中山某商业项目招商销售执行方案(编辑修改稿)

　

【文章内容简介】 第 9年 1165395 第 10年 1202357 第 11年 1236368 第 12年 1273459 第 13年 1311662 第 14年 1351012 第 15年 1391543 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 按目前中山区的商业投资回报率来算，回报期为 15年，以此推算中山新创力 商业项目的目前的销售均价应约为 9300元 /平方米 （即以15年的租金收益除以总建筑面积， 247。 22200平方米≈9300元 /平方米），但按目前中山东区的商业氛围及周边商业物业的销售情况，尚未达到此价位。故此，中山新创力 商业项目选择只租不售，在整体经济利益出发，是发掘项目最大利润的方式，并且为发展商带来长远稳定的经济收益。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 四十年实际租金收入 年限 13层月收入 美食街月收入 整体月收入 整体年收入（万 元） 累计收入 （万元） 第 20年 1504091 1613179 第 25年 1743654 1870117 第 30年 2023373 2167978 第 35年 2343325 2513281 第 40年 2716556 197025 2913581 即：按此计算方式中山新创力 商业项目 40年的整体经济收益将达到 。扣除每年支付给村委的费用后，项目 40年的收益亦达到 。 返回目录 中山新创力 商业项目市调及定位报告 创中国商业地产第一品牌 中管网房地产频道 第五章： 总体招商策略及分阶段招商策略 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 总体招商策略 本方案涉及大大型超市 （ 百货 ） 、 品牌专卖 、 美食街商铺招商等多方工作 ，为保证各项目招商工作的顺利有序地进行 ， 总体招商策略概括为：主次分明 ，层层推进 ， 放水养鱼 ， 以租推售 。 先着力在主体商业引进大型生活超市（百货），作为主力店，并吸引国际知名品牌专业店、西式快餐、个人护理店进驻首层；在基本确定主体商业部分主力店进驻后，对其规划做良好沟通，以便于带动美食街及发展商后续开发的临街商铺的人流动向，其次就美食街及泛会所全面展开主力品牌店的招商。通过主力店和品牌商家的影响，迅速带动项目后续开发临街商铺的招商、销售工作，使整个招商过程有序、高效、快速的进行，最终圆满实现整体招商目标，为树立项目商业形象、确定开发商的商业品牌地位、为项目有效、迅速回收销售资金打好关键的一仗。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 招商阶段划分 为了使中山新创力 商业项目的招商工作顺利进行，我们对招商工作进行整体规划，在时间段的划分上，考虑到招商任务的紧迫性，以 6月份中山新创力 商业项目启动建设为时间点，以项目主体商铺的主力商家为招商目标，划分以下四个阶段： 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 第一阶段 时间： 05年 11月 15日至 06年 1月 26日 招商目标 与各目标客户进行初步接洽，提交项目资料，包括市调结论、项目简介、发展商简介、策划公司简介、招商说明书等。 招商策略 由于中山新创力 商业项目所在区域中高档住宅较密集，商业氛围逐步浓厚，但龙头商家欠缺，主要以小型超市、农贸市场及临街商铺为主。因此，引入大型、综合性的零售企业对该区域的商业发展将起到至关重要的影响力，综合考虑到品牌、实力、经营状况、商品结构等诸多方面的要素后，我司建议选择中高档次的商家进行初步洽谈，以试探目标商家对此地块的认同度。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 目标商家 我司初步确定了永旺集团、易初莲花、家乐福为主力招商重点目标。 租售条件 由于本项目仅作为新创力住宅项目的配套设施，建议发展商让出部分利润，与主力商家共同开发，以便减低开发成本及开发风险，具体合作条款由发展商及主力商家共同协商，以下为我司建议，谨供参考： 发展商提供项目地块，由主力商家出资建设项目商业主体部分，建成后双方协商利润分成； 由发展商全资建设，主力商家支付一定比例订金，按其要求建设项目，建成后由主力商家购买其订单部分； 由发展商全资建设，主力商家支付一定比例订金，按其要求建设项目，建成后双方签订不低于 10年的租赁合约。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 第二阶段 时间： 06年 2月 06日至 3月 31日 招商目标 集中全力主攻二、三层超市主力店的招商工作，邀请多家目标商家对项目进行实地考察，并在 3月 31日前确定合作条件及建筑规划雏形，与商家签署意向合作书。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 招商策略 在这个阶段我司建议针对现阶段的招商情况，我们采用相应的策略：在积极引进品牌主力商家的前提下，实行“广泛撒网、全面沟通；瞄准目标、重点攻破”。即在意向洽谈阶段，分别与若干家规模、档次相近的品牌商家接触，传递中山新创力 商业项目的招商信息，同时根据项目自身的定位圈定一至三家目标客户，进行重点谈判。在谈判的过程中，可根据形势的需要，适时暂停接洽，或透露、炒作其他主力商家对中山新创力 商业项目的兴趣，以在谈判未取得突破性进展时制造 “鲶鱼效应”，刺激其获得市场占有率的欲望，增强谈判对象的意向程度及对合作条款的让步，以期取得“价高者得”的效果。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 目标商家 我司建议扩大谈判范围，增加沃尔玛、华润万家、华联、普尔斯玛特、新一佳等商家进行谈判。 租售条件  在具体招商谈判中应把握好以下几个要点：  保证项目目标利润的实现；  租售方式为商场二至三层整体出租；  以优惠折扣的招商策略吸引一级主力商家进驻；  进行有序、有效的跟进，促进签约；  尽量满足商家的经营要求；  适当施加压力，快速签约； 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 第三阶段 时间： 4月 1日至 5月 31日 招商目标 协助商家与新创力的合作谈判，落实合作、进驻的具体细则，在 5月 31日前与商家签署正式进驻合同，并与此同时展开次主力店的招商接洽工作。 招商策略 由于项目主体二、三层计划整体出租给一家大型品牌超市，并拟在首层分割出大部分面积以引入西式快餐类商家（如肯德基、必胜客）和个人护理专卖店（如屈臣氏、万宁），美食街则拟引入品牌餐饮店（如绿茵阁、星巴克、老树、上岛），目标商家明确，数量较少，有利于有重点、有针对的进行招商工作。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 目标商家 此阶段由于已进入主力商家的合作细则的商讨阶段，招商重点将转移至次主力店，其中包括：麦当劳、肯德基、必胜客、屈臣氏、万宁、绿茵阁、星巴克、老树、上岛等商家。 租售条件 根据中山东区目前市场情况，以及我司过往与麦当劳、肯德基、必胜客、屈臣氏、万宁、绿茵阁、星巴克、老树、上岛等连锁饮食商家的洽谈情况得知，餐饮可接受的租金范围一般在 3050元之间，第三年开始递增。同时，结合我司关于租金收益的分析，建议针对此类商家的租金，首年 50元 /㎡ /月，自第四年起每年递增 2%~3%。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 第四阶段 时间： 6月 1日至项目封顶 招商目标 洽谈次主力店的进驻事宜，并在项目封顶前确定租赁条件，次主力商家签署租赁合同书。 招商策略 本阶段处于整个招商阶段的最尾声，跟据计划在本本阶段展开工作前主力及次主力商家以初步确定，并在进一步落实当中，为此本阶段以 “借力打力，顺水推舟” 之势，在项目主体顺利实现主力店及品牌商家招商的形势之下，借助品牌商家的影响力和号召力，轻松实现其他剩余面积的主要商家的招商，从而进一步建立个体经营户的经营信心和商铺投资者的信心。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 目标商家 相对于中山新创力 商业项目主体楼部分引进的大型超市 /百货，项目首层及美食街主要满足周边居民的日常生活需求及提供服务，以“便利”为主要特点，同时也强调个性化、平民化，在档次上以中低档为主导，商品种类和服务内容涉及面广泛，包括便利店、面包屋、特色餐饮、干洗店、冲印店、图书音像、美容美发等。 租售条件 当进行完主要商家的招商后，从业态补充角度出发，利用个体经营户、散客小商户寻找投资载体的心理，可尽量拉升租金（拉升幅度考虑面价的 10%），以 “高开低走” 之势完成该创利阶段。 返回目录 中山新创力 商业项目市调及定位报告 创中国商业地产第一品牌 中管网房地产频道 第六章：租售传播定位 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 传播主题 中山首席时尚 社区生活 MALL 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 传播战略目标 中山首席时尚社区生活 MALL，这个新的理念需要时间和过程移植给中山的客户，而销售的原则是在最短的时间销售最多货量和最高价格，就需要快速建立形象。根据这些客观情况，总结传播战略目标可分为以下几点：  销售增长目标： 通过系统的传播活动，树立中山新创力的品牌形象，塑造项目的独特、鲜明的形象，增强目标客户对项目的认同感。  品牌树立目标： 中山新创力的一切传播活动都是为了能开拓并赢得市场，从而提高项目的销售业绩，按即定的销售计划完成销售任务。  企业形象目标： 树立中山新创力良好的品牌，进而扩大社会影响力，只有站在这个高度，才能对中山新创力的开发有着深层次的认识。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 整体传播策略 传播为销售服务 我司认为，房地产推广、商业物业推广之广告传播核心是针对销售力而展开的传播行为，其他的广告目标都要服从这个核心目标。针对目标消费群的特性，从市场心理出发，整合项目优势资源，通过各种途径把项目独特的定位、优越的商业环境等元素传播出去，向广大受众传达项目的产品力，通过广告的诉求，达到大众的共识，突现项目独特的商业形象和竞争优势，在市场建立项目的形象力，最终达到销售成交，这是销售力传播的主要目的。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 掀起一场营销运动 单纯的广告对于项目持续旺销并缺乏更大推动意义，推广传播必须融入到项目操作的每一个环节中去，利用各种深具“杀伤力”的推广渠道，并且要求每一个环节必须紧密地配合营销运动，开展相应的广告及推广活动，不断将项目的产品力和形象力在市场上传播出去。 为目标买家造梦 商业物业策划推广首先要根据项目的核心优势发展出项目推广概念，并以此为基础，抓住目标消费群的购买心理，为买家创造一个美好投资梦想，造一个理想的发财之梦。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 为项目销售造势 造势计划要保证有足够的力度，对目标买家实行一网打尽，使项目成为这一阶段房地产市场最受注目、最有名气的项目，给买家一个势不可挡的感觉，成就一个强势项目的形象。 返回目录 新创一派 魅力之城 中管网房地产频道 传播手段 —— VI系统设计 对项目的主题概念进行挖掘 、 演绎 ， 建立全方位统一的 VI体系 ， 包括标志 、 标准字 、 标准色以及现场广告牌 、 公交