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富建帝逸国际建设项目可行性研究报告-阅读页

2023-08-30 13:19本页面
  

【正文】 :图中明显地显示,在购房的信息来源方面,电视,报纸,互联网和已购房亲友四个方面最多,它们所占的比例分别是 %, %, %和 %,因此这将在住房销售的时候为我们提出营销的方案提供参考。在被调查的人中间,有 %的人家庭人口在 24 人之间;打算在五年内买房的占 %,三年内买房的占 65%; %的人家庭月收入在 3000 元以上,月收入 4500 元以上的占 %; 的人愿意在城南地区 买房;相当多的人更愿意买现房,占 60%; 70%的人愿意选择 14 层的房子 ;数据分析: 14002020 元平方米的占 %, 20203000 元 /平方米的战 %,合在一起就是说,有超过 七 成 五 的人可以接 14003000 元 /平方米的价格 ,而 而选择能够接受 3000 元 /平方米以上的消费者不多。 供给状况 响水县城及周边地区共有楼盘 20 多个(分别是 雅居苑 、 碧桂苑、中央花园、 财富广场、盛都华城、亚美国际花园、清华园南园、 恒美家园、东方花园、桃园小区、城南安置楼、长茂商城 、 佳都商贸城、 华茂商城 、 半岛新都 、 金河湾 ) ,其中在建楼盘 10 个 , 已清盘的楼盘 8 个 ,已开盘正在销售中的楼盘 45个 ,响水县城的 15 个(其中安置 房楼盘 3个,商品房 楼盘 12个) ,桥北长茂镇的楼盘 5个 ,均价大多在 2650 元 /平方米。 周边常住人口 人 ( 响水镇、响水经济开发区、小尖镇 ) ,根据政府有关 规划文件表明,到 2020年 , 该 区 域 人均住房建筑面积约 平方米。 而 该地区 目前 在建 楼盘的建筑面积已经达到了 80 多 万平方米 ,远远不能满足实际需求 。 但由于外来房地产开发商的不断涌入以及本土开发商的不断发展,未来 响水县 房地产市场的竞争是相当的激烈的。 富建帝逸国际 建设项目可行性研究报告 1 SWOT 分析 项目的优势 1.地理环境优越 交通便利,配套齐全 “ 富建帝逸国际 ” 项目 位于 响水 县 城南片区 的核心区域 响水县 新 行政中心和CBD 中央商务区 , 与 响水 公园 一 路 之隔, 周边 学校众多,配套设施齐全 。 建筑总面积 平方米,是个典型的 高尚 智能生态 社区。 公交站台 、 四星级酒店、公园、体育馆、大型商业街、 医院、学校、 菜场 均分布在项目周边 , 配套 的 公共 设施 更为业主带来了休闲文化娱乐精神上的享受 , 西侧的 体育馆和 健身 中心 更是 是热爱锻炼的居民周末锻炼的好去处。极短进深、超大面宽的平面功能设计;双层中空玻璃与实墙、凸窗和阳台错落有致,形成富有韵律的虚实对比;卧室、客厅、厨房、浴室的通明设计,每户至少一 个卫生间直接采光通风,空间宽敞舒适,现代人居的人文关怀极致体现,完美的社区配套,铸造了 “ 富建帝逸国际 ” 无与伦比的尊贵身 份和无法复制的价值内涵,全面超越生活想象,提升居住品质,为众多 投资、创业、工作、生活的人士提供了良好的生活居住环境。以 “ 诗意栖居 ” 为园林景观的灵魂,创造了 极高 的视野绿地率, 成片的 绿地,极度宽敞的小区级道路、组团级道路 富建帝逸国际 建设项目可行性研究报告 2 及宅前道路,流畅有序,中心景观 广场 、儿童乐园、健身广场、社区会所一应俱全 ,置身闲庭信步的花园当中呼吸着旷野的气息,倍感清丽自然。 项目的市场机会 为促进房地产市场健康稳定发展,合理引导住房消费与房地产开发建设, 盐城市 出台了《 盐城市 人民政府关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见 》 。与此同时,新政允许房地产开发企业根据市场需要调整套型结构。 江苏 沿海开发上升为国家战略, 加之 江苏省重视灌河流域的开发和利用,响水迎来了巨大 的发展机遇 。 响水县城唯 一的 城南 大型主题 公园的 全面 开发和建设 , 将给本项目带来巨大的升值空间, 全面提升了项目的品味和层次,“看得见风景的房子”将成为本项目最大的卖点 。 公交站台 、 四星级酒店、公园、体育馆、大型商业街、 医院、学校、菜场均分布在项目周边 。 项目面临的威胁  全球经济的影响: 2020 年的经济危机对房地产造成很的威胁,影响了房地产的发展。 项目的市场定位 “富建帝逸国际 ”拥有区别与其它居住小区的独特特点,它是 响水县 第 一个 超大规模 的 高品位的高档住宅项目;品味高雅、独特 的人文景观 小区 , 是 响水中欧风格建筑的典范 ;是 响水县 第一个太阳能与建筑一体化的 节能 示范小区;是 响水县 第一个 智能化 、数字化 示范小区 , 整个小区内全方位节能规划,照明系统为业主带来了现代化的舒适生活享受。 三、 项目建设条件 项目建设的用地条件 项目建设用地位于 响水 县 城南 商业 核心 区 ,占地面积为 公顷 。四季之中春秋季短、冬夏季长、春季天气多变、夏季高温多雨、秋季天高气爽、冬季寒潮频袭。 b. 风: 受东南季风影响较大 。市政设施能够满足项目开发的要求。 营造居住区 的人文 景观特色 ,打造 绿色生态家园 , 以满足居民的使用功能为前提,达到整体环境的 “ 经济, 实 用,美观 ” 。 总平面设计 平面设计简介: 本 项目由共分为 3 个 类型(商铺、住宅、公共服务设施)的房屋 。 项目总体呈“ L”字形布局, 大门在 南 部沿 六排河路 的中央地段。 商业部分:裙楼 12层 为规划为 商 铺 。 由绿化、景观、人行道、车行道相通。总建筑面积为 : 平方米 。 ( 1)根据《建筑结构可靠度设计统一标准》规定:本工程的建筑结构安全等级为二级,设 计使用年限为 50 年。 ( 2)工程概述和结构选型 本工程由商业、住宅和地下停车库组成。结构抗震等级:剪力墙结构高层:抗震等级为四级。 ( 3)采用的主要结构材料 混凝土:地下室底板和外挡墙: C35, S6。钢筋: HPB235钢筋 fy=f’ y=210N/mm2, HRB335钢筋 fy= f’ y=300 N/mm2, HRB400 钢筋 fy= f’ y=360 N/mm2。所有基础形式均由地质报告最后确定。项目具体的施工建设进度的 ,安排如下表: 项目实施进度计划表 2020 年 2020 年 2020 年 第一 季度 第二 季度 第三 季度 第四 季度 第一 季度 第二 季度 第三 季度 第四 季度 第一 季度 第二 季度 第三 季度 第四 季度 一期工程 —— 1 月 —— —— 8 月 二期工程 —— 7 月 —— —— —— —— 8 月 三期工程 ——7 月 —— —— ——6 月 富建帝逸国际 项目可行性研究报告 六、 项目的销售方案策划 目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。而对于项目商业方面的广告则应当突出建设 城南商业街 的主题,应当尽可能多的强调项目的优势,特点和与其他同类型 的物业的不同之处。对于项目的商业部分来说,应当积极的营造城市新的商业消费场所,宣传新的城市商圈,突出项目的特点、区位以及营造的理念等,争取眼球的关注,形成积极的商业氛围。  公开强销期:广告原则是 给感觉  因 “ 富建帝逸国际 ” 是为先期期楼,本阶段可通过做形象,扩大诉求面,塑造项目的文化品位,项目的特点,完成小区的形象塑造与积淀,通过促销活动,使公众对项目形成新的认知,为后续楼盘的发售打下基础,和开发潜在客源。 富建帝逸国际 项目可行性研究报告 企业直接推销 企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销。由于我国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。 委托代理推销 委托代理推销,是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商,前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构,后者是指中介代理的个人,即经纪人。通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容 详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。 房地产超市营销 房地产超市营销是最近上海等地出现的一种全新的营销渠道。有专家认为,房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了 新的思路和转机。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能,激发其消费欲望,促进其购买行为,以达到扩大销售的目的。 广告 广告是向人们介绍商品信息,输送某种观念的一种公开的宣传形式。 房地产广告的诉求重点有:地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍,这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑广播等传媒方式 富建帝逸国际 项目可行性研究报告 都是宣传房地产产品的有效视听广告;( 4)现场广告。包括商品房目录和说明书等。 营业推广 营业推广是为了在一个较大的目标市场上,刺激需求,扩大销售,而采取的鼓励购买的各种措施 。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、 举办购物节、 寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度,从而使企业的销售业绩不断上升。 销售期营销计划 ( 这是一期的计划,二 、 三期 的 内容和时间安排 和一期 大体相同 ) 销售准备期 (): 所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。 引导试销期( ): 以报纸广告为主,网络以及广 播广告为辅,预告楼盘进行内部认购的时间以及做 富建帝逸国际 项目可行性研究报告 先期的形象宣传 。 针对既有的目标客户和潜在的客户寄发宣传手册以及售楼书并推出相关的优惠措施 。 在销售的同时,利用软性广告,用新闻炒作的形式即时宣 传销售情况,并形成一种新闻热点 。 定期组织已购房的客户参观建筑工地 。 销售冲刺期 (): 根据前期的销售情况及客户反馈的情况,对广告诉求及表现形式做调整,继续以报纸广告为主的广告攻势,并对已购买的客户做跟踪服务,以挖掘潜在客户。使用 《 《盐城晚报》 作为广告媒体主要是因为其覆盖面之广,能够接触到大量的目标消费群体。利用 《盐城晚报》 和《扬子晚报 盐城地方版》 发布本项目的信息,可凭借其形象来获得市民的认可。 其它媒体 建立售楼中心,对项目进行宣传与展示,供公众参观并散发相关的宣传品建立项目网站及相关的论坛,通过最新的电脑视觉技术介绍项目并就顾客关心的问题进行解答。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 可比案例: 案例 项目名称 交易记录日期 均价(元 /平方米) A 阳光雅居 2020525 3050元 /平方米 B 恒美家园 2020619 2980元 /平方米 C 盛 都华城 20201018 3200元 /平方米 D 碧桂苑 20201025 3100元 /平方米 富建帝逸国际 项目可行性研究报告 注:由于可比案例交易情况正常, 且都在 3000 左右, 同时 , 由于最近 响水 县政府对 响水县 的发展的重视和半岛经济圈的快速形成,以及物价指数的不断上涨, 因此本项目的市场估价情况是: 元 /平方米 。其中项目的资本金为 25000 万元 ,长期借款12020 万元,销售收入投入 万元 。 赢利能力分析 在本报告中,项目的全部资金现金流量表中的数据最能够反映出本项目的赢利
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