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2023-09-30 18:31本页面
  

【正文】 的土地增值税。 解:应纳土地增值税可按以下步骤进行: ( 1)计算增值额: 1000一 250= 750(万元) (2)计算增值额与扣除项目金额的比值: 750/ 250= 3(倍) (3)计算每级距的土地增值额: 税率为 30%部分的土地增值额: 250X50%= 125(万元) 税率为 40%部分的土地增值额; 250 X 100%一 250 X 50%= 125(万元) 税率为 50%部分的土地增值额: 250 X 200%一 250 X 100%= 250(万元) 税率为 60%部分的土地增值额: 750一 250 X 200%= 250(万元) (4)计算应纳土地增值税税额; 125X30%+ 125 X 40%+ 250 X 50%+ 250 X 60%= 362. 5(万元) 本例中增值额占扣除项目比例为 200%以上,税率为 60%,速算扣除系数为 , 采用速算扣除法可计算知下: 应纳税额 =750X60% 250X0. 35 = 450一 87. 5 =362. 5(万元) (1)纳税人建造普通住宅出售时,增值额未超过扣除项目金额 20%的,免征土地增 值税;增值额超过扣除项目金额 20写的,就其全部增值额计税。 . (2)对个人转让房地产的,凡居住满 5年或以上的,免征土地增值税;满 3年未满 5年的,减半征收;未满 3年的,不实行优惠。 3)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。 (4) 1994年 1月 1日前签订的房地产转让合同,无论房地产在何时转让,均免征土地增值税。 (七)契税 1.纳税人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业,事业单位,国家机关,军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。 2.纳税对象 契税的纳税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。具体包括以下五种情况: ( 1)国有土地使用权出让(转让方不交土地增值税)。 ( 2)国有土地使用权转让(转让方还应交土地增值税)。 (3)房屋买卖(转让方符合条件的还需交土地增值税)。以下几种特殊情况也视同买卖房屋: 1)以房产抵债或实物交换房屋; 2)以房产做投资或做股权转让; 3)买房拆料或翻建新房。 (4)房屋赠与,包括以获奖方式承受土地房屋权属。 ( 5)房屋交换(单位之间进行房地产交换还应交土地增值税)。 契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同,契税计税依据有以下几种情况: ( 1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据; (2)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定; (3)土地使用权交换、房屋交换,以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据; (4)以划拨方式取得土地使用权,经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税,计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益; (5)房屋附属设施征收契税的依据: 1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税; 2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。 契税实行 3% v 5%的幅度税率。 4.应纳税额 契税应纳税额的计算公式为: 契税应纳税额一计税依据 X税率 () 【 例 】 某公司 2022年发生两笔互换房产业务,并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值 500万元,换进的房产价值800万元;第二笔业务换出的房产价值 700万元,换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为 3%。试确定该公司应墩纳的契税额。 解:房屋或土地使用权相交换,交换价格相等,免征契税;交换价格不等,由多交付货币、实物、无形资产或其他利益的一方按价差交纳契税。第一笔交换业务应由该公司交契税,第二笔交换业务由对方承受方缴纳契税。该公司应缴契税: ( 800一 500) X3%= 9(万元)
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