房管部门和国土部门之间信息不同步，利用更换新旧抵押物的悬空期，办出预售证。办理立项时 《 选址意见书 》 的原件将被发展和改革局收去。 所有复印件均需提供原件核对后退回 承办单位： 规划局（ 15 个工作日）规划所（ 15 个工作日） 收费：住宅及地下室 50 元 / 平米；商铺 200 元 / 平米 按建筑面积计算 结果： 建设工程规划许可证 ( 含附件，但村镇科发的证没有附件）、 《 建设工程报建执照 》 、盖 “ 已报建 ” 章的建筑施工图一套、 《 东莞市建设工程批后 管理跟踪表 》 、 《 放线申请 》 施工图电子报批文件审核 建设工程放线办理 需提交以下资料： 1 、 《 建设工程放线申请表 》 （建设单位盖章） 2 、已批复总平面图、首层平面图原件各一份 3 、总平面图电子文件 1 份。 承办单位： 开工安全条件现场检查 资料要求： 一、建筑工程开工安全条件审查申请表（原件） 二、建筑工程开工安全条件审查表（一式三份原件） 三、施工单位相关资料 一资质证书及安全生产许可证 二承接工程项目情况记录 三建筑工程岗位责任人到位情况检查表（包括施工监理企业人员情况） 四施工总平面布置图（施工监理单位签字的原件） 五项目技术负责人职称证书及任命书 六项目经理注册执业证书及安全生产考核证书 七专职安全员的岗位证 书及安全生产考核证书 四、监理单位相关资料 一资质证书 二承接工程项目情况记录 三项目总监注册执业证书 四专业监理工程师注册执业证书 五、施工现场大门、临时设施（包括办公室、宿舍、其他临时工棚等）、围墙、围墙内区域照片 六、东莞市平安卡管理系统使用情况登记表 七、其他相关资料 承办单位： 房地产工程规划验收 需提交以下资料： 1 、 《 建设工程规划验收申请表 》 每证 1 份； 2 、总平面布置图 1 份； 3 、 《 建设工程规划许可证 》 副证原件复印件各一份； 4 、工程报建跟踪表一式两份； 5 、现状地形实测四置图 2 份、电子文件一份。设计部提供 （以上所有资料都需提供原件核对，国土证如果抵押了可用复印件加盖银行确认章） 承办单位： 规划局（ 15 个工作日） 规划所（ 15 个工作日） 结果： 《 建设工程建筑设计方案审查 意见书 》 一份及 “ 已审 ” 的图册一本。（详见 《 国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知 》 （国办发 [2020] 64 号））策划部提供 2 、镇规划管理所绘制的 A4 图幅的选址红线图 1 份，配电子文件； 3 、该项目所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范围） 1 份；规划所提供 4 、拟建用地总平面图 2 份；设计部提供 5 、 用地总平面、总平面彩图、效果图 ( 鸟瞰图、沿街立面图、街景透视图、夜景效果图 ) 等电子文件 ；设计部提供 6 、 反映该项目用地现状全貌的数码照片 及电子文件。所以办理预售许证时可能会面临着严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物。 土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。 房地产项目开发报建流程 9 、质量监督、安全监督 质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。所以消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。这种事情太常见了。但对于空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，实际上有无穷的空间可以钻营。 搞报建可以用屈原 《 离骚 》 中的 “ 路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 ” 来生动形容。房地产项目开发报建流程 目录 一、房地产项目开发流程 让你了解房地产项目开发的大致过程 二、房地产项目报建工作流程 让你了解房地产项目报建工作内容 房地产业在国民经济中的地位 新兴产业、第三产业的重要组成部分 国民经济发展的支柱产业之一 其支柱产业的地位主要体现在：基础性和先导性方面 中国的经济发展还离不开房地产 达沃斯观点： 先讲几个概念 先讲几个概念 什么是房地产开发？ 在 依法 取得 国有土地使用权 的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 搞报建从来没有标准流程，“遵循潜规则”比任何行业都要显得重要。 再如容积率： 定义是总建筑面积除以净 用地面积，看起来也是很简单。再如高压电接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱乱 接，管他工业电民用电，还是临时电。目前在这个方面审查也是越来越严。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这也是开发商为什么紧张施工许可证的原因之一。但这两样都不可行。 承办单位： 规划局村镇科（无固定工作日，一般 10 工作日） 结果： 出具一份报告显示项目方案已经通过 选址意见书办理 需提交以下资料： 1 、 《 建设项目选址申请表 》 1 份； 2 、提交项目背景介绍材料或可行性报告 2 份。 单体建筑设计方案申报 房地产项目开发手册备案 需提交以下资料： 按顺序装订成册 1 、建设用地规划许可证复印件； 2 、建筑方案图册一份； 3 、总平面规划图（一式二份，需经规划局审查盖章）及复印件一份，在规划方案送审时规划科确认的两份原图，房地产管理科盖章后自留一份存档，返还一份给公司； 4 、投资商出具项目开发资金的银行证明（资本金不少于项目申办准建部分投资的 35% ）资金管理部提供 ； 5 、子女教育及排污配套解决方案 （丽阳项目交东城区府三百多 万） 6 、国土证复印件 7 、总平面图（有清晰的国土划分红线） 8 、房地产经营资质证书、营业执照复印件 9 、国税、地税税务登记卡、组织机构代码证复印件 10 、国有土地出让合同复印件 11 、建筑物命名批复 12 、立项批复 13 、合作协议（联营、合作开发项目） 备注：以房地产开发项目手册的形式备案即可 承办单位： 建设局房管科窗口（ 即时盖备案章办妥 ） 结果： 项目开发手册盖“已备案”章 房地产项目开发手册备案 施工图电子报批文件审核 需提交以下资料： 1 、 经济技术指标申报表一式两份 ； 2 、 建筑施工蓝图一份；设计部提供 3 、 《 建设用地规划许可证 》 和规划用地红线图（规划局盖章）的复印件各一份； 4 、 符合 《 东莞市城建规划局规划方案电子报批技术规定 》 的规划方案电子文件（应包含设计部分和定义部分）一份。由规划所提供 承办单位： 规划局（ 15 个工作日） 下面镇的由村镇科派人验收，市的由法规科、挡案室派人验收 收费： 元 / 平米 按建筑占地及周边面积计算 结果： 颁发 《 建设工程规划许可证 》 正证 完整工作流程成果： 1.《 选址意见书 》 2.《 房地产项目标准地名 》 3.《 房地产项目立项批复 》 4.《 建设用地规划许可证 》 5.《 楼盘地址明细表 》 6.《 建设工程规划许可证 》 副证 7.《 建筑工程施工 许可证 》 8.《 建设工程规划许可证 》 正证 。 施工图电子报批文件审核 建设工程规划许可证办理 需提交以下资料： 1 、报建表（ 1 份）； 2 、建设报建项目附表一； 3 、建设用地规划许可证，规划用地红线图，国有土地使用证或国土局批复文件各复印件 1 份； 4 、获批准的建筑设计方案图纸 1