个人贷款相关风险合规提示-资料下载页

　　

【正文】 矿山设备，扩大矿山采石规模，因此借款人与X市X农机有限公司签订了购置3台沃尔沃挖机的合同，总价315万元，因此向我行申请个抵贷款，额度有效期五年。五、第一还款分析借款人目前为X食品开发公司董事长助理，年限42万，投资该采石场，预计五年内市场看好，年收300万元，第一还款来源稳定。六、第二还款分析抵押物是借款人名下的一套住房（自用），一栋商住楼（闲置）。经与同类地段房产价格对比，评估价格未偏离市场价值。问题分析：从借款人提供的材料看，经办行对于吴XX（该矿所有权人）为何转让该矿、该矿转让中的债务情况、该矿转让协议的真实性均未作深入调查，经营情况存在疑问。 借款人第一还款来源无有力的佐证材料，还款来源难以核实。 协议规定待转让资金全部到位后，转让方可帮忙办理过户手续，可目前所有证件均未过户，该笔转让资金可能未缴清，我行贷款存在用作转让资金的嫌疑明显。 ，评估价格极高，且目前抵押物之一商铺周边没有氛围，用于抵押，抵押物存在虚高和不能变现的风险。 该许可证如何办理，该矿产地是否具备合法有效的采矿权尚不能确认，经营合法性存在疑问。 鉴于该笔贷款不确定性较大风险隐患较大，不予支持。关于公司开发的“名都”19住宅楼合作项目建议书（因项目建议书篇幅较长，做为附件，具体内容详见附件一）案例点评：该调查报告值得借鉴的地方：经办信贷员前期调查深入细致，材料收集齐全，为下一步项目分析和撰写项目建议书做好了前期准备工作。项目的主要方面介绍详尽。公司及项目概况方面：经办行重点介绍了开发商实力，对公司主要财务数据及企业征信相关信息作了详细介绍；项目基本情况特别是对分期开发情况介绍清楚。项目资金方面：介绍项目总投资及投资构成，特别是资金筹集方式分析合理、到位。五证及工程进展情况：五证面积核对仔细，对面积不符的情况进一步调查并予以合理说明；介绍最新工程进度及预售情况。基于经办行上述基础调查工作仔细到位，经办信贷员项目建议书条理清晰，对收集到的问题在经办行环节基本得到解决，避免了材料不必要的反复，加快了审批时效。（各行可组织客户经理认真学习借鉴，对比分析自己调查报告的不足，但切忌今后生搬硬套他人报告，此报告并非模版）答疑解惑关于共同借款人、保证人、共同还款人的合规操作问题 近期，省行在各行上报的贷款材料中，发现部分行对共同借款人、保证人、共同还款人存在概念不清、责任不清晰以及对应需提供的材料不到位、CCAS系统管理关系人中“关联人类型”输入较为混乱的情况，现将有关合规操作要求明确如下：关于共同借款人：如业务叙做要求增加共同借款人（非借款人配偶），申请材料方面需要求其填写贷款申请表（省行资产业务团队在初始化客户经理培训时已要求共同借款人填写贷款申请表，不要填写共同借款人申请表）；CCAS系统输机时，管理关系人中“关联人类型”选择“共同借款人”；后续落实前提条件时，共同借款人应在借款合同和借款借据上签字。对于按揭类贷款业务，如存在共同购买行为，即购买合同有两人签字（另一人非借款人配偶），经办行通过偿债能力评价，可以认定其中一人已具备还款能力，不需将另一人作为共同还款人的，则不需在系统中增加“共同借款人”；如需要增加购买合同上另一人与借款人作为同等顺序共同承担此笔债务的，则具体操作同前表述。 关于保证人：如业务叙做需要增加担保人，申请材料方面需要求其填写《担保人信息及承诺函》，CCAS系统输机时，管理关系人中“关联人类型”选择“保证人和被保证人”；后续落实前提条件时签订担保合同； 关于共同还款人：共同还款人概念模糊，责任不清晰，各行应根据需要求其具体承担的责任来确定是选择作为“共同借款人”还是“保证人”，并根据确定结果按上述第1点和第2点区别操作，要求各行不要在CCAS系统管理关系人中“关联人类型”选择“共同还款人”； 要求客户经理在调查报告中对客户是作为“共同借款人”还是作为“保证人”进行明确的表述。 关于楼盘项目准入的操作问题省行最近楼盘项目审查过程发现，目前有少数县支行营销上报了地理位置处于乡镇的住房按揭楼盘项目。对于该类楼盘，因存在乡镇经济相对欠发达、客户整体素质及偿债能力相对较低、房屋变现能力较弱等因素，要求各行对此审慎对待，原则上对该类楼盘项目省行将不予支持；对个别经济较为发达、人口较多、房屋变现能力强（如驻地大、中型企业的职工购房）的乡镇区域楼盘，请各行先与省行零贷中心事先沟通，视项目具体情况做个案考虑。请各行今后在业务营销工作中注意掌握此项要求。 案例分析 关于***申请450万元个人二手商用房贷款的问题分析借款人陈某于2011年05月03日向某经办行申请个人二手商用房按揭贷款450万元，经办行通过约请借款人来行面谈的形式对借款人（及其配偶）的身份、征信记录、资信情况以及本次购房背景的真实性进行了全面的调查了解，并对其还款能力进行了合理性评估，形成了如下调查情况报告：一、 借款人基本情况借款人陈某,性别男,已婚,工作单位为江西华丰实业有限公司，副总，每月收入在25000元左右。其配偶程某，也在江西杨中实业有限公司（无收入证明），每月收入15000元左右。借款人资产情况通过客户提供的相关资料了解到，借款人家庭有五套店面、一套商铺及一辆汽车，家庭可验证资产达500万元左右（家庭财产提供了证明材料。其中房产三宗，现价值482万元；有一辆轿车，价值18万元）。借款人及家庭成员征信情况经查询借款人个人信用报告及询问了解，借款人家庭负债来源于银行贷款，（银行贷款未出现逾期情况）。 二、 交易情况及按揭需求借款人与2011年5月3日与卖方熊某签订两方购房合同，向熊某购买位于青山湖区解放西路116号4室（第一层）商用房一套，该房产房产证号为房权证青字第1000272920号，土地性质为出让，,房产年龄2年,据核实交易总价为9165000元。该套商用房产权清淅，所处位置较好，易变现，于10年7月租赁华莱土（租赁期10年，2010年熊某与张某签订的租赁合同，,租金逐年递增10%），该套房目前在他行贷款，借款人及房东同意在我行放款之前将他行贷款还清后抵押给我行。 该房产原属于熊某，本人对熊某及其配偶身份已调查核实，对所买房产已上门调查，买房人身份及卖房行为真实无误，所买房产无第三方共有产权，可完全处置，该房产价格合理，买卖双方存在关联关系。该套房产所处位置较好，附近小摊点也较多，人口密度较高，经评估公司预估所购房产单价26210元/平方米，总价9033278元，商铺位于一楼，该商铺土地性质为出让，土地证地址为青山湖区解放西路116号3室（第一层）。借款人已实际支付首付款4665000元，已提供的首付款收据，现向我行申请个人二手商用房按揭贷款450万元，期限10年。三、 借款人还款能力来源分析 借款人家庭总收入来源于工资收入及店面的租金，借款人西湖区站南街17号附17号的店面每月租金2万元（提供租赁合同）；此次向我行申请按揭贷款的青山湖区解西路116号4室贷款发放后，另借款人夫妇在江西华丰实业有限公司上班，据借款人介绍其本人实为该公司的股东,但因验资报告没有体现借款人的名字,借款人每月的流水都有200万元左右，由此可以看出,该公司部分经营流水是从借款人账上走的,因此借款人夫妇每月工资收入共计4万元可信度较高。,其中一笔住房贷款每月归还他行每月支付他行1361元,另外借款人名下有两笔低押贷款,用于公司经营周转,每月支付他行利息3200元左右,此次向我行申请个人二手商业用房按揭贷款每月应支付我行53400元左右,因此每月支付银行共计58000元左右，基本上每月店面的租金可的覆盖,还款压力不大。四、经办行结论性意见同意向借款人陈某发放个人二手商用房按揭贷款450万元，期限10年，利率按现行规定实行基准利率上浮，办妥所购房产抵押登记手续以后放款。问题分析该笔贷款贷前调查不深入，重要佐证材料缺失，存在以下几个主要问题：调查报告中介绍借款人配偶单位出现前后不一致情况（经办行未提供借款人配偶收入证明材料），第一部分介绍借款人配偶单位为“江西杨中实业有限公司”，而在第三部分还款分析中介绍“借款人夫妇在江西华丰实业有限公司上班”。调查报告中介绍借款人与卖房人存在关联关系？经办行对买卖双方的关系介绍不清。经办行需调查该交易的真实性（从交易背景是否真实、价格是否虚高、首付款是否已支付等情况进行分析）。首付款仅为卖方人出具的手写收据，不足以证明借款人确已支付首付款。应补充借款人支付首付款的银行进账单或存折出帐记录。买卖双方中，是否存在一方或双方属房屋中介身份，该房产交易是否存在中介囤房倒卖行为？土地证与房产证地址不相符，房产证地址为青山湖区解放西路116号4室（第一层），而土地证为青山湖区解放西路116号3室（第一层）借款人所购商铺租赁给华莱士经营，可租赁合同为出售人熊某与自然人张某签订，未调查核实张某与华莱士之间关系？另该买卖行为是否征得承租人同意（根据法律规定，同等价格情况下，承租人具有优先购买权）？同时买卖方及承租方未明确后续租赁权如何延续及租金如何支付等情况？借款人个人流水量虽然较大，但并不能证明借款人实际收入情况：①从经办行提供租赁合同显示，但在借款人家庭成员个人存折流水中，并未显示每月有该租金进帐记录，其租金收入可信度不高？②经办行介绍，借款人夫妇实为江西华丰实业有限公司的员工,公司开出的收入证明为40000元/月，可从存折流水显示，借款人夫妇每月并没月该金额进帐，故该收入不可信。③经办行调查，借款人实为江西华丰实业有限公司的股东,虽验资报告没有体现借款人的名字,但其存折流水量较大，经办行据此推认该存折流水可佐证借款人。我们认为此种推认难以接受。问题提示 “商户联保”贷款作为我行主推的一项创新产品，今年以来得到了大力发展和零贷中心尽责、审批的重点支持，截止目前已准入项目68个，全辖共发起单笔贷款187笔，；省行已批复单笔贷款106笔。在强力推动联保贷款业务发展的同时，为有效指导各行业务操作和加强风险防控，省行也通过行文、个邮、专刊等形式先后下发了多次风险性提示、操作指引等，但从近期部分业务发起机构上报材料的情况反映，仍存在一定问题，导致退档情况比较集中。有关问题经归纳总结，予以提示如下：对客户准入的定位有偏差，选择的客户不符合我行规定的准入条件，或客户所从事的行业非为我行支持产业，如有的客户为生产性企业、汽车经销商等，有的客户从事典当行业、建筑土建工程承建商等。现在此再次强调：联保贷款客户必须是当地专业或综合市场或成熟商业街区内从事商贸经营的客户。借款人名下经营性资产、固定资产认定不合要求，拿他人营业执照和流水作为自己的资产进行认定，对于自建房资产认定价值偏高。对经营性资产认定存在随意性或盲目性，导致借款人资产实力虚高。联保客户组合不合理，一组联保客户中，客户实力相差悬殊，无法满足我行对担保能力的要求，小组成员相互担保能力得不到保证。资金需求不合理，对借款人经营情况、资金周转情况未进行全面了解分析，仅凭一份购货合同就要求借款。对借款人还款能力的分析不将已有负债、对外担保情况纳入进行综合评估，其中对于借款用于公司经营的，不查询和分析贷款卡信息中借款、担保情况。调查报告介绍的销售收入和实际提供的借款人交易流水相差较大时，未做详细具体分析。在核算借款人交易流水时，未有效剔除非经营性流水，虚增借款人经营业绩。答疑解惑关于楼盘项目上报以及项下单笔贷款发起的合规操作问题今年以来，各行加大了楼盘项目的营销和业务储备力度，大量的楼盘项目上报省行审批，同时原已合作楼盘要求增加额度和延长期限的情况也较多。省行在楼盘项目审查过程发现，部分行上报的楼盘项目存在合规性不到位的情况，为进一步规范楼盘项目和项下单笔贷款的发起，现将有关要求再次明确如下：一、规范楼盘项目准入材料，保证材料的完整性和扫描的规范性。省行下发的赣中银发【2011】195号《关于明确个人贷款材料上报相关规定的通知》已对材料清单、扫描顺序以及调查报告模版进行了统一规范，各行应对照文件要求组织材料上报。对业务请示文件，各行应先行以行发文形式上报省行个金委，并在CCAS系统中扫描在项目材料的首页；另对于按揭合作协议，各行只需提交开发商单方草签或意向书，不得在项目审批前与开发商双方签署正式合作协议；二、明确项目叙做条件，确保业务请示文件和经办行审批意见的一致性。各行上报的楼盘项目请示文件及审批意见中应明确项目合作条件，包括项目总合作额度（如包括住房和商用房的还需分别明确）、合作期限、单笔贷款叙做条件、质押金比例（如包括住房和商用房的分别明确）、质押保证期限等。如存在对相关叙做条件与现行要求有出入的（如质押金比例问题），必须在请示文件及调查报告中对相关理由进行明确表述；三、准确测算和核定项目合作额度，避免额度浪费和数据统计的不准确。各行在叙做楼盘项目时，应根据各行实际可叙做的份额合理测算项目合作额度，不得不做分析动辄就以全额或虚高份额叙做来核定项目合作额度，造成系统中额度数据占用过大，同时也无法真实掌握我行项目实际储备业务量数据；四、做好与开发商合作条件的前期沟通工作，降低变更项目叙做条件的发生频率。为了提高楼盘项目的审批效率，防止不必要的项目反复和后续项目叙做条件的变更，各行应在项目营销过程中加强与开发商的沟通，明确我行的叙做条件，或在项目上报审批过程中就省行要求的有关条件及时与开发商进行协商，确保叙做条件的有效落实。对于已批复的楼盘项目，如对已批复条件要求申请复议（叙做条件变更）的，则各行需在CCAS系统中重新发起流水（必须按“修改项目”方式发起，不得以“新建项目”方式发起），并在系统影像材料中扫描经办行申请变更叙做条件的业务请示行文、经办行三级审批意见表、经办行变更叙做条件的简要调查报告；五、调查核实楼盘项目分期开发情况，明