宾馆建设可行性研究报告可行性研究报告-资料下载页

　　

【正文】 设备　　合 计工程建设其他费用估算表费用名称单 位费 用土地征用费用万元/亩 土地税费万元 前期规费万元 电力工程费万元 环保万元 防雷中心万元 图纸测绘费万元 造价咨询费万元 人防费万元 建设局配套费万元 建设局建党费万元 绿化补偿费万元 占道费万元 墙体专项费万元 环境监测费万元 勘察费万元 小 计 项目总投资估算表序 号项 目 名 称费 用备 注一工程费用二工程建设其他费用三预备费四建设期利息五流动资金总投资三、资金筹措项目所需投资 万元全部由建设单位自筹。建设资金来源：（1）目前已投入资金已投入资金汇总表序号费用金额1规费2土地款3土地税费4已开票桩基5已开票毛渣6后期桩基开票7后期土建开票（到第 层）8投入货币资金9合计（2）一、二单元住宅楼商品房销售收入约 万元：一、二单元住宅楼面积 ㎡* 元/㎡= 万元　：按当地保守均格2500元/㎡，周围 （商品房）均价已过 元/㎡一、二单元住宅楼面积 ㎡*2500元/㎡= 万元　：毛利润= 万元 万元= 万元所得税= 万元*25%= 万元净利润= 万元 万元= 万元（3）还需要自筹资金万元？？？？？？？？？？？？=？？？万元四、投资使用计划项目建设期1年，全部投资均在1年内按照实施进度计划投入使用。第十二章 财务评价及风险分析一、财务评价费用与效益估算依据（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2）《中华人民共和国公司法》及其实施条例（3）《中华人民共和国营业税法》及其实施细则（4）《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例（5）《企业会计准则》、《企业会计制度》及有关财务规定（6）国家及武汉市当地有关劳动工资管理和社会保障等有关规定费用与效益估算数据选取（1）项目计算期：项目计算期定为11年，其中建设期1年，经营期11年。（2）。（3）财务基准收益率的设定：目前全国社会财务基准收益率为8%，参照国家行业主管部门发布本行业融资前税前财务基准收益率为8%，因此本项目的财务基准收益率确定为8%。（4）主要税率的选取：根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》及有关税法规定，本项目所得税率为25%、营业税率5%、城建税率为7%，教育附加费率3%，%。二、经营成本和总成本费用估算根据现行财务制度规定，企业的总成本按营业成本及管理费用、财务费用、制造费用等期间费用计算。为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据《投资项目可行性研究指南》及《投资项目经济咨询评估指南》的方法，将上述费用中的相同各项费用归并后，本项目总成本费用按直接成本、工资及福利、折旧费、摊销费、修理费、财务费用及其他费用等成本要素进行测算。总成本费用估算表详见附表：总成本费用估算表。直接成本项目一期的直接成本包括餐饮直接成本、住宿直接成本、商铺租赁直接成本、娱乐项目直接成本、会务会展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。据目前湖北省内同类旅游景区的成本统计数据显示，餐饮业务的平均直接成本分别为其营业收入的60%；客房业务、娱乐业务、会务会展业务的平均直接成本分别均为其营业收入的50%估算；工资及福利项目一期劳动定员80人，福利费按工资的14%提取，预计年均工资及福利费为131万元。详见附表：工资及福利费估算表。固定资产折旧费根据国家有关规定，固定资产折旧按平均年限法，建筑物折旧年限40年，%。折旧费从项目经营期第一年开始计提。摊销费用本项目固定资产投资中的项目递延资产主要为：建设单位管理费、勘察、设计费、工程监理费、招标代理服务费等，按国家有关规定，递延资产应在项目运营后五年内等额摊销。详见附表：递延资产摊销表。修理费%计算。其他费用其他费用包括除工资及福利费，固定资产折旧，修理费、摊销费、市场推广费用、物业营运及保养费用、劳动保护费、招待费等。总成本费用本项目在摊销完递延资产后年均总成本费用为4388 万元，见附表：总成本费用估算表。总成本构成：根据财务分析和可行性研究的需要，总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本；按项目评价则采用经营成本。（1）固定成本固定成本是指在一定的经营规模限度内，不随住宿客流量等其他因素的变化而变化的费用。具体包括工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、财务费用、部分直接成本等。（2）变动成本变动成本是指随住宿客流量因素的变化而变化的费用，包括部分直接成本等。（3）经营成本按项目评价原则，经营成本是从经济分析角度，将其从总成本费用分离出来的一部分成本，其计算表达式为：经营成本=总成本费用折旧费摊销费财务费用。，见附表：总成本费用估算表。三、营业收入、税金测算项目建成后的营业内容较多，主要为：餐饮收入、住宿收入、娱乐项目收入、会务会展收入、商品销售收入。餐饮收入项目建成后平均每年可接待 万人就餐，参照永兴县同类高档宾馆餐饮收费标准，平均收费标准暂定位在120元/位。按上述的收费标准、就餐人数计，预计年餐饮收入合计为 万元。住宿收入参照永兴县同类宾馆收费标准，年营业天数按360天测算，预计年均出租率70%—80%。（客房）住宿年均收入预测明细表 单位：万元序号房间类型房价（元/套）入住人数单位（套）天数出租率收入小计1标准间1882人/间9636580%2商务间2882人/间4836580%3豪华商务间3882人/间2436570%合计168娱乐收入娱乐旅游收入主要分为棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡厅等收入。收入测算详见下表：娱乐项目年均收入预测明细表序号项 目单 价数 量时 间出租率收入小计（万元）单价单位数量单位时间单位1棋牌室100元/天6个360天90%2商务中心、洗浴中心、酒吧、棋牌厅等收入300合 计会务收入项目建成后，将形成大、中、小型会议室。收费标准将参照同类级别会务收费标准计算。详见下表：会务会展年均收入预测明细表序号会议室类型个数（个）出租价格（元/天）年可出租天数（天）出租率（%）收入（万元）1A厅（50人/厅）150036080%2B厅（300人/厅）1150036060%会展收入　　　　旅游商品销售收入项目一期建成后平均每年可接待8万游客，参照湖北省同类景点旅游商品销售收入水平，平均标准暂定位在100元/人。营业收入测算根据上述计算，预计项目建成后年均营业收入约为 万元，详见附表：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。营业税金及附加测算根据费用与效益估算数据选取中的各种税率取费依据：本项目年均应缴营业税约为 万元；年均应缴城市维护建设税 万元、年均应缴教育费附加 万元、年均应缴堤防费 万元。见附表：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。四、利润测算 从损益测算可以看出，本项目年均营业收入为 万元，年均营业税金及附加为 万元，年均总成费用为 万元，年均利润总额为 万元。各年实现利润按25%交纳所得税，年均所得税后利润为 万元。五、财务效益评价按《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）中相关行业财务基准折现率取值，根据“损益表”、“投资估算表”、“项目投资现金流量表”、 “资本金现金流量表”计算出本项目的各项财务评价指标如下表所示：项目财务评价指标表经济效益数据与指标单位　数值　备注　项目税前财务内部收益率%%　项目税前财务净现值万元ic=8%项目税前静态投资回收期年年项目税后财务内部收益率%%　项目税后财务净现值万元ic=8%项目税后静态投资回收期年年总投资收益率万元%　六、盈亏平衡分析按项目经营期第3年的数据，以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为：盈亏平衡点＝()100% ＝%；计算表明，%，可不亏不盈。七、风险因素分析市场风险（1）可能出现的市场风险客源市场受消费心理和消费欲望等影响，任何一个因素的改变都可能影响到客源数量和结构的变化，从而影响到酒店业的发展。这些影响因素中，消费者收入变化所带来的风险是全行业共同面临的风险，属系统风险。（2）市场风险的应对措施系统风险属于全行业共同面临的风险，市场竞争十分激烈，同质产品可能会分流相当一部分客源。为尽量避免市场风险的出现，应着力加快项目建设进度，加大宣传促销力度，提高市场竞争力和占有率，促使客源稳步增长，并不断研究市场变化，根据旅游者的消费要求推陈出新，调整和优化产品结构，实施精品名牌战略，形成“唯我独有，经久不衰”的特色饮食文化，从而降低市场风险。生态维护及项目建设风险本项目生态系统完整，自然景观优美。（1）生态环境保护风险项目建设会造成景区内局部景观变化，；建筑风格设计不当会产生与自然环境不协调；建筑垃圾处理不当会产生生态环境污染等问题，都应引起项目建设单位高度重视，并按各项环保控制措施贯彻落实，严格实行“谁开发、谁保护、谁建设、谁负责”的制度，坚决避免“建设性破坏和破坏性建设”现象发生。（2）建设过程中的风险项目投资较大，建设内容多，周期短，环保要求高，技术设计涉及多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业、部门和单位。因此，要成立项目开发建设领导小组，选调相关技术、管理人员成立筹建办公室，严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。（3）环保和建设风险的应对措施针对环境保护和生态系统建设中可能出现的各种风险，只要项目建设单位严格按项目建设设计规划要求进行，同时按本报告中所提出的各种环保措施来操作，完全可以避免出现上述风险；建设过程中的技术风险和成本控制风险只要建立和健全领导机构、组织体制和各项规章制度，引入现代工程管理技术，加强系统管理，也是完全可以避免的。政策风险国家宏观政策以及湖北省有关规定对本项目的影响较大，主要集中在：（1）影响资金来源从目前社会经济发展的环境来看，酒店业已经成为势在必行的产业，无论从消费需求，还是国家旅游开发政策与消费导向，酒店业发展都具备了宏观政策条件，未来一定阶段内，国家政策对旅游、酒店开发投资的影响主要是积极层面的。（2）影响居民收入与消费方式从目前国家政策来看，进一步提高居民的收入水平，提倡积极而健康的消费，是国家的既定方针。从经济发展阶段看，发展水平越高的阶段，对酒店产品的需求也越丰富，这些都将对本项目开发产生积极的影响。经营管理风险项目实施后要时刻注意分析客源市场的需求变化趋势，按客源的结构性变化和功能转型及时改造产品组合，创新服务。只有项目运营的经营管理水平不断提高，项目的社会、生态和经济效益才能充分发挥，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。八、财务评价结论综上分析，项目总投资 万元。本项目年均营业收入为 ？？？？万元，年均营业税金及附加 万元，实现年均净利润总额为 万元，%，%，税后财务净现值 万元，大于零。主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。 第十三章 结论及建议一、结论项目的建设是必要的项目的建设是认真贯彻落实永兴县委、市政府提出的“加快旅游兴市”战略部署，打造武汉城市后花园的目标，更好地促进永兴县“两型”社会的建设，提升永兴旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造永兴县高规格接待服务平台。项目规模是适宜的（1）本项目为永兴县永兴翠竹宾馆建设项目。（不含住宅楼部分），为高档绿色商务大酒店。（2）本项目的总投资 万元，资金由企业自筹资金解决（3）经测算，本项目年均营业收入为 万元，年均营业税金及附加 万元，实现年均净利润总额为 万元，%，%，（含建设期1年），%，有较好的经济效益和一定的抗风险能力。二、建议建议在建设进度、资金调度、建筑物品质等诸多方面于项目的实施前期作进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。在建设过程中加强项目质量管理，经济、合理的控制项目成本，争取早日建成受